COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00131 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J65O

Minute N° : 25/00243

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 13 Mai 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :[Localité 6] DELTA

Copie délivrée à :M^e LECOINTE

le :13/05/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M [Localité 6] DELTA HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Mme [R] [P], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Madame [O] [F]

née le 21 Janvier 1960 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représentée par M^e Delphine LECOINTE, avocat au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté de Madame Julie MALARD, Greffier lors des débats

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 22 Avril 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 07 mars 2019, la société [Localité 6] DELTA HABITAT a consenti à Madame [O] [F] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 10], moyennant un loyer mensuel total de 297,70€.

Par exploit en date du 04 novembre 2024, la société [Localité 6] DELTA HABITAT a fait délivrer à Madame [O] [F] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 1 302,94€ hors frais et indemnités selon décompte arrêté au 22 octobre 2024.

Par exploit délivré le 04 février 2025, la société [Localité 6] DELTA HABITAT a fait citer Madame [O] [F] devant le juge des référés du présent tribunal afin qu’il:

— constate l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ;

— ordonne son expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— la condamne à lui payer, à titre provisionnel et de l’arriéré locatif arrêté à la date du 04 janvier 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, la somme de 2 032,11€ ;

— la condamne à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation indexée aux augmentations légales d’un montant de 391,05€ égale au loyer actuel, aux charges et au remboursement des assurances LNA, à compter du 05 janvier 2025 et jusqu’au jour du départ effectif des lieux ;

— la condamne au paiement des entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire est fixée à l’audience du 22 avril 2025 où elle est plaidée.

La société [Localité 6] DELTA HABITAT comparait représentée à l’audience. Elle explique que la dette locative a diminué à la somme de 1 849,48€, indique être favorable à l’octroi d’un plan d’apurement à hauteur de 70€ par mois en sus du loyer courant et précise que le paiement intégral du loyer a repris avant l’audience.

Madame [O] [F] a comparu à l’audience représentée. Elle a reconnu le montant de la dette et sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

La décision est mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture du [Localité 11] par voie électronique avec accusé de réception du 06 février 2025, au moins six semaines avant l’audience fixée le 22 avril 2025.

Par ailleurs, la CAF a été avisée le 22 octobre 2024, au moins deux mois avant l’assignation du 04 février 2025.

La demande de résiliation formée par la société [Localité 6] DELTA HABITAT est donc recevable.

1) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs et à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

La société [Localité 6] DELTA HABITAT a produit un dernier décompte arrêté au 07 avril 2025 faisant état d’une dette locative (loyers, charges, assurance) à la baisse de 1 849,48 euros, loyer de mars 2025 inclus.

La dette locative est reconnue par la défenderesse tant dans son principe que dans son montant.

En conséquence de ces éléments, Madame [O] [F] sera condamnée à payer à [Localité 6] DELTA HABITAT la somme de 1 849,48€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 07 avril 2025, terme de mars 2025 inclus.

2) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la société [Localité 6] DELTA HABITAT que Madame [O] [F] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, soit avant le 04 janvier 2025.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la société [Localité 6] DELTA HABITAT depuis le 04 janvier 2025.

*

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du Code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société [Localité 6] DELTA HABITAT que Madame [O] [F] a bien repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience et que sa dette locative a diminué depuis son assignation devant le tribunal de céans. A l’audience, Madame [O] [F] sollicite qu’un délai de paiement par mensualités de 70€, lui soit accordé afin de poursuivre l’apurement de la dette locative.

La société [Localité 6] DELTA HABITAT est favorable à l’octroi de ce plan.

Il convient de constater cet accord des parties et d’accorder les délais de paiement sollicités.

Dès lors, il y a lieu d’octroyer à Madame [O] [F] un délai de paiement par mensualités de 70€, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

La société [Localité 6] DELTA HABITAT accepte que la clause résolutoire soit suspendue pendant le cours des délais accordés. Dès lors, pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si Madame [O] [F] se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et Madame [O] [F] ne sera pas expulsée.

En revanche, si Madame [O] [F] ne respecte pas les délais accordés ou si elle ne règle pas l’intégralité de son loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de Madame [O] [F] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, Madame [O] [F] sera condamnée à payer à [Localité 6] DELTA HABITAT, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du Code civil et à compter de la résiliation du bail, la somme de 391,05€ égale au montant du loyer augmenté des charges en ce compris le remboursement des assurances LNA fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

3) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que Madame [O] [F] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la société [Localité 6] DELTA HABITAT concernant le contrat de bail du 07 mars 2019 consenti à Madame [O] [F] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 10] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 04 janvier 2025;

Condamnons Madame [O] [F] à payer à la société [Localité 6] DELTA HABITAT la somme de 1 849,48€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 07 avril 2025, terme de mars 2025 inclus ;

Autorisons Madame [O] [F] à se libérer de cette somme sur une durée de vingt-sept mois par versements mensuels de 70€ les vingt-six premiers mois, le solde au vingt-septième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 15 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de Madame [O] [F] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressée pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons en ce cas qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas Madame [O] [F] à payer à la société [Localité 6] DELTA HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, fixée à la somme de 391,05€ égale au montant du loyer augmenté des charges, en ce compris le remboursement des assurances LNA, fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons Madame [O] [F] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 13 mai 2025.

Le Greffier Le Juge