COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00270 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KCIA

Minute N° : 25/00365

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 17 Juillet 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e MIOT

Copie délivrée à :M.[G]

le :17/07/2025

DEMANDEUR

Monsieur [D] [C] demeurant [Adresse 3] – [Localité 6] (BELGIQUE)

né le 12 Octobre 1949 à [Localité 8] (BELGIQUE)

domicilié : chez SCP ANDRE & GRAVE Commissaires de justice

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Julie MIOT, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [G]

né le 05 Mai 1989 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant

Madame [X] [L]

née le 17 Novembre 1989 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M.[O] [G] muni d’un pouvoir régulier

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 01 Juillet 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2020, [D] [C] a consenti à [O] [G] et [X] [L] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] – [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 870 euros.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit du 23 janvier 2025, [D] [C] a fait délivrer à [O] [G] et [X] [L] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 2.022,40 euros hors frais. Le même jour, un commandement pour défaut d’assurance leur a également été délivré.

C’est dans ce contexte et faute de régularisation dans les termes impartis que par exploit délivré le 23 avril 2025, [D] [C] a fait citer [O] [G] et [X] [L] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de les voir principalement condamnés à :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— voir refuser tout délai de grâce aux requis ;

— l’expulsion ainsi que tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— lui payer à titre provisionnel et de l’arriéré locatif, la somme de 2.635,32 euros due au 29 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— lui payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation fixée au moins au montant du loyer et des charges, soit 950,94 euros, et ce jusqu’à départ effectif des lieux loués, ladite indemnité égale au montant du loyer plus les charges et comme telle variable en fonction des augmentations légales à venir ;

— lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire est appelée à l’audience du 1er juillet 2025, lors de laquelle [D] [C] comparaît représenté et sollicite le bénéfice de son assignation, bien que la dette locative, hors frais, soit désormais soldée.

[O] [G] comparait en personne, et muni d’une procuration pour représenter valablement [X] [L]. Il expose que la dette locative n’est pas due à des soucis financiers, le revenu global du couple étant environ de 7.000 euros, mais à un arrêt volontaire du paiement des loyers du fait d’un conflit avec le bailleur (travaux non effectués).

Il affirme avoir réglé la totalité des loyers impayés, et devoir solder les frais (exploits de commissaire de justice) d’ici peu.

Aucun Diagnostic Social Financier fourni n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

Les défendeurs régulièrement assignés, ayant pas tous comparu ou été représentés, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 467 du code de procédure civile.

A l’audience du 1er juillet 2025, a décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparait pas, le Tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de Vaucluse le 23 avril 2025, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX du Vaucluse a été saisie le 24 janvier 2025 de la situation d’impayés, soit dans les délais légaux impartis.

La demande de résiliation formée par le bailleur est donc recevable.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des dispositions du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Après examen des décomptes produits par [D] [C] et des déclarations des parties à l’audience, il apparait que le bailleur fait état d’un solde négatif à hauteur de 668,68 euros.

Toutefois, il convient de déduire de la dette locative (car pris en charge au titre des dépens);

— Les frais de commandement de payer et de justifier d’une assurance du 23 janvier 2024 soit 199,37 euros

— Les frais de mise en demeure du 3 janvier 2025 soit 35 euros

— Les frais de commandement de payer et de justifier d’une assurance du 3 février 2025 soit 211,04 euros

— Les divers frais d’huissier retenus le 7 mai 2025 pour un total de 640,54 euros

Soit un total de 675,54 euros

Ainsi, le bailleur sera débouté de sa demande de condamnation provisionnelle au titre de la dette locative, celle-ci ayant été entièrement régularisée avant l’audience.

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire, lequel prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette après le commandement de payer.

Il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par [D] [C] que [O] [G] et [X] [L] n’ont pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois impartis dans le bail et le commandement de payer (retenu car plus favorable malgré les nouvelles dispositions législatives), soit avant le 24 mars 2025.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice du bailleur depuis le 24 mars 2025.

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Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’examen des décomptes produits atteste de très conséquents efforts de paiement, puisque les locataires sont parvenus à solder entièrement la dette locative avant l’audience comme exposé ci-dessus.

Or, si le paiement intégral de la dette avant la décision du juge rend inutile l’octroi d’un délai de grâce, ce paiement ne saurait placer le locataire dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette ; on ne peut en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur, à seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat ;

Dès lors, il convient de dire que la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué si [O] [G] et [X] [L] remplissent sans faillir leurs obligations durant le délai de grâce auquel il aurait pu prétendre;

Ainsi, il y a lieu d’accorder à ces derniers un délai de paiement de trois mois, durant lesquels les locataires devront payer les loyers courants charges comprises, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

[O] [G] ayant expressément exposé à l’audience vouloir rester dans le logement, il convient de considérer que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si les requis se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et ils ne seront pas expulsés.

En revanche, si ceux-ci ne respectent pas les délais accordés ou s’ils ne règlent pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, leur expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, ils seront condamnés à payer au bailleur, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Amandine GORY, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par [D] [C] concernant le contrat de bail du 20 juillet 2020, consenti à [O] [G] et [X] [L] et portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 2] – [Localité 4] ;

Déboutons [D] [C] de sa demande provisionnelle au titre de l’arriéré locatif, celui-ci ayant été intégralement soldé avant l’audience ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 24 mars 2025 ;

Suspendons néanmoins les effets de la clause résolutoire du bail pendant trois mois, et disons que si [O] [G] et [X] [L] règlent à l’échéance les loyers courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

— Autorisons en ce cas l’expulsion de [O] [G] et [X] [L] et de tous occupants de leur chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, les intéressés pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

— Disons en ce cas qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamnons en ce cas [O] [G] et [X] [L] à payer à [D] [C] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges, tels qu’ils auraient subsistés si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons in solidum [O] [G] et [X] [L] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

Condamnons in solidum [O] [G] et [X] [L] à payer à [D] [C] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile ainsi que le justifie l’équité ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 17 juillet 2025.

Le Greffier Le Juge