COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00370 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KEZF

Minute N° : 25/00669

JUGEMENT DU 25 Novembre 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

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Le :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. LES PAM, immatriculée au RCS d'[Localité 8] sous le numéro 797 885 381, dont le siège social est (…), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Activité :

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Sabine GONY-MASSU, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [Y], demeurant [Adresse 4] (dernière adresse connue)

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Monsieur [X] [H]

né le 21 Septembre 1963 à [Localité 9] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 23/9/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2021, la SCI LES PAM a consenti à Monsieur [F] [Y] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 400,00 euros charges non comprises étant précisé que le bail ne prévoit pas de provision pour charges.

Par acte sous seing privé du même jour, Monsieur [X] [H], s’est porté caution solidaire de toutes les sommes qui pourraient être dues par le locataire durant un délai de trois ans renouvelable à compter du 1er mars 2021.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 400,00 euros.

Le 03 février 2024, Monsieur [F] [Y] a déposé les clés du logement à son voisin, Monsieur [L] [P] et lui a indiqué qu’il en partait, sans toutefois délivrer de congé auprès du bailleur.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 avril 2024, un état des lieux de sortie du logement a été dressé.

Souhaitant le paiement des sommes dues au titre de loyers impayés et des dégradations locatives, la SCI LES PAM a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, Monsieur [F] [Y] et Monsieur [X] [H], es qualité de caution, par actes de commissaire de justice délivré les 12 et 18 aout 2025 aux fins de condamnation solidaire de ces derniers à lui régler outre les dépens, les sommes suivantes :

8785,40 euros au titre des dégradations locatives, 2 080,21 euros au titre des arriérés locatifs, 6 090,00 euros au titre du préjudice de jouissance, 348,00 euros au titre des frais d’établissement de constat d’état des lieux de sortie, 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles.

*

A l’audience du 23 septembre 2025, la SCI LES PAM, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance.

Au cours de cette audience, Monsieur [F] [Y] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Au cours de cette audience, Monsieur [X] [H] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Les défendeurs régulièrement assignés, n’ayant pas tous comparu ou été représentés, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 474 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l’audience du 23 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 2288 du code civil dispose que « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ».

Au cas, d’espèce, par acte sous seing privé du 1er mars 2021, Monsieur [X] [H], s’est porté caution solidaire de toutes les sommes qui pourraient être dues par le locataire durant un délai de trois ans renouvelable à compter du 1er mars 2021. Cet acte précise que cet engagement porte sur les sommes dues au titre des loyers, charges locatives, taxes, impôts, réparations locatives, frais et dépens de procédure, coût des actes, indemnités d’occupation et dommages et intérêts sollicités en exécution du bail. Dès lors, l’ensemble des condamnations prononcées à l’encontre du locataire le seront solidairement avec la caution, celle-ci étant caution solidaire.

Sur la demande au titre des dégradations locatives,

Aux termes des premiers alinéas de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, «Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties ».

En outre, selon les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, d’une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, d’autre part, et enfin de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes des articles 1732 et 1735 du même code, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute, et est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

Il est admis que l’indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution de celui-ci des travaux dont il demande l’exécution.

Enfin, aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987 notamment relatif aux réparations locatives, sont considérées comme telles les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Au surplus, il importe de rappeler que l’article 1731 du code civil prévoit que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

*

Au cas d’espèce, l’état des lieux d’entrée produit et signé par les parties est particulièrement succinct et dépourvu de précision sur le contenu du logement loué. En tout état de cause, il appartenait au locataire qui a signé ce document de faire préciser les éléments en mauvais état et il sera fait application des dispositions de l’article 1731 du code civil.

Toutefois, le procès-verbal dressé par commissaire de justice permet de constater l’existence des dégradations locatives et les devis présentés par la requérante portent sur les dégradations constatées par les photographies prises par le commissaire de justice notamment l’état de la salle de bain et l’état des murs de la pièce à vivre.

Aussi, il y a de tenir compte des devis communiqués et de condamner solidairement Monsieur [F] [Y] et Monsieur [X] [H] à régler à la SCI LES PAM la somme de 8785,40 euros au titre des réparations locatives.

Sur la demande au titre de la dette locative,

Il résulte de la combinaison des article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 1er mars 2021, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI LES PAM sollicite le paiement des loyers de janvier 2024 au 08 mai 2024 avec la révision du loyer. A ce titre, elle fait valoir que le bail prévoit que la révision du loyer doit intervenir sans réalisation de formalité.

Or, le I de l’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ».

Il importe de rappeler que la loi du 06 juillet 1989 est d’ordre public de sorte que les clauses qui prévoient des stipulations contraires à celle-ci sont réputées non écrites et il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées.

La SCI LES PAM ne justifie pas d’avoir manifesté sa volonté de voir le loyer révisé de sorte que les loyers dus par le locataire ne seront pas indexés.

Le locataire ne justifie pas d’avoir réglé les loyers de janviers et février 2024 lorsqu’il a décidé de partir sans même adresser le préavis à la bailleresse.

A juste titre, la SCI LES PAM sollicite le paiement des trois mois de préavis dont le locataire aurait été redevable s’il avait respecté les dispositions de la loi du 06 juillet 1989, d’ordre public.

Dès lors, le locataire est redevable de la somme totale de 1677,41 euros (400,00 euros X 4 mois + 400X6/31).

Aussi, Monsieur [F] [Y] et Monsieur [X] [H], seront solidairement condamnés à régler à la SCI LES PAM la somme de 1677,41 euros au titre de la dette locative.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance,

La SCI LES PAM sollicite la condamnation du locataire et de la caution à lui régler la somme de 6090,00 euros au titre du préjudice de jouissance tenant à l’impossibilité de relouer le logement puisqu’elle n’a pas les fonds pour régler les réparations locatives et remettre en état le logement.

Il convient toutefois de souligner que la SCI LES PAM n’a pas respecté la procédure classique de reprise du logement. L’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement. Cette mise en demeure est faite par acte de commissaire de justice. S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, le commissaire de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d’exécution, au constat de l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail. Le juge des contentieux de la protection statue alors par ordonnance sur requête, au terme de laquelle, il constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux. Or, la juridiction de céans n’est pas saisie d’une demande en résiliation du bail et le bailleur ne justifie pas d’une telle procédure.

En outre, la SCI LES PAM ne justifie pas de sa situation financière et ne produit aucune pièce sur la santé de ses comptes afin que la juridiction constate qu’elle n’est pas en capacité de régler le montant des travaux pour remettre en état le logement.

Dès lors, compte tenu de ces éléments, il y a lieu de rejeter la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance.

Sur la demande au titre de l’établissement de l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice,

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit en ses deux premiers alinéas que « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

La SCI LES PAM fait valoir qu’elle aurait préféré établir un état des lieux sans le recours à un commissaire de justice et sollicite donc que la totalité des frais pour dresser un tel état des lieux par commissaire de justice soit mise à la charge du locataire et de la caution.

Or, cette circonstance n’est pas de nature à permettre de déroger au texte précité, aucune disposition ne le prévoyant et celui étant d’ordre public.

Dès lors, la SCI LES PAM justifiant d’avoir régler la somme de 348,00 euros (facture du commissaire de justice), la moitié des frais, soit la somme de 174,00 euros sera mis à la charge du locataire et de la caution.

Aussi, Monsieur [F] [Y] et Monsieur [X] [H], seront solidairement condamnés à régler à la SCI LES PAM la somme de 174,00 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Monsieur [F] [Y] et Monsieur [X] [H], qui succombent à l’instance seront condamnés aux entiers dépens,

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner in solidum Monsieur [F] [Y] et Monsieur [X] [H], à verser une somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles que la SCI LES PAM a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [Y] et Monsieur [X] [H], à payer à la SCI LES PAM la somme de 8745,40 euros au titre des réparations locatives.

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [Y] et Monsieur [X] [H], à payer à la SCI LES PAM, la somme de 1677,41 euros au titre des loyers et charges impayés,

REJETTE la demande au titre du préjudice de jouissance,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [Y] et Monsieur [X] [H] à régler à la SCI LES PAM la somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE Monsieur [F] [Y] et Monsieur [X] [H], aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 25 novembre 2025

Le Greffier Le Juge