COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00305 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KC62

Minute N° : 25/00558

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 09 Décembre 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e LEBRIS

Copie délivrée à :PREFECTURE

le :09/12/2025

DEMANDEUR

S.C.I. I.M. R, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e LEBRIS-VOINOT, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Céline BERBIGUIER, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [U], ayant pour nom d’usage [M]

né le 12 Mars 1979 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Adresse 6] [Adresse 8]

[Localité 5]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 18 Novembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 avril 2024, la SCI IMR a consenti à Monsieur [Y] [M] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 3].

Par exploit du 27 décembre 2024, la SCI IMR a fait délivrer à Monsieur [Y] [M] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 2 063€ hors frais et indemnités selon décompte arrêté au 31 décembre 2024.

Par exploit délivré le 23 mai 2025, la SCI IMR a fait citer Monsieur [Y] [M] devant le juge des référés du présent tribunal afin qu’il :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ;

— ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ainsi que d’un serrurier et autorise la séquestration des meubles éventuellement présents dans les lieux ;

— assortisse l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir jusqu’à libération des lieux ;

— supprime le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux compte tenu de l’importance des sommes dues et de la mauvaise volonté du locataire conformément aux dispositions de l’article L412-1 al.3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— le condamne à lui payer, à titre provisionnel et de l’arriéré locatif arrêté à la date du 17 avril 2025, la somme de 3 026,06€ ;

— autorise la bailleresse à conserver le dépôt de garantie ;

— le condamne à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 597,06€ égale au loyer actuel, aux charges et aux taxes ;

— le condamne à lui payer la somme de 1 500€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Après un premier renvoi en date du 02 septembre 2025, l’affaire est renvoyée à l’audience du 18 novembre 2025, où elle est plaidée.

La SCI IMR comparait représentée à l’audience et sollicite le bénéfice de son assignation.

Monsieur [Y] [M] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision est mise en délibéré au 09 décembre 2025.

Monsieur [Y] [M] a été cité à étude.

En application de l’article 473 du code procédure civile, la présente ordonnance étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS

Ainsi qu’il ressort de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture du [Localité 10] par voie électronique avec accusé de réception du 02 juin 2025, au moins six semaines avant l’audience fixée au 02 septembre 2025.

Par ailleurs, la CCAPEX a été avisée le 02 janvier 2025, au moins deux mois avant l’assignation du 23 mai 2025.

La demande de résiliation formée par la SCI IMR est donc recevable.

1) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif et la conservation du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs et à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

La SCI IMR a produit un décompte arrêté au 17 avril 2025 faisant état d’une créance locative d’un montant de 3 026,06€.

Ainsi, Monsieur [Y] [M] sera condamné à payer à la SCI IMR la somme de 3 026,06€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 17 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus.

Il sera fait droit à la demande de la SCI IMR de conserver le montant du dépôt de garantie en déduction des sommes dues par le défendeur.

2) Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la SCI IMR que Monsieur [Y] [M] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai d’un mois imparti, soit avant le 27 janvier 2025.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la SCI IMR depuis le 27 janvier 2025.

3) Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article L412-1 al.3 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement mais que ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit de la SCI IMR à compter du 27 janvier 2025 et Monsieur [Y] [M] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, le défendeur devra quitter les lieux, afin que la bailleresse puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s’accroisse.

La SCI IMR ne démontre pas l’existence de la mauvaise foi du défendeur, le défaut de paiement des loyers ne pouvant caractériser seul cette mauvaise foi. En conséquence, sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution sera rejetée.

A défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [M] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à la suite du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin et compte-tenu de cette expulsion, la demande d’astreinte pour quitter les lieux sera rejetée.

4) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du Code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 27 janvier 2025, Monsieur [Y] [M] a causé un préjudice à la SCI IMR. Il convient donc d’octroyer à celle-ci une indemnité d’occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice qui sera égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [Y] [M] à verser à titre provisionnel à la SCI IMR, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, et à compter du 18 avril 2025, lendemain du décompte annexé à l’assignation, la somme de 597,06 euros, soit le montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges et assurances comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux.

5) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [M] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [Y] [M] à verser une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles que la SCI IMR a pu exposer pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la SCI IMR concernant le contrat de bail du 17 avril 2024 consenti à Monsieur [Y] [M] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 3];

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 27 janvier 2025 ;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 27 janvier 2025 ;

Constatons que Monsieur [Y] [M] est occupant sans droit ni titre des locaux précités depuis le 27 janvier 2025 ;

Condamnons Monsieur [Y] [M] à payer à la SCI IMR la somme de 3 026,06€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 17 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus ;

Autorisons la SCI IMR à conserver le dépôt de garantie versé par Monsieur [Y] [M] en déduction de sa dette locative ;

Autorisons l’expulsion de Monsieur [Y] [M] ainsi que de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Déboutons la SCI IMR de sa demande d’astreinte pour quitter les lieux ;

Déboutons la SCI IMR de sa demande visant à écarter le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Disons qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [Y] [M] à payer à la SCI IMR à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 597,06 euros, charges et assurances comprises, à compter du 18 avril 2025 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons Monsieur [Y] [M] à régler à la SCI IMR la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le commande l’équité ;

Condamnons Monsieur [Y] [M] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

Rejetons les demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 09 décembre 2025.

Le Greffier Le Juge