COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00129 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KAUR

Minute N° : 25/00456

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Audrey TRALONGO,

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. GUILLAMO,

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Audrey TRALONGO, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [B]

né le 25 Avril 1978 à [Localité 9] (MAROC)

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [F]

née le 12 Septembre 1986 à [Localité 7] (MAROC)

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 27/5/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2019, la SCI GUILLAMO a consenti à [R] [F] et [M] [B] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 800,00 euros charges non comprises.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, la SCI GUILLAMO a fait délivrer à [R] [F] et [M] [B] un congé pour vente.

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2025, une sommation de quitter les lieux a été délivrée à [R] [F] et [M] [B]

En l’absence de départ des locataires et compte tenu de loyers et charges impayés, la SCI GUILLAMO a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [R] [F] et [M] [B] par acte de commissaire de justice délivré le 11 mars 2025 aux fins de :

Validation du congé pour vente du 11 juin 2024, d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 3320,00 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au jour de l’assignation, par condamnation solidaire des défendeurs, et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant du loyer contractuel et des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieux5 lui régler la somme de 400,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du congé pour vente de payer.

*

A l’audience du 27 mai 2025, la SCI GUILLAMO, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance outre des demandes additionnelles au titre de la remise en état du bien.

Il sera précisé que la SCI GUILLAMO a produit des conclusions incluant des demandes additionnelles mais elle ne justifie pas la communication contradictoire de celles-ci à [M] [B]. Dès lors, il ne sera tenu compte que des demandes contenues dans l’assignation afin de faire respecter le contradictoire.

Au cours de cette audience, [M] [B] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Au cours de cette audience, [R] [F] a comparu et a fait valoir que son compagnon a quitté le domicile. Elle a indiqué se trouvait dans une situation très précaire, puisqu’elle a travaillé dans la boulangerie de son compagnon qui n’a toutefois pas réalisé les démarches administratives pour qu’elle soit déclarée auprès des autorités idoines et lui ouvrir accès à des droits.

Les défendeurs régulièrement assignés, n’ayant pas tous comparu ou été représentés, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 474 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 10] a été communiqué et mentionne que le couple a un enfant commun âgée de 5 ans et que Mme [F] a une fille issue d’une première union âgée de 17 ans.

A l’audience du 27 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la validité du congé pour reprise délivré par le bailleur

Aux termes de l’article 15-I alinéa 1er de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur ».

En outre, s’agissant du congé délivré par le bailleur pour vente, l’article 15-II de la loi précitée précise que « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local ».

*

Au cas d’espèce, la SCI GUILLAMO a fait délivrer à [R] [F] et [M] [B] par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024 un congé pour vente avec effet au 31 janvier 2025.

Le délai fixé par le congé délivré est conforme à celui imposé par le texte précité et il indique le prix et les conditions de vente conformément aux prescriptions légales.

Aussi, il y a lieu de valider le congé pour vente délivré à [R] [F] et [M] [B] par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024. En tout état de cause, la réalité de l’intention de vendre est caractérisée par le mandat signé avec une agence immobilière

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 1er février 2019, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI GUILLAMO produit un décompte arrêté au jour de l’assignation soit le 11 mars 2025 à hauteur de 3320,00 euros.

L’expiration du congé et par voie de conséquence du bail étant intervenue le 31 janvier 2025, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés par [R] [F] et [M] [B] s’élèvent à 1660,00 euros. Il convient de préciser que les sommes dues postérieurement à cette date sont des indemnités d’occupation et seront évoquées supra.

[R] [F] et [M] [B] ne justifient pas d’avoir réglé les sommes susvisées.

Il convient de rappeler que le bail contient une clause de solidarité.

Aussi, [R] [F] et [M] [B] seront solidairement condamnés à régler à la SCI GUILLAMO la somme de 1660,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars (date de l’assignation) , au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 31 janvier 2025.

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de la date d’expiration du congé pour vente fixée au 31 janvier 2025, [R] [F] et [M] [B] sont occupants sans droit ni titre des lieux et devront quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de [R] [F] et [M] [B] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par [R] [F] et [M] [B] constitue une faute et cause un préjudice à la SCI GUILLAMO qui se trouve privée du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de la SCI GUILLAMO.

En l’espèce, il convient de condamner [R] [F] et [M] [B] à verser à la SCI GUILLAMO, une somme au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 1er février 2025, lendemain de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

[R] [F] et [M] [B] seront donc condamnés in solidum à verser à la SCI GUILLAMO la somme de 830,00 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[R] [F] et [M] [B] qui succombent à l’instance seront condamnés aux entiers dépens. Il convient de ne pas ajouter le coût du congé délivré, ce dernier ayant délivré par simple choix du bailleur de disposer du bien immobilier.

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [R] [F] et [M] [B] à verser une somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles que la SCI GUILLAMO a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendue en premier ressort,

VALIDE le congé pour vente délivré le 11 juin 2024 avec effet au 31 janvier 2025 concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1], loué par [R] [F] et [M] [B] suivant contrat de bail du 1er février 2019,

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 31 janvier 2025,

CONDAMNE solidairement [R] [F] et [M] [B] à payer à la SCI GUILLAMO, la somme de 1660,00 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025 (date de l’assignation), au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 31 janvier 2025,

CONSTATE que [R] [F] et [M] [B] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 1er février 2025,

AUTORISE l’expulsion de [R] [F] et [M] [B] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, [R] [F] et [M] [B] pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 830,00 euros,

CONDAMNE in solidum [R] [F] et [M] [B] à régler à la SCI GUILLAMO une indemnité d’occupation de 830,00 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 1er février 2025 (lendemain de la date de la résiliation du bail) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

DIT que cette somme sera indexée et révisées conformément aux stipulations contractuelles,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les demandes additionnelles de la SCI GUILLAMO (frais de remise en état et dératisation),

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 10],

CONDAMNE [R] [F] et [M] [B] à régler à la SCI GUILLAMO la somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE [R] [F] et [M] [B] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 25 juillet 2025

Le Greffier Le Juge