TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/15445 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYWFX

N° MINUTE : 1

Assignation du :

15 Décembre 2022

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le : 30/12/2025

à M^e DAVID et M^e LEPEK

JUGEMENT

rendu le 30 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CHERISE

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436

DEFENDERESSE

S.C.I. COLLEL

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Philippe LEPEK de l’ASSOCIATION L & P ASSOCIATION D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0241

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 16 Septembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 12 décembre 2012, M. [S] [N] [L], aux droits duquel est intervenue la S.C.I. Collel, a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Cherise des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 16].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2013 et jusqu’au 31 décembre 2021, moyennant un loyer initial annuel de 37 800 euros hors charges et hors taxes.

L’activité autorisée dans les locaux est celle de tous commerces sauf restauration.

À compter du 1er janvier 2022, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par lettre de son conseil en date du 17 février 2022, la S.A.R.L. Cherise a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2022 aux clauses et conditions du bail expiré.

Par lettre de son conseil en date du 18 mai 2022, la S.C.I. Collel a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2022 mais selon les conditions définies dans un projet de bail adressé à la preneuse.

La preneuse a notifié à la bailleresse un mémoire préalable le 18 juillet 2022, sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 8 640 euros par an en principal.

À défaut d’accord amiable, la preneuse a ensuite fait assigner la S.C.I. Collel devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte du 15 décembre 2022, sollicitant, à titre principal, la fixation du loyer en renouvellement à la somme de 8 640 euros par an en principal et, à titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire.

Par jugement en date du 10 novembre 2023, la juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a notamment :

— constaté le principe du renouvellement du bail commercial à compter du 1er avril 2022,

— ordonné une mesure d’expertise judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2022 ainsi que le loyer plafonné à cette date,

— désigné M. [O] [P] pour y procéder,

— fixé le loyer provisionnel à la somme en principal de 24 000 euros.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé au greffe le 7 octobre 2024.

L’affaire ayant repris et les parties ayant échangé leurs derniers mémoires, l’audience de plaidoirie a eu lieu le 16 septembre 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 novembre 2025 et prorogée au 30 décembre suivant.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie la S.A.R.L. Cherise, reprenant les termes de son dernier mémoire, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 5 mai 2025, demande à la juge des loyers commerciaux de :

— débouter la S.C.I. Collel de toutes ses demandes,

— fixer le montant du loyer des locaux loués à la somme de 15 000 euros par an en principal à compter du 1er avril 2022,

— condamner la S.C.I. Collel à lui rembourser les trop perçus de loyer depuis le 1er avril 2022, avec les intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2022, puis à compter de chaque échéance jusqu’à complet paiement,

— condamner la S.C.I. Collel à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la S.C.I. Collel aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée du 11 février 2025, la S.C.I. Collel demande à la juge des loyers commerciaux de :

— fixer la valeur locative des locaux à 23 000 euros HT/HC à compter du 1er avril 2022,

— condamner la S.A.R.L. Cherise à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la S.A.R.L. Cherise aux entiers dépens comprenant l’intégralité des honoraires de l’expert.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

En revanche, dans l’hypothèse où la valeur locative des locaux loués – déterminée, selon l’article L. 145-33 du code de commerce, d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage – est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l’évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il ne soit nécessaire pour le preneur d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que le loyer plafonné s’établit à la date du renouvellement le 1er avril 2022 à la somme annuelle de 41 641 euros. Les deux parties s’accordent sur le fait que la valeur locative des locaux à la date du renouvellement est inférieure au loyer plafonné. Au terme de ses opérations d’expertise, M. [P] a effectivement estimé la valeur locative des locaux loués le 1er avril 2022 à la somme annuelle de 23 000 euros en principal.

La bailleresse acquiesce à cette évaluation tandis que la preneuse formule plusieurs critiques à son égard.

La valeur locative des locaux sera par suite déterminée après analyse des éléments constitutifs définis par l’article L. 145-33 susvisé et les articles R. 145-3 à R. 145-8 du même code.

Sur les caractéristiques des locaux

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les locaux donnés à bail dépendent d’un immeuble de qualité ordinaire édifié en 1930 et élevé sur huit étages.

Les locaux objet du bail se situent au rez-de-chaussée de cet immeuble, ce dernier se situant en retrait de 5,70 mètres environ par rapport à l’alignement des immeubles de la rue, à droite d’un accès voiture. Ils sont accessibles depuis la [Adresse 20] par une porte vitrée à simple ventail en surélévation d’une petite marche.

La position de retrait des locaux et le faible linéaire de vitrine de 3,20 mètres environ octroient au local une visibilité limitée.

M. [P] propose d’appliquer une minoration de 10% sur la valeur locative brute afin de tenir compte du retrait de l’immeuble. La S.A.R.L. Cherise souhaiterait d’après son dernier mémoire voir cette minoration fixée à 5 % – après avoir pourtant requis une minoration de 15 % dans le cadre de son dire du 21 juin 2024.

Il résulte des usages que lorsque des locaux ne bénéficient d’aucune façade sur la voie publique, une minoration de l’ordre de 20 % à 30 % est retenue (AJDI 2024).

Dans le cas d’espèce, la boutique bénéficie bien d’une façade sur la rue mais sa visibilité est limitée par le retrait dont il s’agit. Il est en conséquence justifié de tenir compte de cet élément défavorable par le biais d’une minoration de 10 %.

Par ailleurs, les locaux sont constitués d’une aire de vente, aménagée en une zone rectangulaire en profondeur de 3 mètres de large environ. Trois cabines d’essayages et la caisse se situent à l’arrière de la boutique.

L’expert a constaté que les locaux bénéficient de beaux volumes, d’un assez bon éclairement naturel et d’un bon état d’entretien apparent.

La locataire bénéficie en outre d’une autorisation d’occupation du domaine public en devanture de la boutique, d’une surface de 2,70 m2 (en deux parties), ce qui représente 8,54 % de la surface de la boutique. Il s’agit d’un élément favorable pour l’exploitation par la preneuse, cette aire de vente supplémentaire augmentant en outre son linéaire.

M. [P] propose de retenir une majoration sur la valeur locative brute de 5 % afin de tenir compte de ce droit d’étalage, ce qui apparaît justifié et que ne conteste aucune des parties.

Les locaux ne comportent ni sanitaires, ni robinet d’eau avec évacuation, ni sous-sol, ni espace de stockage de marchandise. La configuration des locaux n’est de ce fait que moyennement adaptée à l’activité exercée, voire à toute activité commerciale.

La S.A.R.L. Cherise demande l’application d’un abattement de 10 % sur la valeur locative au titre de l’absence de sanitaires et d’évacuation d’eau. M. [P] a répondu à la locataire dans le cadre de l’expertise qu’il avait tenu compte de ces éléments dans la détermination du prix unitaire.

Toutefois, les références exposées par l’expert dans son rapport ne permettent pas à la présente juridiction d’effectuer une comparaison opérante entre les locaux expertisés et les locaux de comparaison sur ce point du confort minimal des locaux.

En conséquence, et au vu des usages en la matière (AJDI 2024), il sera appliqué une minoration de 7 % de ce chef.

S’agissant enfin de la détermination de la surface des locaux, la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière datant de mars 2017 expose que la surface utile brute d’un local est égale à la surface de plancher de la construction, déduction faite des éléments structuraux et des circulations verticales, tandis que la surface utile nette est celle effectivement réservée au travail, obtenue en déduisant de la surface utile brute les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires. La surface pondérée est, elle, obtenue suivant une méthode consistant dans le fait de ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante en appliquant des coefficients de pondération.

Il ressort du rapport que les locaux ont une surface utile totale de 31, 61 m2.

Après application des coefficients de pondération conformes (sur les deux zones de vente), l’expert judiciaire a estimé la surface totale pondérée des locaux à 28, 51m2B. Les parties s’accordent sur cette appréciation.

En conséquence, il sera retenu que les locaux loués donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 28,51 m2B.

Sur la destination des lieux

Il résulte de l’article R. 145-5 du code de commerce que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, le bail autorise l’affectation des locaux à « tous commerces sauf restauration ».

La S.A.R.L. Cherise y exploite actuellement, selon son Kbis, une activité de « vente en détail de prêt-à-porter, maroquinerie, chaussures, sous-vêtements, accessoires s’y rapportant, articles de [Localité 15], bagages, bijoux fantaisie, bazar, import-export ».

L’expert judiciaire propose d’appliquer une majoration de 10 % de la valeur locative au regard de la destination contractuelle.

La S.A.R.L. Cherise s’oppose à cette majoration qu’elle qualifie d’excessive au vu des caractéristiques des locaux. Elle estime qu’une majoration de 5 % est plus justifiée.

Il est d’usage, en présence d’une clause de destination large mais usuelle, d’appliquer une majoration allant de 2 % à 7 %, qui peut être portée à 10 % en présence d’une destination exceptionnellement large. Il est par ailleurs habituellement tenu compte des clauses de destination « tous commerces » par l’application d’une majoration allant de 5 % à 10 % de la valeur locative brute (AJDI 2024).

La destination contractuelle des locaux en cause est effectivement très large dès lors qu’elle autorise la plupart des activités commerciales, à l’exclusion de la seule activité de restauration. Il n’est toutefois pas justifié de la valoriser à hauteur de la majoration supérieure de 10 %, ce au vu de l’exclusion de l’activité de restauration.

Par ailleurs, l’absence de sous-sol et de sanitaires ainsi que l’absence de liaison du robinet d’eau à un conduit d’évacuation constituent des facteurs limitant de fait l’avantage conféré par le caractère large de la destination contractuelle, dont il importe également de tenir compte.

En conséquence, une majoration de 7 % sera retenue de ce chef.

Sur les obligations respectives des parties

En vertu de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Il est de jurisprudence constante que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative (voir par exemple Civ. 3ème, 25 janvier 2023, n°21-21.943).

Plus spécifiquement, les travaux prescrits par l’autorité administrative incombent en principe au bailleur en application de l’article 1719 du code civil, au titre de son obligation d’entretien de la chose louée (voir notamment Civ. 3ème, 13 juillet 1994, n°91-22.260).

Par ailleurs, en application des articles 1720 et 1755 du code civil, le bailleur a en principe la charge de toutes les réparations autres que locatives de la chose louée qui peuvent devenir nécessaires, et spécifiquement des réparations occasionnées par vétusté ou force majeure (voir notamment Civ. 3ème, 7 février 1978, n°76-14.214).

Enfin, il est constant que le redevable fiscal de la taxe foncière se trouve être le bailleur. Par suite, l’impôt foncier contractuellement mis à la charge du preneur constitue une charge exorbitante de droit commun qui justifie une diminution de la valeur locative (voir par exemple Civ. 3ème, 15 février 2018, n°16-19.818).

En l’espèce, il résulte des stipulations contractuelles que sont mises à la charge de la S.A.R.L. Cherise les réparations rendues nécessaires par la force majeure et les travaux de sécurité prescrits par les autorités administratives pour l’exploitation du commerce.

L’expert judiciaire énonce qu’il relève de l’usage que ces travaux soient mis à la charge du preneur. La S.A.R.L. Cherise ne formule aucune demande sur ce point.

Par ailleurs, l’impôt foncier est partagé pour moitié entre le preneur et le bailleur. L’expert propose d’appliquer un abattement de 500 euros sur la valeur locative sous réserve de la communication du montant réel supporté par la preneuse à ce titre.

Force est de constater qu’aucune pièce n’est produite relativement à la taxe foncière et qu’au surplus, la S.A.R.L. Cherise ne sollicite aucun abattement de ce chef dans son dernier mémoire.

En conséquence et en application de l’article 4 du code de procédure civile, aucune minoration ne sera retenue au titre des clauses exorbitantes de droit commun stipulées au bail.

Sur les facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les locaux loués par la S.A.R.L. Cherise sont situés [Adresse 2], soit une voie à sens unique automobile qui relie la [Adresse 17] au [Adresse 18] dans le [Localité 1]. Les locaux sont situés au carrefour de deux quartiers (Folie [Localité 14] et Hôpital [Localité 21]) présentant tous deux une commercialité moyenne. La [Adresse 20], en revanche, est une rue « commerçante ».

La circulation automobile est restreinte dans la [Adresse 20] mais les locaux sont facilement accessibles en transports en commun grâce à la proximité immédiate de la station [Localité 13] (ligne 11). Le flux piéton induit par ce biais est favorable à l’activité de la locataire.

De manière plus globale, la proximité des locaux avec la [Adresse 17], le [Adresse 11] et le [Adresse 8] génère un « très bon » flux piéton, composé à majorité de clients potentiels (flux shopping) et des salariés du secteur (flux travailleur) ce qui constitue un élément favorable pour l’activité exercée.

L’expert judiciaire relève par ailleurs que les résidents du secteur sont à majorité des personnes ayant entre 30 et 60 ans, la catégorie socio-professionnelle la plus représentée étant celle des cadres et professions intellectuelles supérieures, dont le pouvoir d’achat moyen est supérieur à celui des autres CSP, ce qui constitue un autre élément favorable. L’expert qualifie cependant le secteur de « populaire, ne permettant pas de vente des produits haut de gamme ».

Les locaux se situent plus précisément dans le tronçon de la [Adresse 20] situé entre l'[Adresse 7] et le [Adresse 9], présentant une densité commerciale très élevée (100 %) avec un taux de vacance de 5,9 %. Sur 62 boutiques présentes dans ce tronçon, l’activité d'« habillement-vêtement » représente la deuxième activité la plus pratiquée (12 boutiques) après celle de « café – hôtel – restaurant », ce qui génère une forte concurrence.

En définitive, l’expert judiciaire estime que les locaux jouissent d’une « bonne situation » dans un quartier populaire résidentiel et commerçant, sur une voie importante de commercialité.

La S.A.R.L. Cherise considère que le flux piéton est constitué par des chalands ne disposant pas d’un pouvoir d’achat élevé. L’expert lui-même qualifie le secteur de « populaire ». Toutefois, le flux piétons du tronçon de la [Adresse 20] dans lequel le local commercial est situé est très bon et la présence majoritaire de résidents issus d’une catégorie socio-professionnelle ayant un pouvoir d’achat supérieur aux autres catégories socio-professionnelles vient contredire la contestation de la S.A.R.L. Cherise sur ce point, outre les éléments détaillés ci-avant.

Par ailleurs, la S.A.R.L. Cherise estime que la commercialité de la portion de la rue dans laquelle se situe les locaux s’est dégradée, engendrant la fermeture de nombreuses boutiques. Or, il ressort du rapport d’expertise que 70 % des commerces de la [Adresse 20] ont une ancienneté de plus de neuf ans. Plus particulièrement, sur le tronçon des locaux expertisés, le taux de vacance locative est en baisse et le taux de rotation est inférieure à 15 %. Ces chiffres témoignent donc de la très bonne commercialité de la [Adresse 20].

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

D’après l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’expert a retenu 19 références, constituées de 12 nouvelles locations au prix du marché, 4 locations avec paiement d’un droit au bail, 2 renouvellements amiables et 1 fixation judiciaire. Après analyse, l’expert judiciaire a évalué la valeur locative unitaire à 800 €/m2B avant application de la minoration de 10 % pour prise en compte du renfoncement de l’immeuble, soit 720 €/m2B après minoration.

La S.A.R.L. Cherise conteste la valeur locative unitaire retenue par l’expert judiciaire et sollicite que cette dernière soit évaluée à 550 €/m2B aux motifs que le prix unitaire retenu par l’expert serait fondé sur des références situées en dehors de la zone de chalandise des locaux loués et/ou porteraient sur des commerces n’exerçant pas la même activité. Selon la preneuse il convient de ne retenir que des références situées dans un rayon de 400 mètres, soit 5 références, dont le prix unitaire se situe entre 218 et 524 euros. Par ailleurs, la S.A.R.L. Cherise mentionne d’autres rapports amiables ou judiciaire rédigés par Monsieur [P] pour soutenir que le prix unitaire ici retenu serait « largement surévalué ».

L’expert répond valablement que les termes de comparaison situées à plus de 400 mètres du local expertisé sont situés dans un secteur proche à l’exception du [Adresse 10], pour des activités différentes, avec des capacités contributives pour la plupart inférieures. Sur les références retenues par la S.A.R.L. Cherise, l’expert estime notamment à juste titre que la référence du [Adresse 3] correspond à une activité de café-bar-loto-PMU qui présente des différences trop importantes avec l’activité exercée en l’espèce. La [Adresse 19] présente quant à elle une commercialité inférieure à celle du [Adresse 12]. Quant aux autres rapports de l’expert, ils sont inopérants, étant relatifs à d’autres locaux et d’autres rapports contractuels.

Parmi les références retenues par l’expert judiciaire, deux concernent un commerce de type prêt-à-porter à l’instar de celui exploité par la S.A.R.L. Cherise – l’un étant une location nouvelle et l’autre une location pour laquelle a été versé un droit au bail, à effet au 1er avril 2015, soit une référence trop ancienne.

La location nouvelle est particulièrement pertinente puisqu’elle a été consentie à effet au 1er juin 2022 et porte sur un local de 31,60 m2B pour un prix unitaire de 949 €/m2B . Il convient toutefois de rappeler que ce prix a été fixé au prix de marché, par définition supérieur à la valeur locative encadrée par le code de commerce.

Par ailleurs, parmi les références issues de renouvellements amiables retenues par l’expert, l’une porte sur un commerce de vente de jeux électroniques, jouets, multimédia, téléphonie, vidéo, soit une activité de vente pouvant être relativement rapprochée de celle exercée par la S.A.R.L. Cherise. Bien que le local soit situé [Adresse 10], soit dans un secteur différent de celui de l’espèce, la superficie du local (35, 82 m2B) et les charges et condition du bail se rapprochent de ceux de l’espèce. Le prix unitaire par mètre carré pondéré convenu est de 808 euros.

La seule fixation judiciaire est constituée d’un local situé [Adresse 20], ayant pour destination une activité de téléphonie et informatique, dont le bail a été renouvelé à effet au 1er décembre 2017 au prix unitaire de 909 €/m2B.

L’analyse des références opérantes permet à l’expert de conclure que l’état du marché locatif des boutiques s’inscrivait en baisse au début de l’année 2022.

Finalement, au regard de l’ensemble des éléments composant la valeur locative développés précédemment, des minorations et majorations déjà retenues ainsi que de l’analyse des référentes pertinentes recensées par l’expert, la valeur unitaire brute proposée par Monsieur [P] apparaît justifiée. Le prix unitaire brut des locaux donnés à bail par la S.C.I. Collel à la S.A.R.L. Cherise sera donc fixé à hauteur de 800 €/m2B.

Sur la détermination du loyer du bail renouvelé

Eu égard aux éléments précédemment exposés, soit :

— la surface pondérée de 28,51 m2B ,

— la valeur locative unitaire de renouvellement de 800 €/m2B,

— la minoration de 10 % au titre du retrait de l’immeuble,

— la minoration de 7 % pour absence de sanitaires et d’évacuation d’eau,

— la majoration de 5 % au titre du droit d’étalage,

— la majoration de 7 % au titre de la destination contractuelle ;

La valeur locative de renouvellement peut être évaluée à la somme annuelle de :

(28,51 x 800) x 0,95 = 21 667,60 euros.

Le montant du loyer du bail renouvelé le 1er avril 2022 sera en conséquence fixé à la somme annuelle en principal de 21 667,60 euros.

Sur le trop-perçu de loyers

En application des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

Il est constant que la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d’une condamnation. (Civ. 3ème, 11 mai 2022, n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689).

En l’espèce, la preneuse a payé, depuis le 1er avril 2022 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer provisionnel annuel en principal de 24 000 euros, supérieur donc à celui du bail renouvelé.

La S.C.I. Collel sera par suite tenue de lui restituer le trop-perçu.

Par ailleurs, selon les articles 1352-6 et 1352-7 du code civil, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit les intérêts qu’à compter du jour de la demande.

En application des dispositions susvisées, outre de l’article 1231-7 du code civil, les intérêts au taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû. La restitution du trop-perçu de loyers sera donc assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2022, date de l’assignation introductive de la présente instance pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement.

Quant à la capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Compte tenu de la nature de ce litige, chaque partie ayant eu intérêt à la procédure afin de fixer ses droits, il convient de partager les dépens, y compris les frais d’expertise qui a été ordonnée dans l’intérêt des deux parties, par moitié entre les parties.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition, par jugement contradictoire susceptible d’appel,

Fixe à la somme annuelle de 21 667,60 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2022 entre la S.C.I. Collel et la S.A.R.L. Cherise concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 16],

Dit que la S.C.I. Collel devra restituer à la S.A.R.L. Cherise le trop-perçu de loyers assortis des intérêts au taux légal courant sur le différentiel entre le loyer acquitté et le loyer dû, ce à compter du 15 décembre 2022 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement,

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront des intérêts,

Ordonne que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, soient supportés à hauteur de 50 % par la S.C.I. Collel et à hauteur de 50 % par la S.A.R.L. Cherise,

Rejette les demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 15] le 30 Décembre 2025.

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL C. AHSSAINI