Expéditions le : Minute n°

Grosse :

JUGEMENT DU : 18 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00982 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F4MX

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

S.A. HLM LE LOGEMENT ALPES RHONE “[O]”

devenue SA “[Adresse 1]”

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Stéphane BONNET de la SELARL LEGA-CITE, avocats au barreau de [Etablissement 1], substituée à l’audience par Maître Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY – 21

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [W]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : M^me AIVALIOTIS, Greffière placée

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 18 Février 2026 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de M^me ZELINDRE, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 18 Mars 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 3 juillet 2024, la SA [O] a donné en location à M. [C] [W] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 821,17 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, la SA [O] a fait assigner M. [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] pour demander, sur le fondement des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges,ordonner l’expulsion de M. [C] [W] de corps et de biens, et de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique,condamner M. [C] [W] à lui payer :3 875,98 euros, arrêtée au 23 avril 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024 sur la somme de 1 821,17 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus,une indemnité mensuelle d’occupation sur la base du loyer et des charges à compter de la résiliation et jusqu’à libération des lieux, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de la saisine Ccapex, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de sa demande, la SA [O] expose que M. [C] [W] a réglé le dépôt de garantie et ne s’est plus acquitté d’aucun loyer, malgré relances et mises en demeure, que le commandement de payer est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 février 2026.

A l’audience, la SA [O], représentée par son conseil, explique que suite à une opération de fusion acquisition, elle est devenue la SA 1001 Vies Habitat. Elle maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10 048,41 euros au 12 février 2026, sollicitant la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 549,85 euros.

Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [C] [W] n’est ni présent, ni représenté.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour le locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 avril 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 30 avril 2025 pour une audience fixée au 18 février 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 15 novembre 2024, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 1 821,17 euros.

Le décompte arrêté au 12 février 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 15 novembre 2024 et le 27 décembre 2024, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 28 décembre 2024 et que M. [C] [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion du locataire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M. [C] [W] n’a pas repris le paiement du loyer courant, aucun règlement n’étant intervenu depuis le début du bail. Absent à l’audience, il n’apporte de fait aucun élément concernant sa situation, il n’a pas répondu aux convocations de l’enquêteur social.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [C] [W] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [C] [W], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [C] [W] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 549,85 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 12 février 2026, M. [C] [W] est redevable d’une somme totale de 10 363,30 euros.

Il convient de déduire de cette somme les divers frais facturés en janvier 2026 de 7,62 euros au titre d’une pénalité enquête ressources, qui ne sont justifiés par aucun élément, ainsi que les frais de contentieux (132,42 + 182,49), qui ne sont ni des loyers ni des charges, d’un montant total de 322,53 euros.

En conséquence, M. [C] [W] sera condamné à payer à la SA [O] la somme de 10 040,77 euros (10 363,30 – 322,53) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de janvier 2026.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 821,17 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès

M. [C] [W] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [C] [W] sera donc condamné à payer à la SA [O] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de la SA [O], devenue la SA 1001 Vies Habitat,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 juillet 2024 entre la SA [O], devenue la SA 1001 Vies Habitat, d’une part, et M. [C] [W] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 3], sont réunies à la date du 28 décembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [C] [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

En conséquence,

ORDONNE à M. [C] [W] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [C] [W] de s’exécuter volontairement, la SA [O], devenue la SA 1001 Vies Habitat, pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [C] [W] à payer à la SA [O], devenue la SA 1001 Vies Habitat, une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 549,85 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE M. [C] [W] à payer à la SA [O], devenue la SA 1001 Vies Habitat, la somme de 10 040,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 12 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 15 novembre 2024 sur la somme de 1 821,17 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE M. [C] [W] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet,

CONDAMNE M. [C] [W] à payer à la SA [O], devenue la SA 1001 Vies Habitat, la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT qu’une copie de la présente décision sera envoyée par le greffier à M. le Préfet de la Haute-Savoie, en vue de sa prise en compte dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Amandine AIVALIOTIS Hélène SOULAS