COUR D’APPEL DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00144 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JVQG

Minute N° : 25/00160

JUGEMENT DU 15 Avril 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

[N] [C]

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Christiane IMBERT-GARGIULO

Le :

COPIE AU PRÉFET

DEMANDEUR(S) :

Société GRAND DELTA HABITAT

Activité :

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Magali MAUBOURGUET, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [Y] [I]

[Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Christiane IMBERT-GARGIULO, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Mickaël PAVIA, avocat au barreau D’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 84007/2024/855 du 21/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 11/3/25

EXPOSE DU LITIGE

La société VALLIS HABITAT, aux droits de laquelle vient la société GRAND DELTA HABITAT, a consenti à Madame [Y] [I] un bail portant sur un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement sis [Adresse 7].

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 23 janvier 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a mis en demeure Madame [Y] [I] de lui payer sous huitaine la somme de 624,83€ au titre de l’arriéré locatif.

Par exploit délivré le 28 mars 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a fait citer Madame [Y] [I] devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON afin qu’il :

— prononce la résiliation judiciaire du bail la liant à la société GRAND DELTA HABITAT ;

— ordonne son expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— autorise la séquestration des biens se trouvant sur place ;

— la condamne à lui payer la somme de 958,04€ correspondant à l’arriéré locatif, somme arrêtée au 14 février 2024 ;

— la condamne à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 437,21€, montant égal au loyer actuel et des charges pouvant être indexé sur les augmentations légales qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire, et ce jusqu’au jour du départ effectif des lieux ;

— la condamne à lui payer la somme de 500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— ordonne l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Après plusieurs renvois depuis la première audience en date du 15 mai 2024, l’affaire est plaidée le 11 mars 2025.

La société GRAND DELTA HABITAT comparait représentée à l’audience et sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions dans lesquelles elle réitère ses premières demandes sous réserve de l’actualisation de sa créance locative à la somme de 697,15€ arrêtée au 07 mars 2025.

Madame [Y] [I] comparait également à l’audience représentée et sollicite le bénéfice de ses conclusions dans lesquelles elle souhaite que le tribunal :

in limine litis,

juge que la demanderesse ne justifie pas de la saisine de la CCAPEX ni de la dénonce de l’assignation à la préfecture ;

déclare la demanderesse irrecevable en ses demandes ;

à titre principal,

juge que la demanderesse ne justifie pas du bienfondé des charges locatives sollicitées ;déboute la demanderesse de l’ensemble de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

juge que la demanderesse engage sa responsabilité à son égard au regard du montant déraisonnable des charges locatives sollicitées ;condamne la demanderesse à lui payer la somme de 624,83€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;ordonne la compensation des sommes dues entre les parties ;juge qu’après compensation, aucun arriéré de loyer et charge ne saurait perdurer ;déboute la demanderesse de l’ensemble de ses demandes ;

à titre infiniment subsidiaire,

lui accorde des délais de paiement sur une durée de 36 mois ;juge qu’elle pourra se libérer de sa dette locative d’un montant de 624,83€ par 35 mensualités de 17,35€ et une 36ème mensualité d’un montant de 17,58€ ;

en tout état de cause,

écarte l’exécution provisoire ;condamne la demanderesse à lui payer la somme de 1 500€ au titre de frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

La décision est mise en délibéré au 15 avril 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif, il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 9], ce qui a été le cas en l’espèce, suivant courrier électronique enregistré le 29 mars 2024, au moins six semaines avant l’audience du 15 mai 2024.

En outre et conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CAF a été avisée le 14 novembre 2023 de la situation d’impayés locatifs, au moins deux mois avant l’assignation du 28 mars 2024, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Par ailleurs, si l’article R824-4 du Code de la construction et de l’habitation, invoqué par la défenderesse, prévoit un délai de deux mois pour que le bailleur informe l’organisme payeur après la constitution de l’impayé, il apparaît qu’aucune sanction n’est prévue en cas de manquement au délai fixé.

En conséquence, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Par ailleurs, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, disposition qui est d’ordre public. Enfin, ils ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

Les articles 1224, 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 24 IV. de la loi du 06 juillet 1989 dispose que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

L’article 7 (g) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes.

*

En l’espèce, la société GRAND DELTA HABTITAT justifie avoir adressé un courrier recommandé avec accusé de réception le 23 janvier 2024 à Madame [Y] [I] la mettant en demeure de lui payer sous huitaine la somme de 624,83€ au titre de l’arriéré locatif.

Il apparaît que malgré cette mise en demeure, la dette locative de la défenderesse n’a cessé de croître comme le démontre le décompte versé par la bailleresse.

Il apparaît également que la demanderesse a parfaitement justifié du montant des charges réclamées à sa locataire ainsi que de leur allocation et qu’en conséquence, sa responsabilité ne saurait être recherchée à ce titre.

Il convient ainsi de considérer que la société GRAND DELTA HABTITAT justifie suffisamment que Madame [Y] [I] n’a pas déféré aux obligations contractuelles mises à sa charge en matière de règlement des loyers et charges dues.

Ce manquement contractuel grave doit conduire à la résiliation judiciaire du contrat de bail qui lui a été consenti portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 7].

Sur les sommes dues au titre du solde locatif et les délais de paiment

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société GRAND DELTA HABITAT a produit un dernier décompte arrêté au 07 mars 2025 faisant état d’une dette locative (loyers, charges) actualisée à la somme de 697,15 euros, loyer de février 2025 inclus.

La demande apparaît ainsi fondée à hauteur de 697,15 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayées, terme de février 2025 inclus.

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**

Attendu que l’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;

Que par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du Code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent ;

Qu’enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge ; que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; que, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Qu’en l’espèce, il ressort du décompte produit par la société GRAND DELTA HABITAT que Madame [Y] [I] a bien repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience ; qu’elle sollicite un délai de paiement par mensualités de 17,35€, délai auquel la société GRAND DELTA HABITAT s’oppose ; que toutefois, il convient tout de même d’accorder les délais de paiement sollicités au vu de la modicité de l’arriéré locatif ainsi que du surloyer résultant de cette mensualisation de la dette ;

Qu’il y a, dès lors, lieu d’octroyer à Madame [Y] [I] un délai de paiement par mensualités de 17,35€, selon des modalités qui seront précisées au dispositif du présent ;

Que Madame [Y] [I] sollicite la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, suspension à laquelle la société GRAND DELTA HABITAT s’oppose également mais à laquelle il convient tout de même de faire droit pour les motifs ci-dessus rappelés ; que, dès lors, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; que si Madame [Y] [I] se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et Madame [Y] [I] ne sera pas expulsée ;

Qu’en revanche, si Madame [Y] [I] ne respecte pas les délais accordés ou si elle ne règle pas l’intégralité de son loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise ;

Que dans cette hypothèse, l’expulsion de Madame [Y] [I] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ; que par ailleurs, Madame [Y] [I] sera condamnée à payer à la société GRAND DELTA HABITAT, à titre d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du Code civil et à compter de la résiliation du bail, la somme de 437,21€ égale au montant du loyer augmenté des charges tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise ;

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Madame [Y] [I] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner Madame [Y] [I] à verser une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles que la société GRAND DELTA HABTITAT a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la société GRAND DELTA HABTITAT concernant le bail portant sur un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement sis [Adresse 7] loués par Madame [Y] [I] ;

CONSTATE que les conditions d’une résiliation judiciaire dudit contrat de bail pour manquements contractuels à l’obligation de payer le loyer et les charges sont réunies ;

CONDAMNE Madame [Y] [I] à payer à la société GRAND DELTA HABTITAT la somme de 697,15€, échéance de février 2025 incluse ;

AUTORISE Madame [Y] [I] à se libérer de cette somme sur une durée de trente-six mois par versements mensuels de 17,35€ les trente-cinq premiers mois, le solde au trente-sixième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 15 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

SUSPEND pendant cette période, les effets de la résolution judiciaire du contrat de bail qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la résolution judiciaire du contrat de bail reprendra ses effets ;

CONSTATE en ce cas la résolution judiciaire du contrat de bail précité ;

AUTORISE en ce cas l’expulsion de Madame [Y] [I] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressée pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT en ce cas qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE en ce cas Madame [Y] [I] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, fixée à la somme de 437,21€ égale au montant du loyer augmenté des charges tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résolu, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 9] ;

CONDAMNE Madame [Y] [I] à régler à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [Y] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 15 avril 2025,

Le Greffier Le Juge