COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00486 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J5MZ

Minute N° : 25/00183

JUGEMENT DU 01 Avril 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Magali [Localité 8]

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Société GRAND DELTA HABITAT, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège

Activité :

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Magali MAUBOURGUET, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [D] [K]

née le 26 Juillet 1978 à [Localité 10] (84)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier, lors du délibéré et de Madame Julie MALARD, Greffier, lors des débats

DEBATS : 4/2/25

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail en date du 03 janvier 2012, l’OPHLM MISTRAL HABITAT a consenti à Madame [D] [K] un bail portant sur un appartement à usage d’habitation (logement conventionné) situé : [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 415,30 euros, outre les charges, ainsi que la location d’un garage pour un loyer mensuel de 63,2 euros et d’un jardin pour un loyer mensuel de 7,91 euros.

L’OPHLM MISTRAL HABITAT est devenu par la suite l’OPHLM VALLIS HABITAT puis, suite à une opération de fusion avec effet au 31 décembre 2022, l’OPHLM VALLIS HABITAT a été absorbé par la société GRAND DELTA HABITAT.

La société GRAND DELTA HABITAT, ayant un doute sur le fait que Madame [D] [K] respecte les conditions d’habitations de plus de 8 mois minimum dans le logement, a fait effectuer une sommation interpellative par commissaire de justice le 04 octobre 2024 à 13h50. Cette sommation détermine les éléments suivants :

Madame [D] [K] dit ne pas sous-louer le logement et explique qu’il serait occupé par ses enfants majeurs ; elle aurait également demandé le transfert du bail à leur profit ;Madame [D] [K] ne considère pas avoir quitté le logement ;Madame [D] [K] n’a pas l’intention de quitter le logement qu’elle occupe.

C’est dans ce contexte que par exploit de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer à Madame [D] [K] une assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— entendre prononcer la résiliation judiciaire du bail liant la société GRAND DELTA HABITAT et Madame [D] [K] ;

— voir prononcer l’expulsion de Madame [D] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— voir ordonner le placement sous séquestre des effets mobiliers laissés sur place aux frais et risques de la locataire ;

— voir condamner Madame [D] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 590,38 euros et comme tel variable en fonction des augmentations légales à venir et ce jusqu’à départ effectif du logement et à la restitution des clés ;

— voir condamner Madame [D] [K] au paiement de la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter Madame [D] [K] de toute demande reconventionnelle ;

— voir assortir le jugement à venir de l’exécution provisoire de droit ;

— voir condamner Madame [D] [K] aux entiers dépens de l’instance.

Après un renvoi l’affaire est retenue à l’audience du 04 février 2025, lors de laquelle la société GRAND DELTA HABITAT, représentée, sollicite le bénéfice de ses écritures soutenues oralement.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que Madame [K] n’habiterait pas le logement et que c’est ses enfants qui y résideraient, alors qu’ils ne sont pas titulaires du bail et ne rempliraient pas les conditions pour occuper un logement de ce type. GRAND DELTA HABITAT explique que la locataire n’habiterait plus à cette adresse mais à une autre adresse, fournissant en ce sens plusieurs pièces (adresse des sociétés de Madame [K], adresse fiscale de Madame [K]) pour étayer ses propos. GRAND DELTA HABITAT maintient ainsi l’ensemble de ses demandes.

Madame [D] [K] a comparu en personne lors de la première audience du 7 janvier 2025. Elle a expliqué que c’était ses enfants qui occupaient le logement ; elle leur a donné la possibilité de rester dans le logement et de régler le loyer eux-mêmes puisqu’ils touchent un salaire. Elle a exposé que le logement avait besoin de travaux et qu’elle ne souhaitait plus payer le loyer tant que les travaux n’auraient pas eu lieu. Elle a expliqué être deux fois par semaine dans le logement. L’adresse apparaissant sur ses différentes sociétés serait celle de son bureau, plus simple d’après elle puisque c’est là où elle se trouve quand elle travaille. Elle a ajouté avoir demandé le changement de bail pour ses enfants. Elle a enfin demandé un renvoi pour fournir de nouvelles pièces, renvoi qui lui a été accordé.

Elle n’a toutefois pas comparu lors de l’audience de renvoi fixée au 4 février 2025 ; le présent jugement sera ainsi réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, et rendu en premier ressort.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

L’article L 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation détermine que dans les logements conventionnés HLM le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, à titre de résidence principale. Aux termes de l’alinéa 2 du même article, il est dit qu’il est interdit au locataire de sous-louer son logement meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L 442-8-1 du code de la construction et de l’habitation, les seuls sous locations possibles sont dans le cadre d’une sous location avec un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire ou au bénéfice des personnes de plus de 60 ans ou à des personnes adultes présentant un handicap.

Le dernier alinéa de l’article L 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation précise qu’en cas de non-respect des deux premiers alinéas de l’article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Enfin, l’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

*

En l’espèce, la société GRAND DELTA HABITAT apporte de nombreux éléments afin de démontrer que Madame [D] [K] n’occuperait plus le logement à titre de résidence principale au moins 8 mois par an. Elle démontre également qu’elle louerait le bien sur la plateforme Airbnb, alors que la sous-location de ce type de bien est très réglementée.

En effet, Madame [K] a déclaré aux services fiscaux l’adresse suivante : [Adresse 2] lors de sa déclaration fiscale de l’année 2023 sur l’année 2022, alors qu’à cette date elle aurait dû habiter à son logement objet du présent litige.

Par ailleurs, GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer à la défenderesse une sommation interpellative par commissaire de justice le 04 octobre 2024. A cette occasion, il est apparu que :

Madame [D] [K] dit ne pas sous-louer le logement et explique qu’il serait occupé par ses enfants majeurs, elle aurait également demandé le transfert du bail à leur profit ;Madame [D] [K] ne considère pas avoir quitté le logement ;Madame [D] [K] n’a pas l’intention de quitter le logement qu’elle occupe.

La locataire a pu être trouvée à l’adresse suivante : [Adresse 2], adresse identique à celle déclarée aux services des impôts ainsi que l’adresse sur les différents extraits KBIS de ses sociétés (BEDA’LOC, AMBULANCES BEDARRIDES, DAHMAN ainsi que VAUCLUSE TAXI).

Madame [K] a expliqué, lors de la première audience, que c’était ses enfants qui occupaient le logement ; elle leur a donné la possibilité de rester dans le logement et de régler le loyer eux-mêmes puisqu’ils touchent un salaire. Elle a exposé que le logement avait besoin de travaux et qu’elle ne souhaitait plus payer le loyer tant que les travaux n’auraient pas eu lieu. Elle a ajouté être deux fois par semaine dans le logement. L’adresse apparaissant sur ses différentes sociétés serait celle de son bureau, plus simple d’après elle puisque c’est là où elle se trouve quand elle travaille. Elle a indiqué enfin avoir demandé le changement de bail pour ses enfants.

Malgré les éléments apportés par Madame [K], il est possible de constater que cette dernière n’habite plus de façon principale dans le logement loué par GRAND DELTA HABITAT. Aucun document ne permet de prouver une demande de transfert de bail envers ses enfants ni de déterminer qu’ils respecteraient les conditions pour accéder à un tel logement).

De plus, GRAND DELTA HABITAT apporte des captures d’écran laissant apparaitre sur le site AIRBNB le logement litigieux, démontrant que Madame [K] semble ne pas avoir respecté l’obligation de ne pas sous-louer son logement.

Prenant en compte tous ces éléments, il convient de prononcer la résiliation judicaire du bail conclu entre GRAND DELTA HABITAT et Madame [D] [K] à la date de la présente décision.

Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de la résiliation judiciaire du contrat de bail susmentionné, Madame [D] [K] devra quitter les lieux afin que GRAND DELTA HABITAT puisse reprendre possession de son bien.

A défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique, à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Toujours en application de l’article précité, le préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et non pas, d’une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l’absence de résiliation du contrat de bail.

En l’espèce, Madame [D] [K] devra s’acquitter auprès de GRAND DELTA HABITAT, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire, charges comprises, de la somme de 590,38 euros, soit le montant du loyer augmenté des charges, et ce à compter de la date de résiliation du bail, jusqu’à parfaite libération des lieux, avec indexation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [K] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité impose de condamner Madame [D] [K] à payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

Prononce la résiliation judiciaire du bail consenti le 03 janvier 2012, par la société l’OPHLM MISTRAL HABITAT à Madame [D] [K] et portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 11], et ce à compter du présent jugement ;

Constate que Madame [D] [K] est occupante sans droit ni titre du logement pré-cité du fait de ladite résiliation judiciaire du bail;

Autorise l’expulsion de Madame [D] [K] et de tous occupants de son chef du local précité, et dit qu’à défaut de départ volontaire, celle-ci pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Dit qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [D] [K] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 590,38 euros, charges comprises à compter de la résiliation judiciaire du bail, et jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés, avec indexation ;

Condamne Madame [D] [K] à payer la somme de 300 euros à la société GRAND DELTA HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [D] [K] aux entiers dépens ;

Rejette les autres demandes pour le surplus ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 01 avril 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et Hélène PRETCEILLE, greffier.

Le Greffier Le Juge