minute n°:

N° RG 25/00500 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D4FK

Code : 5AA

Etablissement public OPAC, [D], [Localité 1] ET, [Localité 2]

c/,

[W], [C]

copie certifiée conforme délivrée le 22/01/2026

à

— Maître Myriam KORT CHERIF de la SELARL BLKS & CUINAT AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de MACON/CHAROLLES

+ exécutoire

— , [W], [D] SOUSA

— Préfecture

+ 1 copie au dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE, [D] MÂCON

contentieux de la protection

JUGEMENT DU 22 JANVIER 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

OPAC, [D], [Localité 1] ET, [Localité 2],

RCS de, [Localité 3] sous le n° 778 596 502,

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Myriam KORT CHERIF de la SELARL BLKS & CUINAT AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES, substitué par M^e Anne-Virginie LABAUNE, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

ET :

DÉFENDEUR

Madame, [W], [C]

née le 24 Novembre 1988 à, [Localité 4] (71),

demeurant Chez Monsieur, [C], [E], [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Karen MORIN, Magistrate à titre temporaire.

L. WALASIK, Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 décembre 2025

Le Président a, à l’issue des débats, avisé les parties présentes, ou régulièrement représentées, que le jugement serait rendu le 22 JANVIER 2026.

JUGEMENT :

Prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026 par Karen MORIN, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection, qui a signé le jugement avec la greffière.

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2023, l’Office public d’aménagement et de construction du département de, [Localité 1]-et,-[Localité 2] (ci-après désigné l’OPAC 71) a donné à bail à Madame, [S], [W] un appartement situé, [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 361.57 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, l’OPAC 71 a fait signifier à Madame, [S], [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 703.50 euros en principal, au titre des loyers et charges.

Par notification du 7 février 2025 l’OPAC 71 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, l’OPAC 71 a fait assigner Madame, [S], [W] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame, [S], [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,condamner Madame, [S], [W] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2 109.69 euros au titre de la dette locative arrêtée au 18 février 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de, [Localité 1] et, [Localité 2] le 12 avril 2025.

L’affaire a été audiencée le 3 juillet 2025. Suite à une réouverture des débats en raison de l’absence prolongée du magistrat en charge du délibéré, le dossier a été renvoyé à l’audience du 11 décembre 2025.

À l’audience du 11 décembre 2025, l’OPAC 71, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4 635,43 euros arrêtée au 9 décembre 2025. L’OPAC 71 maintien ses demandes.

L’OPAC 71 soutient , sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame, [S], [W] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 5 décembre 2024. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame, [S], [W], régulièrement citée à étude ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS, [D] LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame, [S], [W], citée à étude ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 29 juillet 1998, pris dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 avril 2025, soit au moins deux mois avant l’audience.

Par ailleurs, l’OPAC 71 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPAC 71 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 mars 2023, du commandement de payer délivré le 5 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 9 décembre 2025 que l’OPAC 71 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 3 931.75 euros, après déduction des frais d’assignation (129.95 euros), du commandement de payer (76.44 euros) et des réparations locatives qui ne sont pas justifiées (497.29 euros).

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, pris dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et que le locataire en situation de régler sa dette locative peut se voir accorder, même d’office, par le juge des délais de paiement.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 5 décembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 mars 2023 à compter du 6 février 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame, [S], [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame, [S], [W] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 février 2025, Madame, [S], [W] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame, [S], [W] à son paiement à compter de 7 février 2025 , jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame, [S], [W] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame, [S], [W] à payer à l’OPAC 71 la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de l’OPAC 71 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 mars 2023 entre l’OPAC 71 d’une part, et Madame, [S], [W] d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 3], sont réunies à la date du 6 février 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE à Madame, [S], [W] et à tout occupant de son chef de libérer le logement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame, [S], [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame, [S], [W] à compter du 7 février 2025, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame, [S], [W] à payer à l’OPAC 71 la somme de 3 931.75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 9 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024 sur la somme de 703.50 euros, et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame, [S], [W] à payer à l’OPAC 71 l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 7 février 2025, échéance de mars 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame, [S], [W] à payer à l’OPAC 71 la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame, [S], [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 5 décembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du Greffe au Représentant de l’Etat dans le Département, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ,

[D] LA PROTECTION