JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU : 02 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 23/00104 – N° Portalis DBXO-W-B7H-CTCF

AFFAIRE : [F] [Y] C/ [A] [H], [S] [P]

Composition du tribunal

Président : Monsieur Stéphane GENICON, Vice-Président, en qualité de juge rapporteur

Assesseur : Madame Nadège CULA, Vice-Présidente

Assesseur : Monsieur Alain PAREIL, Magistrat à titre temporaire

Greffière : Madame Pauline BAGUR,

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Débats en audience publique le 11 Décembre 2025

Délibéré rendu par mise à disposition le 26 février 2026, prorogé au 05 mars 2026, 19 mars 2026 puis au 02 avril 2026

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DEMANDERESSE

Madame [F] [Y], demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par Maître Patrick BELAUD de la SCP MONEGER-ASSIER-BELAUD, avocats au barreau de BERGERAC

DEFENDEURS

Monsieur [A] [H]

né le 23 Décembre 1980 à [Localité 3] (33), demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Thierry LE GALL de la SCP LE GALL, avocats au barreau de BERGERAC

Madame [S] [P]

née le 14 Janvier 1981 à [Localité 1] (24), demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Thierry LE GALL de la SCP LE GALL, avocats au barreau de BERGERAC

Maître Thierry LE [N] de la SCP [K], Maître Patrick BELAUD de la SCP MONEGER-ASSIER-BELAUD

Exposé du litige

Par acte notarié en date du 27 janvier 2020, Monsieur [A] [H] et Madame [S] [P] ont vendu à Madame [F] [Y] un immeuble à usage d’habitation cadastré section A n° [Cadastre 1] et situé [Adresse 3] à [Localité 4] ( 24 ).

A la suite de son entrée dans les lieux, Madame [Y] a toutefois constaté la présence de plusieurs infiltrations d’eau affectant notamment la véranda, le salon, les toilettes, la cuisine, les chambres et le garage de l’immeuble.

Par ordonnance en date du 16 février 2021, le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Bergerac ( 24 ) a notamment ordonné une mesure d’expertise et désigné pour ce faire Monsieur [U], expert qui a accompli sa mission et a déposé son rapport au greffe du Tribunal le 28 février 2022.

Par acte en date du 2 février 2023, Madame [Y] a fait assigner Monsieur [H] et Madame [P] devant le présent tribunal afin de voir prononcer la nullité du rapport d’expertise de Monsieur [U], expert désigné et d’accueillir son action en garantie des vices cachés sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil.

Par jugement en date du 7 mai 2024, le présent tribunal a prononcé la nullité du rapport d’expertise de Monsieur [U], expert désigné, a en conséquence ordonné une nouvelle mesure d’expertise et désigné pour ce faire Monsieur [W], expert qui a régulièrement accompli sa mission et déposé son rapport au greffe le 16 novembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions, Madame [Y] a notamment sollicité du présent Tribunal qu’il :

— juge que l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] ( 24 ) était affecté de vices cachés lors de sa vente par Monsieur [H] et Madame [P] à Madame [Y],

— juge que Madame [Y] est bien fondée à exercer l’action estimatoire prévue par l’article 1644 du code civil,

— condamne Monsieur [H] et Madame [P] à lui payer les sommes de 6.106,10 euros au titre des travaux de couverture zinguerie retenus par l’expert avec indexation sur l’évolution mensuelle de l’indice BT 01 à compter du 24 décembre 2022 jusqu’au jour du paiement effectif, de 10.032 euros au titre des travaux de caniveau périphérique retenus par l’expert avec indexation sur l’évolution mensuelle de l’indice BT 01 à compter du 24 décembre 2022 jusqu’au jour du paiement effectif, de 10.803,37 euros au titre des travaux de recollement et réfection des parements retenus par l’expert avec indexation sur l’évolution mensuelle de l’indice BT 01 à compter du 24 décembre 2022 jusqu’au jour du paiement effectif, de 4.231,68 euros au titre des remplacements des volets retenus par l’expert avec indexation sur l’évolution mensuelle de l’indice BT 01 à compter du 24 décembre 2022 jusqu’au jour du paiement effectif et de 429 euros au titre des travaux de reconstitution du porche en bois avec indexation sur l’indice BT 01 à compter du 24 décembre 2022 jusqu’au jour du paiement effectif,

— condamne Monsieur [H] et Madame [P] à lui payer à titre de dommages et intérêts les sommes de 1.771,20 euros au titre des frais fiscaux, de 2.400 euros au titre des frais d’agence, de 1.356,12 euros au titre des frais d’assistance technique, de 150 euros au titre des frais d’investigation et de 10.000 euros au titre de son préjudice moral et de son préjudice de jouissance.

— condamne Monsieur [H] et Madame [P] à lui payer une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ( y compris le coût des expertises réalisées par Monsieur [U] et Monsieur [W], experts judiciaires ).

Aux termes de leurs dernières conclusions, Monsieur [H] et Madame [P] ont notamment sollicité du présent Tribunal qu’il :

A titre principal

— déboute Madame [Y] de son action,

A titre subsidiaire

— réduise à de plus justes proportions les sommes sollicitées par Madame [Y] au titre des travaux à réaliser,

— déboute Madame [Y] de ses demandes au titre des préjudices subis et du préjudice moral,

En tout état de cause

— condamne Madame [Y] à leur payer une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture ayant été rendue le 12 septembre 2025, l’affaire a été appelée à l’audience du 11 décembre 2025 et mise en délibéré au 26 février 2025 prorogé au 05 mars, 19 mars et au 2 avril 2026 par mise à disposition au greffe par application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

Motifs

1 / Sur les demandes des parties

L’article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1644 du même code dispose que dans les cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article 1645 du même code dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

1.1 / Sur l’action en garantie des vices cachés et ses conséquences

En l’espèce, il convient de préciser que dans le cadre de l’action en garantie des vices cachés engagée par Madame [Y] à l’égard de Monsieur [H] et de Madame [P] et portant sur l’immeuble cadastré section A n° [Cadastre 1] et situé [Adresse 3] à [Localité 4] ( 24 ), cette dernière doit rapporter la preuve de l’existence d’un vice au sens de l’article 1641 du Code civil.

Conformément aux conclusions du rapport d’expertise judiciaire établi par Monsieur [W], expert désigné, la visite des lieux et points litigieux a permis de constater les désordres avérés suivants : infiltration le long de retombée de poutre entre salon et séjour dont fuite de couverture impactant par écoulement les plafonds des pièces attenantes, infiltration le long de poutre entre WC et chambre 3 (en prolongement de la précédente) dont fuite de couverture impactant par écoulement les plafonds de pièces attenantes, infiltrations par baies en véranda ouest, infiltration en cuisine dont l’origine est située à la jonction de couverture avec maçonnerie en héberge, infiltrations en garage au-dessus du ballon d’eau chaude sanitaire et tableau électrique dont l’origine est située à la jonction de couverture avec défaillance de solin d’un ancien conduit, décollements de revêtement mural d’origines diverses et principalement attribuées à des remontées capillaires, état des gouttières, recueil et traitement des pluviales avec en conséquence des rejaillissements sur bois et débordement aux abords, état des volets bois extérieurs sous peinture dans l’une des chambres et le salon et état d’altération de la charpente extérieure au niveau du porche, désordre évolutif par peinture sur bois antérieurement altérés ( Cf page 26 du rapport d’expertise de Monsieur [W], expert désigné ).

Ces éléments démontrent ainsi que l’immeuble cadastré section A n° [Cadastre 1] et situé [Adresse 3] à [Localité 4] ( 24 ) est bien affecté de vices ou défauts au sens de l’article 1641 du Code civil.

Il convient également de préciser que dans le cadre de l’action en garantie des vices cachés susvisée, Madame [Y] doit démontrer que le vice présentait un caractère caché lors de la conclusion du contrat et que l’appréciation du caractère caché de ce vice doit être faite en fonction des connaissances que peut avoir l’acquéreur.

En l’espèce, il résulte de l’annonce établie par l’agence ELEONOR que cette dernière a présenté le bien litigieux vendu comme étant «entièrement rénové» et qu’elle a également fourni des photographies laissant penser que l’immeuble était en excellent état et dépourvue de tout vice ; étant par ailleurs précisé que Madame [Y] était un acquéreur profane et qu’elle n’avait nullement l’obligation d’être assistée d’un professionnel lors de la vente.

Conformément aux conclusions de Monsieur [W], expert judiciaire, il convient également de relever que des rafraîchissements consistant en de la mise en peinture et la pose d’un lambrissage intérieur ont été précisément réalisés par les soins de Monsieur [H] et de Madame [P] sur les ouvrages altérés ( Cf page 26 du rapport d’expertise de Monsieur [W], expert désigné ), que les désordres consécutifs aux vices passés sous silence ont fait l’objet de réfection dont des travaux de finitions par les vendeurs eux-mêmes, que ces derniers ne pouvaient ignorer ni les fuites récurrentes de couvertures ni les remontées capillaires en pignon sud ( Cf page 21 du rapport d’expertise de Monsieur [W], expert désigné ), que Madame [Y] a fait part de flaques en fond de véranda et à deux endroits au en garage et qu’il apparaît fort peu probable que ces phénomènes flagrants aient pu échapper aux vendeurs ( Cf page 21 du rapport d’expertise de Monsieur [W], expert désigné ).

Ces éléments démontrent ainsi que l’immeuble cadastré section A n° [Cadastre 1] et situé [Adresse 3] à [Localité 5] ( 24 ) est bien affecté de vices ou défauts cachés au sens de l’article 1641 du Code civil.

Il convient enfin de préciser que dans le cadre de l’action en garantie des vices cachés susvisée, Madame [Y] doit démontrer que le vice ou défaut caché atteint un degré suffisant de gravité et rend la chose impropre à l’usage auquel on la destine ou diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise s’il l’avait connu.

Conformément aux conclusions de Monsieur [W], expert judiciaire, il convient de relever que le hors d’eau n’est pas assuré tant par des fuites de chéneaux de couverture que des remontées en pieds de murs, que le phénomène est susceptible d’aggravation et fait peser un risque de pourrissement des bois de charpente voire des mobiliers et des parquets et que le risque d’apparition de moisissures en période hivernale n’est pas à exclure ( Cf pages 22 et 27 du rapport d’expertise de Monsieur [W], expert désigné ), que l’altération traversante des volets bois voués à la ruine du fait de leur pourrissement ne satisfait pas à l’obscurcissement total, à l’intimité et à la sécurité des occupants ( Cf pages 21 et 26 du rapport d’expertise de Monsieur [W], expert désigné ) et que les dégradations de peintures au plafond, le décollement de papiers peints ( notamment dans l’entrée, le salon et le séjour ) et la dégradation de la charpente au niveau du porche constituent des préjudices essentiellement esthétiques mais que ces derniers s’inscrivent dans la durée ( Cf page 27 du rapport d’expertise de Monsieur [W], expert désigné ).

Ces éléments démontrent ainsi que les vices ou défauts affectant l’immeuble cadastré section A n° [Cadastre 1] et situé [Adresse 3] à [Localité 6] ( 24 ) revêtent une gravité suffisante et sont de nature à le rendre impropre à sa destination.

Il y a dès lors lieu de juger que l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] ( 24 ) était affecté de vices cachés lors de sa vente par Monsieur [H] et par Madame [P] à Madame [Y] et que cette dernière est fondée en son action estimatoire prévue aux articles 1641 et 1644 du code civil,

Il y a également lieu de condamner Monsieur [H] et Madame [P] à payer à Madame [Y] ( sans indexation BT 01 ) les sommes de 6.106,10 euros au titre des travaux de couverture zinguerie, de 10.032 euros au titre des travaux de caniveau périphérique, de 10.803,87 euros au titre des travaux de recollement et réfection des parements, de 1.980 euros au titre des remplacements des volets et de 429 euros au titre des travaux de reconstitution du porche en bois par application combinée des dispositions des articles 1641 et 1644 du code civil.

1.2 / Sur les dommages et intérêts

Conformément aux conclusions de Monsieur [W], expert judiciaire, il convient de relever qu’en raison des vices et défauts constatés, une dévaluation d’un montant de 29.350, 97 euros ramènerait le montant d’achat de l’immeuble à une valeur vénale plus objective fixée à 120.649, 03 euros et non pas à 150.000 euros ( Cf page 27 du rapport d’expertise de Monsieur [W], expert désigné ).

Les droits fiscaux tels que stipulés à l’acte de vente de l’immeuble ( taxe départementale, taxe communale, frais d’assiette et contribution de sécurité immobilière ) auraient ainsi du être fixés à la somme de 6.941, 26 euros et non pas à celle de 8.630 euros comme réglée par Madame [Y] ( ce qui représente une différence de 1.688,74 euros ) et sont parfaitement indemnisables.

Les frais d’agence tels que stipulés au mandat de vente et à l’acte de vente de l’immeuble auraient dû être fixés à la somme de 9.651,92 euros et non à celle de 12.000 euros comme réglée par Madame [Y] ( ce qui représente une différence de 2.348,08 euros ) sont également indemnisables.

Les frais d’assistance technique et d’investigation ( dont Madame [Y] justifie pleinement par la production des factures du cabinet ASSISTANCE EXPERTISE BATIMENT en date des 21 janvier 2022 et 18 février 2022 et de celles du cabinet IXI en date du 24 novembre 2022 d’un montant de 1.356,12 euros ainsi que de celle de la SARL GUY COUVERTURE en date du 27 juin 2022 d’un montant de 150 euros ) sont tout autant indemnisables.

Les préjudices ( moral comme de jouissance ) sont également établis et seront indemnisés dans de justes proportions à hauteur de la somme de 4000 euros.

Il y a dès lors lieu de condamner Monsieur [H] et Madame [P] à payer à Madame [Y] les sommes de 1.688,74 euros au titre des frais fiscaux, de 2.348,08 euros au titre des frais d’agence, de 1.356,12 euros au titre des frais d’assistance technique, de 150 euros au titre des frais d’investigation et de 4.000 euros au titre du préjudice moral et de jouissance subis par application combinée des dispositions des articles 1644 et 1645 du code civil.

2 / Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

L’article 700 du Code de procédure civile dispose notamment que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer … à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens … Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée …

L’article 696 du Code de procédure civile dispose notamment que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [Y] la totalité des frais et honoraires exposés par elle et non compris dans les dépens.

Il y a dès lors lieu de condamner Monsieur Monsieur [H] et Madame [P] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ( qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [U] et de Monsieur [W], experts ).

3 / Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose notamment que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 515 du même code dispose que lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la décision.

En l’espèce, il y a lieu de juger que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Par ces motifs

Statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe

VU les articles 1641 et suivants du Code civil

JUGE que l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] ( 24 ) était affecté de vices cachés lors de sa vente par Monsieur [A] [H] et par Madame [S] [P] à Madame [F] [Y]

JUGE Madame [F] [Y] fondée en son action estimatoire prévue aux articles 1641 et 1644 du code civil

CONDAMNE en conséquence Monsieur [A] [H] et Madame [S] [P] à payer à Madame [F] [Y] ( sans indexation BT 01 ) les sommes de 6.106,10 euros au titre des travaux de couverture zinguerie, de 10.032 euros au titre des travaux de caniveau périphérique, de 10.803,87 euros au titre des travaux de recollement et réfection des parements, de 1.980 euros au titre des remplacements des volets et de 429 euros au titre des travaux de reconstitution du porche en bois par application combinée des dispositions des articles 1641 et 1644 du code civil

CONDAMNE également Monsieur [A] [H] et Madame [S] [P] à payer à Madame [F] [Y] les sommes de 1.688,74 euros au titre des frais fiscaux, de 2.348,08 euros au titre des frais d’agence, de 1.356,12 euros au titre des frais d’assistance technique, de 150 euros au titre des frais d’investigation et de 4.000 euros au titre du préjudice moral et de jouissance subis par application combinée des dispositions des articles 1644 et 1645 du code civil

CONDAMNE Monsieur [A] [H] et Madame [S] [P] à payer à Madame [F] [Y] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ( qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [U] et de Monsieur [W], experts )

JUGE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit

FAIT ET PRONONCE à [Localité 1], l’an deux mille vingt six et le deux avril ; la minute étant signée par Monsieur Stéphane GENICON, Vice président et Madame Pauline BAGUR, Greffier lors du prononcé.

Le Greffier Le Président