COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00077 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J6EN

Minute N° : 25/00310

JUGEMENT DU 27 Mai 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Société GRAND DELTA HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [T] [O]

né le 27 Février 1964

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 1/4/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 mars 2022, [O] [T] a pris un bail à logement situé : Sis [Adresse 3], appartenant à la société VALLIS HABITAT, pour un loyer mensuel de 377,95 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024, la société GRAND DELTA HABITAT, venant aux droits de VALLIS HABITAT, a fait délivrer à [O] [T] un commandement de payer la somme de 1 387, 66 euros, correspondant aux loyers et charges impayés à cette date, ainsi qu’une sommation d’avoir à fournir l’attestation d’assurance habitation.

En l’absence de paiement des sommes réclamées ainsi qu’à défaut de production de ladite attestation, GRAND DELTA HABITAT a fait assigner [O] [T] devant le Juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Avignon par exploit du 14 janvier 2025, au visa principal de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de voir :

Constater le défaut de paiement des loyers par monsieur [T] [O] et en conséquence d’ordonner la résolution du bail aux torts de Monsieur [T] [O]. D’ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [T] [O] ainsi de celle de tous les occupants de son chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment, si besoin est, avec le concours de la force publique.D’autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place conformément aux dispositions des articles R.433.1 et 433.2 du code de procédure civile d’exécution. De condamner Monsieur [T] [O] à payer au requérant le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme de 1874,72 euros au 13 décembre 2024. De condamner Monsieur [T] [O] à payer une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés à la requérante. De sommer à Monsieur [T] [O] de fournir immédiatement et sans délai l’attestation assurance obligatoire de son logement et à défaut de le condamner à payer une astreinte de 50 euros par jour de retard. De condamner Monsieur [T] [O] à payer à la requérante la somme de 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC au titre des frais irrépétibles engagés par le bailleur pour faire valoir ses droits.De condamner Monsieur [T] [O] à payer à la requérante une somme de 500,00 euros au titre de dommages et intérêts du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive au sens de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil. De condamner sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [T] [O] au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présence assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.L’affaire a été retenue à l’audience du 1er avril 2025 lors de laquelle GRAND DELTA HABITAT, demanderesse, a comparu représentée et a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures oralement sous réserve d’une actualisation de la dette à la somme de 1.707,88 euros ; elle a précisé en outre renoncer à ses demandes fondées au titre des frais irrépétibles et de dommages et intérêts.

[O] [T], a comparu en personne. Il n’a pas contesté le montant de la dette mais a sollicité un échelonnement de celle-ci par mensualités de 170 euros, ainsi qu’une suspension de la clause résolutoire à l’issue des dits délais.

Un diagnostic social et financier a été communiqué par la préfecture du [Localité 8] avant l’audience : il y est exposé que le défendeur a intégré ce logement après 7 ans d’errance ; que le non paiement des loyers à compter de 2023 serait du à une coupure du RSA de l’intéressé, ce qui l’a laissé sans aucune ressource ; il est enfin précisé que Monsieur [O] verbalise vouloir s’en sortir et être dans l’adhésion d’un accompagnement social pour sortir de cette situation compliquée.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

Toutes les parties ayant comparu, le présent jugement susceptible d’appel, sera rendu contradictoirement en application de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties. Le jugement doit être motivé, il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 III de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 8] ce qui a été le cas en l’espèce par courrier électronique enregistré le 15 janvier 2025 soit 10 semaines et 6 jours, plus de six semaines avant la première audience.

En outre le bailleur justifie avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés locatifs le 2 juillet 2024.

La demande de résiliation de bail sera ainsi déclarée recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En droit, l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes.

Encore, l’article 1728 du Code civil dispose que le preneur à bail est tenu d’user paisiblement de la chose louée et de payer le prix du bail au terme convenu.

*

En l’espèce, la société GRAND DELTA HABITAT sollicite la résiliation du contrat de bail conclu au bénéfice de Monsieur [O] au vu d’un manquement grave de ce dernier à son obligation de s’acquitter de ses loyers et charges.

Il ressort du contrat de bail signé entre les parties que Monsieur [O] s’est obligé à verser au bailleur un loyer de 377,95 euros. Ce loyer s’élève aujourd’hui, charges comprises, à la somme de 469,80 euros.

Faute de respect par le locataire de cette obligation, la société GRAND DELTA HABITAT a fait notifier au défendeur un commandement de payer en date du 2 octobre 2024, démontrant une dette locative d’un montant de 1.387,66 euros.

Malgré cette sommation, Monsieur [O] ne s’est pas acquitté des sommes dues au titre de son contrat de location, et la dette locative a continué d’augmenter, passant à 1.874,72 euros à la date de l’assignation. A la date de l’audience, la dette était toujours de 1.707,88 euros.

Il est de jurisprudence constante que l’irrégularité dans le paiement des loyers et charges par le locataire est de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail d’habitation.

En l’espèce, malgré la relance effectuée par la société bailleresse et le temps laissé à Monsieur [O] pour régulariser sa situation, ce dernier n’a pas procédé à l’apurement de son solde débiteur malgré deux versements le 5 mars 2025.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter de la présente décision.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif :

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations contractuelles du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Malgré les commandements de payer et le délai accordé, la dette n’est pas parvenue à se résorber entièrement, s’élevant à la somme de 1874, 72 au titre des loyers et des charges arrêté au 13 décembre 2024 suivant le décompte joint par GRAND DELTA HABITAT. Il suit qu’à la date de l’audience du 1er avril 2025, la dette locative s’élève à la somme de 1 707,80 euros, montant que le locataire, présent lors de l’audience, ne conteste pas.

Ainsi, [O] [T] sera condamné à régler à GRAND DELTA HABITAT la somme de 1 707,88 euros correspondant à la dette locative arrêté au 5 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts aux tôt légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur et même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il résulte du même texte que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le Juge.

*

En l’espèce, il ressort du dernier décompte fourni que Monsieur [O] [T] a versé le 5 mars 2025 les sommes de 174,14 euros et de 500 euros, ce qui correspond au double du montant de son loyer résiduel après règlement de la part de la CAF ; Ainsi, un virement CAF est intervenu en décembre et février, d’un total de 507 euros. Ces efforts de paiement permettent en l’espèce de remplir la condition légale susvisée et de lui accorder les délais de paiement qu’il sollicite.

Le bailleur pour sa part a indiqué ne pas s’y opposer, de même qu’à la suspension de la résiliation judiciaire si lesdits délais étaient respectés jusqu’à leur terme.

Dès lors, il y’a lieu d’accorder au défendeur un délai de paiement sur 12 mois, par mensualités de 150 euros les onze premiers mois, et le solde restant dû le douzième mois, selon des modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résiliation du bail seront suspendus. Si [O] [T] se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la résiliation du bail sera réputée ne pas avoir joué, et celui-ci ne sera pas expulsé.

En revanche, si [O] [T] ne respecte pas les délais accordées, ou si il ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la résiliation du bail sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, celle-ci sera condamnée à payer à GRAND DELTA HABITAT, à titre d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixes tels qu’ils auraient subsistés si le contrat de bail n’avait pas été résilié, assurance LNA comprise le cas échéant et indexation contractuelle comprise.

Sur la sommation de produire l’attestation d’assurance habitation :

En application de l’article 7, g) de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis chaque année, à la demande du bailleur. »

Le locataire doit ainsi s’acquitter des diligences lui incombant, notamment celle de s’assurer contre les risques et d’en justifier régulièrement.

En l’espèce, il a été sommé, dans le commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier de l’assurance concernant les risques locatifs en date du 2 octobre 2024, à Monsieur [O] [T], de justifier d’une assurance contre les risques locatifs par la production d’une attestation.

Malgré cette sommation Monsieur [O] [T] n’a pas fourni ladite attestation en conséquence de quoi il doit supporter, en sus de son loyer, la facturation d’une assurance LNA, jusqu’à ce qu’il puisse justifier du respect de son obligation légale d’assurer à ses frais le logement dont il est locataire.

A l’audience, il n’a pas été précisé si la situation avait été à ce jour régularisée. En conséquence, Monsieur [O] [T] sera enjoint de fournir immédiatement et sans délai l’attestation assurance obligatoire de son logement demande de condamnation sous astreinte, non justifiée par le cas d’espèce, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[O] [T] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de résiliation formée par la société GRAND DELTA HABITAT concernant le logement à usage d’habitation situé Sis [Adresse 3] loué par [O] [T] selon contrat de bail en date du 29 mars 2022.

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail souscrit le 29 mars 2022, et ce à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [O] [T] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 1.707,88 euros, décompte arrêté au 5 mars 2025, et échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;

AUTORISE Monsieur [O] [T] à se libérer de ces sommes sur une durée de douze mois par versements mensuels de 150 euros les onze premiers mois, le solde au douzième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le cinquième jour du mois suivant la signification du présent jugement, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours devant être de ce fait payés également le 15 de chaque mois, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers;

DIT que les effets de la résiliation judiciaire sont suspendus durant l’exécution desdits délais de paiement ;

DIT qu’en cas de respect des délais de paiement, la résiliation judiciaire sera réputée ne jamais avoir été prononcée ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, ou du loyer courant à sa date d’exigibilité :

la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible,la résiliation judiciaire du bail retrouvera son plein effet,dans ce cas, à défaut de départ volontaire de Monsieur [O] [T] des lieux, et deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur.Monsieur [O] [T] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, assurance LNA comprise le cas échéant, avec indexation ;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 8] ;

SOMME Monsieur [O] [T] de fournir immédiatement et sans délai au bailleur l’attestation assurance obligatoire de son logement

REJETTE la demande d’astreinte

CONDAMNE Monsieur [O] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 27 mai 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et par Madame Hélène PRETCEILLE, greffier.

Le Greffier Le Juge