COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00352 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JZYZ

Minute N° : 25/00337

JUGEMENT DU 10 Juin 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. MBMJ

Activité :

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Madame [N] [T], gérante

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [C] [K] [E] [I]

né le 01 Février 1976 à [Localité 8] (COTE D’IVOIRE)

[Adresse 3]

[Localité 5] (84)

non comparant, ni représenté

Madame [S] [F] [X] épouse [E] [I]

née le 18 Janvier 1983 à [Localité 6] (GABON)

[Adresse 3]

[Localité 5] (84)

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 6/5/25

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 mai 2023, Monsieur [W] [C] [K] [E] [I] et Madame [S] [F] [X] épouse [E] [I] (ci-après dénommés les époux [E] [I]) ont pris à bail un logement situé [Adresse 2] appartenant à la société MBMJ pour un loyer mensuel de 810 euros hors charges.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 mai 2024, la société MBMJ a fait délivrer aux époux [E] [I] un commandement de payer la somme de 3.301 euros correspondant au montant des loyers impayés au 10 avril 2024, outre les frais, commandement visant la clause résolutoire.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la société MBMJ a fait assigner les époux [E] [I] devant le Juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Avignon par exploit du 2 août 2024, au visa principal de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail,

— ordonner l’expulsion des requis et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, et enlèvement des meubles à leurs frais,

— condamner solidairement les époux [E] [I] à lui payer la somme de 5.819 euros représentant les loyers et charges dus au 7 juillet 2024, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation

— les condamner solidairement à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, soit la somme de 858 euros, jusqu’à libération des lieux,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens de l’instance.

L’affaire est retenue à l’audience du 1er octobre 2024 lors de laquelle la société MBMJ représentée et sollicite le bénéfice de son assignation soutenue oralement ; elle expose que la dette est en hausse et s’élève aujourd’hui à la somme de 7.493 euros ; elle précise qu’aucune attestation d’assurance ne leur a par ailleurs été fournie depuis juin 2023.

Monsieur [E] [I] comparait en personne. Il explique avoir connu des difficultés financières et personnelles, et reconnait que la dette locative, exposant toutefois que le loyer d’août a été réglé, avec 50 euros en surplus. Il assure également qu’il existe un accord pour pouvoir payer le loyer à terme échu. Enfin, il sollicite des délais de paiement, avec la possibilité de faire des versements de 50 euros par mois outre le loyer courant pour solder la dette.

Madame [E] [I] ne comparait pas et n’est pas représentée.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives réalisé par la préfecture de [Localité 9] reprend les mêmes éléments, soulignant le fait que Monsieur [E] [I] est salarié en CDI, que le couple adhère à l’accompagnement qui leur a été proposé, et qu’il souhaite se maintenir dans le logement dans lequel réside également un adolescent de 15 ans scolarisé à proximité.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2024 et prorogée au 17 décembre 2024.

Par jugement en date du 17 décembre 2024 puis du 1er avril 2025 le Tribunal a ordonné la réouverture des débats, afin de permettre aux demandeurs de fournir la copie intégrale du bail signé avec les époux [E] [I] ;

L’affaire est rappelée le 6 mai 2025 ; la société MBMJ comparait à nouveau représentée et expose maintenir ses demandes initiales.

Les époux [E] [I] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. Le présent jugement, susceptible d’appel, sera ainsi réputé contradictoire à l’égard de toutes les parties, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile

La décision est mise en délibéré au 10 juin 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 9] ce qui a été le cas en l’espèce par courrier électronique enregistré le 5 août 2024 soit au moins six semaines avant la première audience.

En outre le bailleur justifie avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés locatifs le 13 mai 2024.

.

La demande de résiliation de bail sera ainsi déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clause résolutoire que pour trois cas :

— le défaut de paiement du loyer des charges ou du dépôt de garantie

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des lieux loués

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire

L’article 7 g) de la Loi du 6 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et les charges courantes.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges et du dépôt de garantie. Cet article impose à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

Au cas d’espèce, les conditions générales du contrat de bail du 25 mai 2023 contiennent une condition résolutoire pour paiement des charges et des loyers.

La société MBMJ fait signifier aux époux [E] [I] le 7 mai 2024 un commandement de payer la somme de 3.301 euros correspondant au montant des loyers impayés au 10 avril 2024, outre les frais, dans le délai de deux mois

Ces derniers ne démontrent pas avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé,

Le délai de deux mois (retenu en l’espèce dans l’exploit d’huissier et plus favorable), s’est écoulé entre la délivrance du commandement resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi la clause résolutoire est acquise depuis le 8 juillet 2024 au profit des bailleurs et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif :

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6juillet 1989 ainsi que des stipulations contractuelles du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur produit dans ses pièces un dernier décompte actualisé, loyer de mai 2025 inclus, pour une somme de 13.543 euros. Ils ne justifient toutefois pas de la communication de ce nouveau décompte aux locataires, absents lors de la dernière audience, de sorte que le tribunal ne peut le retenir sans méconnaitre le principe de la contradiction

Aussi, c’est la somme arrêtée lors de la première audience, contradictoire qui sera retenue en l’espèce, les échéances postérieures étant prises en compte au titre des indemnités d’occupation.

Les époux [E] [I] seront ainsi condamnés à régler à la société MBMJ la somme de 7.493 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 1er octobre 2024, loyer d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».

En application de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement. La solidarité n’a pas lieu, néanmoins, pour des dépenses manifestement excessives, eu égard au train de vie du ménage, à l’utilité ou à l’inutilité de l’opération, à la bonne ou mauvaise foi du tiers contractant. Elle n’a pas lieu non plus, s’ils n’ont été conclus du consentement des deux époux, pour les achats à tempérament ni pour les emprunts à moins que ces derniers ne portent sur des sommes modestes nécessaires aux besoins de la vie courante et que le montant cumulé de ces sommes, en cas de pluralité d’emprunts, ne soit pas manifestement excessif eu égard au train de vie du ménage.

En l’espèce, au vu de la clause de solidarité insérée au bail et des liens maritaux unissant les défendeurs, ladite condamnation sera solidaire entre eux.

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 8 juillet 2024, les époux [E] [I] sont occupants sans droit ni titre et devront quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par les défendeurs constitue une faute et cause un préjudice la société MBMJ qui se trouvent privés du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du bailleur.

En l’espèce, il convient de condamner les époux [E] [I] à verser la société MBMJ une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation, à compter du 2 octobre 2024, lendemain du dernier décompte, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, avec indexation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [E] [I] qui succombent à l’instance seront condamnés aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue au dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des même considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation

L’équité commande en l’espèce de condamner les époux [E] [I] à payer à la société MBMJ la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles qu’ils ont exposés pour la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la société MBMJ concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] loué par Monsieur [W] [C] [K] [E] [I] et Madame [S] [F] [X] épouse [E] [I] suivant contrat de bail du 25 mai 2023,

CONSTATE que la clause résolutoire a produit son effet à compter du 8 juillet 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 8 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [C] [K] [E] [I] et Madame [S] [F] [X] épouse [E] [I] à payer à la société MBMJ la somme de 7.493 euros correspondant à la dette locative selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, loyer d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024;

CONSTATE que Monsieur [W] [C] [K] [E] [I] et Madame [S] [F] [X] épouse [E] [I] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 8 juillet 2024,

AUTORISE l’expulsion de Monsieur [W] [C] [K] [E] [I] et Madame [S] [F] [X] épouse [E] [I] et de tous occupants de leur chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, ces derniers pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [C] [K] [E] [I] et Madame [S] [F] [X] épouse [E] [I] à régler à la société MBMJ a une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, somme due à compter du 2 octobre 2024 (lendemain du dernier décompte) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, avec indexation ;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 9] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [C] [K] [E] [I] et Madame [S] [F] [X] épouse [E] [I] à payer à la société MBMJ somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le justifie l’équité,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [C] [K] [E] [I] et Madame [S] [F] [X] épouse [E] [I] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer

REJETTE les autres demandes pour le surplus

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 10 juin 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et par Madame Hélène PRETCEILLE, greffier.

Le Greffier Le Juge