COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00225 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KCE5

Minute N° : 25/00558

JUGEMENT DU 16 Septembre 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

S.A. IMMOBILIERE MEDITERANEE – 3F SUD venant aux droits de la SA NEOLIA au capital de 933 000 €, immatriculée au registre de commerce et des sociétés de MARSEILLE sous le numéro 415 750 868, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Activité :

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-philippe DANIEL, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Emilie SMEDTS, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [P] [Y]

né le 31 Décembre 1972

[Adresse 3]

[Adresse 7],

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 7],

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 1/7/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 06 novembre 2013, avec effet au 07 novembre 2013, la SA IMMOBILIERE MEDITERANNEE – 3F SUD – venant aux droits de la SA [Adresse 6] – a consenti à Monsieur [P] [Y] et Madame [O] [G] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 535,20 euros charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 535,00 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 02 décembre 2024, la SA IMMOBILIERE MEDITERANNEE – 3F SUD a fait délivrer à Monsieur [P] [Y] et Madame [O] [G] un commandement de payer la somme de 1.159,34 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SA IMMOBILIERE MEDITERANNEE – 3F SUD a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, Monsieur [P] [Y] et Madame [O] [G] par acte de commissaire de justice délivré le 25 avril 2025 aux fins d’obtenir :

La résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires, l’expulsion des locataires ainsi que de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,la condamnation solidaire des locataires à lui régler la somme de 1.505,03 euros correspondant à la dette locative arrêtée provisoirement au 18 mars 2025,la condamnation solidaire des locataires à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle égale à celle du loyer et charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux,5. la condamnation des locataires à lui régler la somme de 1.000,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

*

A l’audience du 1er juillet 2025, la SA IMMOBILIERE MEDITERANNEE – 3F SUD, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement. Elle indique que la dette n’a pas été actualisée, le dernier loyer aurait été payé, l’ancienne dette s’élevait à 1.505,03 euros. Elle s’oppose à des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Au cours de cette audience, Monsieur [P] [Y] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Madame [O] [G] était présente à l’audience, elle a indiqué que Monsieur [Y] avait quitté le logement en décembre 2022. Elle a réglé le montant de 100,00 euros au mois de juin. Le loyer du logement est de 579,94 euros, avec en plus 112,99 euros de charges, le loyer résiduel par mois est inférieur à 100,00 euros (82,00 euros). Elle est actuellement sans emploi et touche la CAF et le RSA. La locataire reconnait la dette et demande des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Les défendeurs régulièrement assignés, n’ayant pas tous comparu ni été représentés, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire à l’égard de toutes les parties, en application de l’article 474 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

A l’audience du 1er juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisie l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 28 avril 2025, au moins deux mois avant l’audience fixée au 1er juillet 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 04 décembre 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation judiciaire du bail :

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes.

Encore, l’article 1728 du Code civil dispose que le preneur à bail est tenu d’user paisiblement de la chose louée et de payer le prix du bail au terme convenu.

En l’espèce, la SA IMMOBILIERE MEDITERANNEE – 3F SUD sollicite la résiliation du contrat de bail conclu au bénéfice des locataires au vu d’un manquement grave des locataires à leur obligation de s’acquitter des loyers et charges.

Il ressort du contrat de bail signé entre les parties que Monsieur [Y] et Madame [G] se sont obligés à verser au bailleur un loyer de 535,20 euros (hors charges).

Faute de respect par les locataires de cette obligation, le bailleur a fait signifier à Monsieur [Y] et Madame [G], un commandement de payer en décembre 2024, puis une assignation en avril 2025, démontrant le manquement répété du preneur à bail. Cette assignation a été délivrée en personne aux locataires. Malgré ces sommations, les locataires ne se sont pas totalement acquittés des sommes dues au titre du contrat de location, la somme de 1.505,03 euros restante due au 18 mars 2025.

Il est de jurisprudence constante que l’irrégularité dans le paiement des loyers et charges par les locataires est de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail d’habitation.

En l’espèce, il convient de considérer que le bailleur justifie des manquements graves des locataires.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter de la présente décision.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du Code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations contractuelles du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA IMMOBILIERE MEDITERANNEE – 3F SUD ne produit pas de nouveau décompte actualisé, il conviendra donc de conserver la dette au 18 mars 2025 pour un montant de 1.505,03 euros.

Aussi, ces derniers seront condamnés à régler à la SA IMMOBILIERE MEDITERANNEE – 3F SUD la somme de 1.505,03 € correspondant à la dette locative au 18 mars 2025, quittancement de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties contient expressément une clause de solidarité.

Ainsi la condamnation à intervenir sera prononcée solidairement à l’encontre des défendeurs.

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du Code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur et même d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il résulte du même texte que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

*

En l’espèce, l’examen des décomptes et des justificatifs produits par les locataires démontre que, bien que la locataire a rencontré des difficultés financières, elle a effectué un versement de 100 euros en juin 2025, montant qui est supérieur au loyer résiduel.

Le bailleur a exprimé qu’il s’opposait à des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire cependant la bonne volonté et la situation de la locataire indique de lui laisser la possibilité de garder le logement et d’effectuer des délais de paiement.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à Monsieur [Y] et Madame [G] un délai de paiement de 20 mois par versements mensuels de 75 euros les dix-neuf premiers mois, le solde au vingtième mois, selon des modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résiliation seront suspendus, comme sollicitée par la défenderesse. Si les locataires se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué résiliation sera réputée ne pas être acquise et ceux-ci ne seront pas expulsés.

En revanche, si les locataires ne respectent pas les délais accordés ou s’ils ne règlent pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire résiliation judiciaire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, l’expulsion des locataires sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, ils seront condamnés solidairement à payer à la SA IMMOBILIERE MEDITERANNEE – 3F SUD, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du Code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixes tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [Y] et Madame [O] [G], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue au dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité ne commande pas en l’espèce de faire application des dispositions précitées et la SA IMMOBILIERE MEDITERANNEE – 3F SUD sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SA IMMOBILIERE MEDITERANNEE – 3F SUD concernant le logement situé : [Adresse 2], loué par Monsieur [P] [Y] et Madame [O] [G] suivant contrat de bail du 06 novembre 2013,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail entre les parties à la date du présent jugement, le 16 septembre 2025,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [Y] et Madame [O] [G] à payer à la SA IMMOBILIERE MEDITERANNEE – 3F la somme de 1.505,03 euros correspondant à la dette locative au 18 mars 2025, quittancement de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Monsieur [P] [Y] et Madame [O] [G] à se libérer de la dette locative avec un délai de paiement de 20 mois par versements mensuels de 75 euros les dix-neuf premiers mois, le solde au vingtième mois, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification du présent jugement, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

SUSPEND les effets de la résiliation du bail durant l’exécution desdits délais de paiement,

DIT qu’en cas de respect des délais de paiement, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir joué,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du Code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou du loyer courant à sa date d’exigibilité et quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse :

— La totalité de la somme restante due sera immédiatement exigible.

— La clause résolutoire résiliation judiciaire retrouvera son plein effet.

— Dans ce cas, à défaut de départ volontaire Monsieur [P] [Y] et Madame [O] [G] des lieux loués et deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux au frais de l’expulsé dans un garde meuble désigné par le locataire ou à défaut par le propriétaire.

— Monsieur [P] [Y] et Madame [O] [G] seront tenus de payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges avec indexation jusqu’à libération des lieux ;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture du [Localité 9],

DÉBOUTE la SA IMMOBILIERE MEDITERANNEE – 3F SUD de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE Monsieur [P] [Y] et Madame [O] [G] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer,

REJETTE les autres demandes pour le surplus.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, le 16 septembre 2025.

Le présent jugement a été signé par Madame Meggan DELACROIX-ROHART, juge chargé du contentieux de la protection et par Madame H. PRETCEILLE, greffier.

La Greffière Le Juge