COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00383 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KE2G

Minute N° : 26/52

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 27 Janvier 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :[Localité 2] DELTA

Copie délivrée à :M.[X] [L]

le :27/01/26

DEMANDEUR

SCIC H.L.M [Localité 2] DELTA HABITAT venant aux droits de VALLIS HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Mme [D] [U], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [K] [X] [L]

né le 22 Décembre 1968 à [Localité 4] (PORTUGAL)

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 06 Janvier 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 août 2005, [Localité 6] LOGEMENT a consenti à Monsieur [Z] [X] [L] et Madame [M] [X] [L] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 413,07 euros charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 413,07 euros.

Par un avenant au bail du 23 décembre 2013, le contrat de bail a été reconduit dans les mêmes conditions sauf pour le loyer actualisé pour un montant de 521,79 euros charges non comprises.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, LA SCIC [Localité 2] DELTA HABITAT venant aux droits de [Localité 6] LOGEMENT a fait délivrer à Monsieur [Z] [X] [L] un commandement de payer la somme totale de 2.929,72 euros selon décompte arrêté au 16 avril 2025 et dont la somme de 2.781,12 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

Cet acte faisait également sommation au locataire de justifier de la souscription d’un contrat garantissant d’assurance habitation garantissant les risques sur le bien loué.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, LA SCIC [Localité 2] DELTA HABITAT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés, Monsieur [Z] [X] [L] par acte de commissaire de justice délivré le 28 juillet 2025 aux fins de :

— constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’expulsion immédiate du locataire ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique, et autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place,

— lui régler la somme de 3.239,83 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 04 juillet 2025,

— lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant du loyer contractuel et des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieux, y compris le remboursement assurances LNA, avec indexation conformément aux stipulations contractuelles,

— lui régler la somme de 500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, l’assignation du 28 juillet 2025 et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

*

A l’audience du 07 octobre 2025, LA SCIC [Localité 2] DELTA HABITAT, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement et a fait état d’un accord entre les parties sur des délais de paiement suite à la signature du plan d’apurement du 12 juin 2025.

Au cours de cette audience, Monsieur [Z] [X] [L] a comparu et a fait valoir qu’il souhaitait des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il a indiqué avoir repris le paiement du loyer courant avec un versement de 800,00 euros effectué le 07 octobre 2025 (virement vérifié à l’audience). L’intéressé a déclaré avoir rencontré des problèmes de santé ayant pour conséquence une baisse de ses revenus. Il a mentionné se trouvait en concubinage.

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 6] a été communiqué et mentionne les mêmes éléments que ceux évoqués par le locataire. Monsieur a un emploi saisonnier agricole avec des revenus variables. La co-titulaire du contrat de bail, Madame [M] [S], aurait quitté les lieux et aurait contracté des prêts à son nom.

A l’audience du 07 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

Par ordonnance en date du 18 novembre 2025, la juridiction de céans a ordonné la réouverture des débats afin que la demanderesse produise des éléments relatifs à la situation maritale du défendeur.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 16 décembre 2025 où les parties ont comparu en personne.

La demanderesse a produit le jugement de divorce du défendeur en date du 13 juin 2024 et indiqué que son ex-épouse, Madame [M] [X] [L], lui avait donné congé en date du 25 juin 2019, de sorte que ce dernier est seul débiteur de la dette locative. Elle a ajouté être favorable à l’octroi de délais de paiement.

Le défendeur a, pour sa part, sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de la somme de 80€ par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 29 juillet 2025, au moins six semaines avant la première audience fixée au 07 octobre 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 06 mai 2025 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société [Localité 2] DELTA HABITAT a produit un dernier décompte arrêté au 31 décembre 2025 faisant état d’une dette locative d’un montant de 2 611€.

En conséquence, Monsieur [Z] [X] [L] sera condamné à payer à la société [Localité 2] DELTA HABITAT la somme de 2 611€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 31 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus.

Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la société [Localité 2] DELTA HABITAT que Monsieur [Z] [X] [L] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, soit avant le 28 juin 2025.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la société [Localité 2] DELTA HABITAT depuis le 28 juin 2025.

*

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du Code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société [Localité 2] DELTA HABITAT que Monsieur [Z] [X] [L] a bien repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience. A l’audience, Monsieur [Z] [X] [L] a sollicité le bénéfice d’un plan d’apurement, souhait auquel la demanderesse ne s’oppose pas.

Il convient en conséquence de constater cet accord des parties et d’accorder les délais de paiement sollicités.

Dès lors, il y a lieu d’octroyer à Monsieur [Z] [X] [L] un délai de paiement par mensualités de 80€, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

La société [Localité 2] DELTA HABITAT accepte que la clause résolutoire soit suspendue pendant le cours des délais accordés. Dès lors, pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si Monsieur [Z] [X] [L] se libère dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et il ne sera pas expulsé.

En revanche, si Monsieur [Z] [X] [L] ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité de son loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de Monsieur [Z] [X] [L] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, Monsieur [Z] [X] [L] sera condamné à payer à la société [Localité 2] DELTA HABITAT, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du Code civil et à compter de la résiliation du bail, la somme de 720,39€ égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [X] [L] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [Z] [X] [L] à verser une somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles que la société [Localité 2] DELTA HABITAT a pu exposer pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la société [Localité 2] DELTA HABITAT concernant le contrat de bail du 31 août 2005 dont avenant du 23 décembre 2013 consenti à Monsieur [Z] [X] [L] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 5] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 28 juin 2025 ;

Condamnons Monsieur [Z] [X] [L] à payer à la société [Localité 2] DELTA HABITAT la somme de 2 611€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 31 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus ;

Autorisons Monsieur [Z] [X] [L] à se libérer de cette somme sur une durée de trente-trois mois par versements mensuels de 80€ les trente-deux premiers mois, le solde au trente-troisième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 15 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de Monsieur [Z] [X] [L] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons en ce cas qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas Monsieur [Z] [X] [L] à payer à la société [Localité 2] DELTA HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, fixée à la somme de 720,39€ égale au montant du loyer augmenté des charges, fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons Monsieur [Z] [X] [L] à régler à la société [Localité 2] DELTA HABITAT la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le commande l’équité ;

Condamnons Monsieur [Z] [X] [L] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

Rejetons les demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 27 janvier 2026.

Le Greffier Le Juge