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COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00057 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J442

Minute N° : 25/00141

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 18 Mars 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :[Localité 8] DELTA

Copie délivrée à :M.[Z]

le :18/03/25

DEMANDEUR

SCIC H.L.M [Localité 8] DELTA HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Mme [F] [H], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [Z]

né le 06 Février 1973 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Adresse 10] [Adresse 1]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 18 Février 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 février 2017, à effet au 13 février 2017, [Localité 8] DELTA HABITAT, a consenti à Monsieur [E] [Z] et Madame [P] [Z] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 12] pour un loyer mensuel de 366,95 euros hors charges.

Madame [Z] étant décédée le 22 août 2021, [E] [Z] est devenu seul locataire du bien.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit du 24 juin 2024, la société [Localité 8] DELTA HABITAT a fait délivrer à [E] [Z] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 1.329,23 euros hors frais ainsi que le commandement de fournir une assurance valide.

Par exploit délivré le 15 novembre 2024, la société [Localité 8] DELTA HABITAT a fait citer [E] [Z] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de le voir principalement condamné à :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— l’expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— lui payer à titre provisionnel et de l’arriéré locatif, la somme de 532,94 euros due au 24 août 2024 ;

— lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée au moins au montant du loyer et des charges, soit 497,76 euros, jusqu’à départ effectif des lieux ;

— payer les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire est appelée à l’audience du 18 février 2024, lors de laquelle la société [Localité 8] DELTA HABITAT comparaît représentée et sollicite le bénéfice de son assignation sous réserve de l’actualisation de la dette locative à hauteur de 2.161,70 euros. Elle précise qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire au vu des derniers versements effectués par le locataire.

[E] [Z] comparait en personne et sollicite des délais de paiement, exposant pouvoir verser 200 euros par mois en plus du loyer.

Aucun Diagnostic Social et Financier n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

La décision est mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS

Ainsi qu’il ressort de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 13] le 19 novembre 2024, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CAF de [Localité 13] a été saisie le 14 juin 2024 2024 2024 de la situation d’impayés, soit dans les délais légaux impartis.

La demande de résiliation est donc recevable.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des dispositions du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, [E] [Z] a indiqué ne pas contester le montant de la dette locative telle que stipulée dans le dernier décompte produit par le bailleur.

Après examen des décomptes produits par la société [Localité 8] DELTA HABITAT, la créance apparaît ainsi incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande est fondée à hauteur de 2.161,70 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de janvier 2025 inclus et décompte arrêté au 6 février 2025.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de la présente ordonnance.

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la société [Localité 8] DELTA HABITAT que Monsieur [E] [Z] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois impartis tant par le bail que le commandement de payer, soit avant le 25 août 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies depuis le 25 août 2024.

*

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’examen des décomptes produits atteste d’efforts de paiement (versement de 400 euros le 6 février 2025), et la société [Localité 8] DELTA HABITAT a indiqué à l’audience ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement ; elle a également indiqué ne pas s’opposer à la suspension de la clause résolutoire en cas de respect desdits délais.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à [E] [Z] un délai de paiement le plus large de 22 mois, correspondant à 21 mensualités de 100 euros, et le solde restant dû à la vingt-deuxième mensualité, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si le requis se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et il ne sera pas expulsé.

En revanche, si celui-ci ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, il sera condamné à payer à [Localité 8] DELTA HABITAT, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise et assurance LNA comprise le cas échéant.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la société [Localité 8] DELTA HABITAT concernant le contrat de bail du 9 février 2017 consenti [E] [Z] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 11] ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 25 août 2024 ;

Condamnons [E] [Z] à payer à la société [Localité 8] DELTA HABITAT la somme de 2.161,70 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de janvier 2025 inclus et décompte arrêté au 6 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Autorisons [E] [Z] à se libérer de cette somme sur une durée de vingt-deux mois par versements mensuels de 150 euros les vingt-et-un premiers mois, le solde au vingt-deuxième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

— Autorisons en ce cas l’expulsion de [E] [Z] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

— Disons en ce cas qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamnons en ce cas [E] [Z] à payer à la société [Localité 8] DELTA HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, assurance LNA et indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons [E] [Z] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 18 mars 2025.

Le Greffier Le Juge