MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01198 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IUMZ

AFFAIRE : S.A. FLANDRE OPALE HABITAT / [U] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 20 FEVRIER 2026

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : MARQUET Muriel,

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT,

dont le siège social est sis 51 rue du Président Poincaré – 59140 DUNKERQUE

représentée par M^e Jean-sébastien DELOZIERE, avocat au barreau de SAINT-OMER

substitué par M^e Stéphane MICHEL, avocat au barreau de SAINT-OMER

DEFENDERESSE

Madame [U] [V],

demeurant 5 RESIDENCE MARCEL DELIGNY – 62151 BURBURE

comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 mars 2018, la SA FLANDRE OPALE HABITAT a donné à bail à madame [U] [V] un local à usage d’habitation sis 5 Résidence Marcel Deligny 62151 BURBURE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 461, 40 euros pour le logement, 46, 70 euros pour le garage et 2, 96 euros pour le jardin, outre une provision sur charges de 25, 27 euros par mois.

Alléguant du non-paiement des loyers, la SA FLANDRE OPALE HABITAT a fait délivrer à madame [U] [V] par exploit de commissaire de justice du 26 décembre 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 4 241, 03 euros arrêtée au 30 novembre 2024.

Par acte du 14 avril 2025, la SA FLANDRE OPALE HABITAT a fait assigner madame [U] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BETHUNE. Elle lui demande de :

Constater à défaut prononcer la résiliation survenue le 26 février 2025 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 23 mars 2018,

Ordonner l’expulsion de madame [U] [V] et celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est,

Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de madame [U] [V],

Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 10 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clés,

Se réserver compétence pour la liquidation de l’astreinte,

Condamner madame [U] [V] à payer au demandeur la somme de 5 752, 28 euros au titre des loyers et provisions pour charges dus, indemnité d’occupation due au 13 mars 2025,

Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

Condamner madame [U] [V] à payer au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer par jour, du lendemain de la résiliation à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les dispositions du contrat résilié,

Condamner madame [U] [V] à payer au demandeur les charges du lendemain du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés,

Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner madame [U] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 26 décembre 2024,

Condamner madame [U] [V] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été entendue à l’audience du 28 novembre 2025.

La SA FLANDRE OPALE HABITAT a comparu représentée par son conseil. Elle a réitéré les termes de son assignation ; elle a actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation de madame [U] [V] à lui payer la somme de 10 595, 80 euros arrêtée au 21 novembre 2025.

A l’appui de ses demandes, elle a soutenu qu’un commandement de payer en date du 26 décembre 2024 a été signifié à madame [U] [V] mais que ses causes n’ont pas été acquittées intégralement dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire doit être regardée comme étant acquise sur ce fondement. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement, expliquant que le paiement des loyers et charges courants n’a pas repris et qu’aucun règlement n’a eu lieu depuis le mois de février 2025.

Madame [U] [V] était présente à l’audience ; elle n’était pas assistée. Elle a demandé au juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais de paiement et a proposé de s’acquitter du paiement de sa dette par le biais de mensualités de 100 euros.

A l’appui de ses demandes, elle expose qu’elle a dû prendre en charge la moitié des dettes communes dans le cadre de son divorce ; qu’elle a dû en outre payer un nombre important de factures ; qu’elle devait prendre en charge seule l’entretien de sa fille ; qu’elle perçoit des revenus de l’ordre de 13 500 euros par an ; qu’elle constitue un dossier de surendettement et qu’elle est à la recherche d’un nouveau logement dans le parc privé.

Le diagnostic social et financier a été réceptionné par le tribunal le 20 novembre 2025 ; il a été lu à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- La recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

Le bailleur justifie avoir saisi la CAF le 6 juin 2024 alors que la dette de loyer s’élevait à la somme de 1 328, 34 euros.

L’assignation du 14 avril 2025 a quant à elle, été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 avril 2025 soit au moins six semaines avant l’audience.

L’action en résiliation du bail doit donc être déclarée recevable.

2- La résiliation du bail

Il ressort de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

La loi 2023-668 du 27 juillet 2023 est d’application immédiate à tous les baux en cours au moment de sa mise en application. Elle s’applique également aux procédures en cours au moment de son entrée en vigueur.

La clause résolutoire est désormais prévue par la loi comme existant automatiquement dans le contrat.

La procédure de constat de résiliation s’applique à tous les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 qu’ils contiennent ou non une clause résolutoire.

En l’espèce, le bail sous seing privé du 23 mars 2018 est produit à l’appui de la demande et stipule une clause résolutoire au § 4.

Un commandement de payer la somme de 4 241, 03 euros représentant le montant des loyers et charges dus au 30 novembre 2024, a été délivré le 26 décembre 2024.

Ce commandement reproduit en termes apparents la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et les six mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte des débats et des pièces versées que le règlement de l’arriéré n’a pas été effectué dans le délai de deux mois du commandement, ce délai ayant été choisi par le bailleur en dérogation au délai légal.

La demande est recevable et il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du bail depuis le 27 février 2025.

Dès lors depuis cette date, madame [U] [V] est devenue occupant sans droit ni titre du logement.

Il convient de la condamner à restituer les lieux loués situés sis 5 Résidence Marcel Deligny 62151 BURBURE.

À défaut de départ spontané et volontaire par remise des clefs au bailleur, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Au regard de ce texte, il n’est pas nécessaire d’autoriser la SA FLANDRE OPALE HABITAT à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

Il convient en outre de condamner en tant que de besoin, madame [U] [V] à verser à la SA FLANDRE OPALE HABITAT une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, et ce à compter du 27 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges.

Il n’y a pas lieu d’assortir l’indemnité d’occupation, créance éventuelle, d’intérêts moratoires, le montant de cette indemnité constituant la fixation du juste préjudice du bailleur au regard des prérogatives dont il bénéficie pour obtenir l’expulsion.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 27 février 2025 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois d’octobre 2025 inclus.

3- La demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

La SA FLANDRE OPALE HABITAT communique le contrat de bail souscrit entre les parties le 23 mars 2018, le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 26 décembre 2024, et le décompte de la créance arrêté au 21 novembre 2025 dont il résulte que madame [U] [V] reste redevable de la somme de 10 595,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre 2025 inclus, déduction faite des frais de justice et des frais injustifiés par le bailleur.

Madame [U] [V] faute de justifier d’un paiement libératoire, doit être condamnée au paiement de la somme de 10 595,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

4- Les délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit désormais que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce madame [U] [V] sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer sa dette par le versement de la somme de 100 euros par mois en sus des loyers et charges courants.

Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement et souligne l’absence de reprise du paiement des loyers et charges courants ainsi que la date du dernier versement opéré à son profit par la locataire à savoir le mois de février 2025.

Il ressort des débats et des pièces produites que la locataire n’a pas repris le paiement des loyers et charges courants ; qu’interrogée à l’audience sur le motif de l’absence de règlement des loyers et charges, celle-ci explique avoir dû faire face au paiement de dettes communes dans le cadre d’une procédure de divorce et avoir dû assumer de nombreuses charges courantes outre l’entretien de sa fille. Elle ajoute qu’un dossier de surendettement est en cours de constitution ce qui permet de douter de sa capacité financière à procéder à l’apurement de sa dette par le biais de délais de paiement.

Au vu de la situation financière très dégradée de madame [U] [V], de l’importance du montant de la dette locative et de l’absence de reprise du paiement des loyers et charges courants au jour de l’audience, il ne saurait lui être accordé de délais de paiement.

Elle est déboutée de sa demande.

5- La demande au titre de L’astreinte

Selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut même d’office ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

L’article L421-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et son révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée.

Par ailleurs il ressort de l’article L421-2 du code des procédures civiles d’exécution que l’astreinte une fois liquidée, ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. Il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l’exécution de la décision.

La SA FLANDRE OPALE HABITAT n’apporte pas la preuve de ce que la locataire entend se soustraire à la décision de justice. La demande d’astreinte apparait en l’espèce, prématurée.

Le bailleur est débouté de sa demande.

6- La capitalisation des intérêts

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient de faire droit à la demande, celle-ci concernant les intérêts dus pour une année entière.

7- Les demandes accessoires

a- Les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] [V] partie succombant, est condamnée aux dépens.

b- Les frais irrépétibles

Il ressort de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité ne commande pas d’allouer à LA SA FLANDRE OPALE HABITAT une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

c- L’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE l’action de la SA FLANDRE OPALE HABITAT recevable ;

DIT que le bail conclu le 23 mars 2018 entre la SA FLANDRE OPALE HABITAT et madame [U] [V], relatif à l’immeuble d’habitation situé 5 Résidence Marcel Deligny 62151 BURBURE, est résilié depuis le 27 février 2025 ;

CONDAMNE madame [U] [V] à libérer les lieux situés 5 Résidence Marcel Deligny 62151 BURBURE, en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

ORDONNE l’expulsion de madame [U] [V] et celle de tout occupant de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en charge du relogement du locataire expulsé dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE madame [U] [V] à payer à la SA FLANDRE OPALE HABITAT la somme de 10 595,80 euros (dix mille cinq cent quatre-vingt-quinze euros et quatre-vingt cents) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

CONDAMNE madame [U] [V] à payer à la SA FLANDRE OPALE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges ;

DIT que cette somme ne produira pas intérêts ;

DEBOUTE madame [U] [V] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE la SA FLANDRE OPALE HABITAT de sa demande au titre de l’astreinte ;

CONDAMNE madame [U] [V] aux entiers dépens ;

DEBOUTE LA SA FLANDRE OPALE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé à BETHUNE, le 20 février 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,