TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° : 25/00035

DOSSIER N° : N° RG 25/00115 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C4ZR

CODE NAC :5AA

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Par mise à disposition au greffe le 16 Juillet 2025,

Nous, Edwige BIT, vice-présidente au Tribunal judiciaire de Bergerac, en charge des contentieux de la protection, assistée de Muriel DOUSSET, greffier, en présence de Marie-Laure BOST, magistrat à titre temporaire en stage au tribunal judiciaire de Bergerac,

Après débats à l’audience publique du 01 Juillet 2025, l’ordonnance suivante a été rendue ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [Z], né le 08 mars 1956 à [Localité 6], de nationalité française, retraité, demeurant [Adresse 5]

comparant en personne à l’audience de plaidoirie,

ET

D’autre part,

DÉFENDEUR:

Monsieur [H] [R], demeurant [Adresse 2], venant aux droits de Madame [S] [E] née [Y], décédée le 18 juanvier 2024, en application de l’article 14 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 entraînant transfert du contrat de location au profit de son fils,

comparant en personne à l’audience de plaidoirie,

Le :

Formule exécutoire délivrée à : M [Z]

Copie conforme délivrée à : M [Z], M [R], ADIL 24, Préfecture de la Dordogne,

copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 21 octobre 2020, [C] [Z] a donné à bail à [E] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 530 €.

[E] [S] est décédée le 18 janvier 2024, laissant pour occupant du logement son fils [H] [R].

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 21 mai 2025, [C] [Z] a fait assigner son locataire, [H] [R] venant aux droits de [E] [S], en référé devant le juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de BERGERAC, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 18 juin 2024 d’un commandement de payer visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance,

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef,

▸ condamner [H] [R] au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 2957,75 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 18 août 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ condamner [H] [R] au paiement d’une indemnité de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2025.

****

[C] [Z], comparant en personne, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande principale en paiement à la somme provisionnelle de 8 480 € arrêtée à la date du 1e juillet 2025, terme de juin 2025 inclus.

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[H] [R], venant aux droits de [E] [S], comparant en personne, a indiqué qu’il n’avait pas pu percevoir les allocations logement dès lors que le bail n’était pas à son nom, ajoutant que le logement est en mauvais état. Il demande par ailleurs un délai pour quitter le logement à horizon de septembre 2025.

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Les conclusions de l’enquête sociale réalisée par la Préfecture, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, ont été portées à la connaissance des parties.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civil.

DISCUSSION

Sur le transfert du contrat de bail :

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En l’espèce, [H] [R] est le fils de [E] [S], titulaire du contrat de bail signé le 21 octobre 2020.

[E] [S] est décédée le 18 janvier 2024.

[H] [R] ne conteste pas qu’il vivait avec elle dans le logement depuis le 1e janvier 2021, tel que cela résulte de la déclaration d’occupation et de loyer effectuée le 30 janvier 2023 auprès de la Direction Générale des Finances Publiques. Ce dernier a en outre pris en charge à son nom l’assurance habitation contre les risques locatifs à partir du 5 avril 2025.

Il convient par conséquent de constater que le contrat de bail conclu entre [C] [Z] et [E] [S] le 21 octobre 2020, portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], a été transféré à [H] [R] à partir du 19 janvier 2024.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par le commissaire de justice au représentant de l’Etat au moins dans les six semaines avant l’audience.

L’assignation ayant été dénoncée le 20 mai 2025 au représentant de l’Etat, pour l’audience du 1er juillet 2025, l’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

A titre liminaire, conformément à l’article 2 du code civil qui prévoit que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, il convient d’indiquer que les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ayant modifié l’article 24 I° de la loi du 6 juillet 1989, et prévoyant un délai réduit à six semaines imparti au locataire pour apurer la dette à la suite de la délivrance d’un commandement de payer, ne sont pas applicables au présent litige dès lors que le contrat de bail a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice du 18 juin 2024, [C] [Z] a fait délivrer à [H] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2120 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 5 juin 2024, lequel est demeuré infructueux.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 août 2024.

Il convient d’ordonner l’expulsion de [H] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

[H] [R] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 530 euros correspondant à celui des derniers loyers et provisions sur charges, de nature à réparer le préjudice découlant pour [C] [Z] de l’occupation indue de son bien.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats qu'[H] [R] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 1e juillet 2025 la somme de 8 480 €, terme de juin 2025 inclus.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner [H] [R] au paiement à titre provisionnel de la somme de 8 480 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

[H] [R] sollicite l’octroi de délais pour quitter les lieux, jusqu’au mois de septembre 2025 afin de pouvoir déménager.

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, [H] [R] a réglé un seul loyer depuis le transfert du bail à son profit à compter du 19 janvier 2025. Ce dernier a en outre indiqué à l’audience qu’il demeure déjà dans un nouveau logement depuis le 27 mai 2025, pour un loyer de 480 euros par mois.

Le défendeur a également d’ores et déjà bénéficié de délais de fait depuis le 18 août 2024.

Au vu de ces éléments, la demande de délai pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de [C] [Z] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner [H] [R] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

[H] [R] qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

CONSTATONS que le contrat de bail conclu entre [C] [Z] et [E] [S] le 21 octobre 2020, portant sur le logement situé [Adresse 4] [Localité 6] ([Localité 1], a été transféré à [H] [R] à partir du 19 janvier 2024,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 août 2024,

REJETONS la demande de délais pour quitter les lieux,

ORDONNONS à [H] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

DISONS qu’à défaut pour [H] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [C] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle des tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 19 août 2024 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 530 euros,

CONDAMNONS [H] [R] au paiement à titre prévisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 2 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNONS [H] [R] à payer à titre prévisionnel à [C] [Z] la somme de 8 480 € (huit-mille-quatre-cent-quatre-vingt euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 1e juillet 2025, terme de juin 2025 inclus,

DISONS que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS [H] [R] à payer à [C] [Z] la somme de 300 € (trois-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS [H] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Fait et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour,mois et an susdits, la présente décision a été signée par Edwige BIT, vice-présidente en charge des contentieux de la protection, et Muriel DOUSSET, greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE