COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00470 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J3TA

Minute N° : 25/00054

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 04 Février 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e GARDIEN

Copie délivré à :Mme [Y]-PREFECTURE

le :04/02/2025

DEMANDEUR

S.A. UNICIL agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié es-qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Franck GARDIEN, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR :

Madame [H] [Y]

née le 22 Juillet 1982

[Adresse 3],

[Adresse 7]

[Localité 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 21 Janvier 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2023, la SA [Adresse 5] a consenti à Madame [H] [Y] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel total de 418,25€, hors charges, contrat conclu pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction.

Par exploit en date du 03 juin 2024, la SA HLM UNICIL a fait délivrer à Madame [H] [Y] un commandement de payer au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 2 781,85€ hors frais et indemnités selon décompte arrêté au 23 avril 2024, loyer de mars 2024 inclus.

Par exploit délivré le 03 octobre 2024, la SA [Adresse 5] a fait citer Madame [H] [Y] devant le juge des référés du présent tribunal afin qu’il :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ;

— ordonne son expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et autorise la séquestration des meubles présents dans le lieux ;

— la condamne à lui payer, à titre provisionnel et de l’arriéré locatif arrêté au 09 septembre 2024, la somme de 4 709,97€ ;

— la condamne à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 523,60€ égal au loyer actuel et aux charges, jusqu’au jour du départ effectif des lieux ;

— la condamne à communiquer son avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022 ;

— la condamne à lui payer la somme de 350€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire est fixée à l’audience du 21 janvier 2025 où elle est plaidée.

La SA HLM UNICIL comparait représentée à l’audience. Elle sollicite le bénéfice de son assignation sous réserve de l’actualisation de sa créance locative à la somme de 4 639,97€.

Madame [H] [Y] a comparu à l’audience. Elle a reconnu le montant de la dette et sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

La décision est mise en délibéré au 04 février 2025.

MOTIFS

Ainsi qu’il ressort de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture du [Localité 9] par voie électronique avec accusé de réception du 07 octobre 2024, au moins six semaines avant l’audience fixée le 21 janvier 2025.

Par ailleurs, la CCAPEX a été avisée le 11 juin 2024, au moins deux mois avant l’assignation du 03 octobre 2024.

La demande de résiliation formée par la SA [Adresse 5] est donc recevable.

1) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs et à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

La SA HLM UNICIL a produit un dernier décompte arrêté au 08 janvier 2025 faisant état d’une dette locative (loyers, charges) à la hausse de 4 639,97 euros, loyer de décembre 2024 inclus.

La dette locative est reconnue par la défenderesse tant dans son principe que dans son montant.

En conséquence de ces éléments, Madame [H] [Y] sera condamnée à payer à la SA [Adresse 5] la somme de 4 639,97 €, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 08 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus.

2) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la SA HLM UNICIL que Madame [H] [Y] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, soit avant le 03 août 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la SA [Adresse 5] depuis le 03 août 2024.

*

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil, que le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues si le locataire est en situation de régler sa dette locative et à la condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [H] [Y] a sollicité à l’audience que lui soient accordés des délais de paiement afin de pouvoir s’acquitter de la dette locative qu’elle reconnaît.

Toutefois, il apparaît qu’elle n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant à la date de l’audience, raison pour laquelle aucun délai de paiement ni de suspension des effets de la clause résolutoire ne pourront être ordonnés.

3) Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit de la SA HLM UNICIL à compter du 03 août 2024 et Madame [H] [Y] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, la défenderesse devra quitter les lieux, afin que la bailleresse puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s’accroisse.

A défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de Madame [H] [Y] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à la suite du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du Code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 03 août 2024, Madame [H] [Y] a causé un préjudice à la SA [Adresse 5]. Il convient donc d’octroyer à celle-ci une indemnité d’occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice qui sera égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

En l’espèce, il convient de condamner Madame [H] [Y] à verser à titre provisionnel à la SA HLM UNICIL, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, et à compter du 09 janvier 2025, lendemain du décompte produit à l’audience, la somme de 523,60 euros, égale au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié.

5) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que Madame [H] [Y] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et pouvant même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ;

L’équité commande de condamner Madame [H] [Y] à verser une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles que la SA [Adresse 5] ont pu exposer pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la SA HLM UNICIL concernant le contrat de bail du 18 décembre 2023 consenti à Madame [H] [Y] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 8] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 03 août 2024 ;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 03 août 2024 ;

Constatons que Madame [H] [Y] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 03 août 2024 ;

Condamnons Madame [H] [Y] à payer à la SA [Adresse 5] la somme de 4 639,97€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 08 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus ;

Rejetons la demande d’octroi de délais de paiement formée par Madame [H] [Y] ;

Autorisons l’expulsion de Madame [H] [Y] ainsi que de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressée pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [H] [Y] à payer à la société la SA HLM UNICIL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 523,60 euros, égale au montant du loyer augmenté des charges tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, à compter du 09 janvier 2025 ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons Madame [H] [Y] à payer à la SA [Adresse 5] la somme de 300€ au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons Madame [H] [Y] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rejetons les demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 04 février 2025.

Le Greffier Le Juge