COUR D’APPEL DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00015 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J3UN

Minute N° : 25/00068

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 04 Février 2025

Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e GHEZ

Copie délivré à :M.[U]-PREFECTURE

le :04/02/2025

DEMANDEUR

Monsieur [V] [O]

né le 21 Décembre 1940 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par M^e Emilie BLAS, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [U]

né le 14 Février 1957 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 21 Janvier 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 février 2021, Monsieur [V] [O] a consenti à Monsieur [N] [U] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel total de 400€, hors charges, contrat conclu pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction.

Par exploit du 04 décembre 2023, Monsieur [V] [O] a fait délivrer à Monsieur [N] [U] un commandement de payer et de justifier de l’occupation du logement au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 3 728,81€, arrêtée au 1er novembre 2023 hors frais et indemnités

Par exploit délivré le 03 octobre 2024, Monsieur [V] [O] a fait citer Monsieur [N] [U] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins qu’il:

— constate l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ;

— ordonne son expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— lui refuse tout délai de grâce ;

— le condamne à lui payer, à titre provisionnel et de l’arriéré locatif, la somme de 6 210,59€ avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour la somme y figurant et à compter de la date de l’assignation pour le surplus ;

— le condamne à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer actuel et aux charges, indexée aux augmentations légales, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au jour du départ effectif des lieux ;

— le condamne à lui payer la somme de 900€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire est fixée à l’audience du 21 janvier 2025, où elle est plaidée.

Monsieur [V] [O] comparait représenté à l’audience et sollicite le bénéfice de son assignation sous réserve d’une actualisation de la dette à la somme de 8 350,54€. Il indique que le dernier loyer courant n’a pas été réglé.

Monsieur [N] [U] a comparu en personne. Il reconnaît le montant de la dette locative qu’il explique par la survenue d’une maladie grave. Il indique qu’il va recourir à la procédure de surendettement car il ne peut faire face à ses dettes.

Le diagnostic social et financier du CCAS d’Avignon reçu au tribunal le 13 janvier 2025 indique que Monsieur [N] [U] souffre de problèmes de santé qui l’ont fragilisé psychologiquement, ce qui a provoqué un lâcher-prise au niveau de sa gestion budgétaire.

La décision est mise en délibéré au 04 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 848 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 849 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1315 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 9] par lettre recommandée avec accusé de réception du 04 octobre 2024, au moins six semaines avant l’audience fixée au 21 janvier 2025.

Par ailleurs, la CCAPEX a été avisée le 05 décembre 2023, au moins deux mois avant l’assignation du 03 octobre 2024.

La demande de résiliation formée par Monsieur [V] [O] est donc recevable.

1) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [V] [O] a produit un dernier décompte arrêté à la date du 09 janvier 2025 faisant état d’une dette locative (loyers et charges) de 8 350,54 euros, décompte arrêté au 1er janvier 2025 et loyer de janvier 2025 inclus.

Monsieur [N] [U] reconnaît la dette tant dans son principe que dans son montant.

En conséquence, la créance apparaît incontestable dans son principe et la demande est fondée à hauteur de 8 350,54€, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, somme arrêtée au 09 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de la date du commandement de payer pour la somme y figurant et à compter de la date de l’assignation pour le surplus.

2) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

En l’espèce, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par Monsieur [V] [O] que Monsieur [N] [U] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, soit avant le 04 février 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de Monsieur [V] [O] depuis le 04 février 2024.

*

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil, que le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues si le locataire est en situation de régler sa dette locative et à la condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [N] [U] a sollicité à l’audience que lui soient accordés des délais de paiement afin de pouvoir s’acquitter de sa dette locative.

Toutefois, il apparaît que celle-ci n’a pas repris le paiement du loyer courant à la date de l’audience, raison pour laquelle aucun délai de paiement ni de suspension des effets de la clause résolutoire ne pourront être ordonnés.

3) Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit de Monsieur [V] [O] à compter du 04 février 2024, et Monsieur [N] [U] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, le défendeur devra quitter les lieux, afin que le bailleur puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s’accroisse.

A défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de Monsieur [N] [U] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à la suite du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du Code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 04 février 2024, Monsieur [N] [U] a causé un préjudice à Monsieur [V] [O]. Il convient donc d’octroyer à celui-ci une indemnité d’occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice qui sera égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié.

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [N] [U] à verser à titre provisionnel à Monsieur [V] [O], au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, et à compter du 10 janvier 2025, la somme de 406,44 euros, soit le montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux.

5) Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner le défendeur à verser une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles que le demandeur a pu exposer dans le cadre de la présente procédure.

Sur les dépens,

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que Monsieur [N] [U] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par Monsieur [V] [O] concernant le contrat de bail du 18 février 2021 consenti à Monsieur [N] [U] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 8] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 04 février 2024;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 04 février 2024 ;

Constatons que Monsieur [N] [U] est occupant sans droit ni titre des locaux précités depuis le 04 février 2024 ;

Condamnons Monsieur [N] [U] à payer à Monsieur [V] [O] la somme de 8 350,54 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés arrêtés au 09 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 04 décembre 2023 pour la somme de 3 728,81€ et à compter du 03 octobre 2024 pour le surplus ;

Rejetons la demande d’octroi de délais de paiement formée par Monsieur [N] [U] ;

Autorisons l’expulsion de Monsieur [N] [U] ainsi que de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [N] [U] à payer à Monsieur [V] [O] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 406,44 euros, charges comprises, à compter du 10 janvier 2025 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons Monsieur [N] [U] à payer à Monsieur [V] [O] la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [N] [U] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rejetons les demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 04 février 2025.

Le Greffier Le Juge