MINUTE N° 26/00127

ORDONNANCE DU:

06 Mai 2026

ROLE:

N° RG 26/00004 – N° Portalis DBZ2-W-B7K-I3UI

S.C.I. 2BDE

C/

S.A.S. C2A CUISINES

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e SAINT GENIEST

M^e GUILLIN

Copie(s) délivrée(s)

à M^e SAINT GENIEST

M^e GUILLIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, six Mai deux mil vingt six, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Christine RAMEE, Vice-Présidente, assistée de Laëtitia WEGNER, Cadre Greffier, et en présence lors des débats de Amandine BRUNET, Greffier, tenant l’audience des référés.

Dans la cause entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. 2BDE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Cindy DENISSELLE-GNILKA, avocat au barreau de BETHUNE, M^e Catherine SAINT GENIEST, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.A.S. C2A CUISINES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Vincent TROIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, M^e Valérie GUILLIN, avocat au barreau de PARIS

A l’appel de la cause ;

A l’audience du 08 Avril 2026 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, il a été indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 06 Mai 2026;

Sur quoi, le Président, Juge des référés a rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2009, la société HB, aux droits de laquelle vient la société 2BDE, a consenti à la société C2A cuisines un bail commercial portant sur un local n°2 dans un immeuble à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 1]. Le bail a été convenu pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 1er octobre 2009, moyennant un loyer annuel hors taxes de 63 930 euros, avec une clause d’indexation annuelle. Le bail prévoit également une provision trimestrielle de charges fixée à 4 % du montant du loyer annuel hors taxes.

Suivant l’avenant du 9 mars 2015, la société HB et la société 2BDE ont convenu d’un réajustement à la baisse du loyer, ramené à 55 000 euros hors taxes par an à compter du 1er avril 2015. Il a été convenu que la clause de révision des loyers prévue à l’article VII du bail ne serait pas appliquée temporairement et ce jusqu’au 1er octobre 2018 outre que l’impôt foncier serait supporté par le bailleur, et ce, à compter de l’impôt foncier 2019.

Par avenant du 30 mars 2018, le bail commercial a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années, à compter du 1er octobre 2018, et a été consenti moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 55 000 euros, payable mensuellement.

A la suite de l’installation de gens du voyage sur le parking du centre commercial, la société HB a consenti des réductions de loyer, afin que le loyer de mars 2023 soit porté à 3 500 euros hors taxes, celui d’avril 2023 à 1 500 euros hors taxes et celui de mai 2023 porté à 3 500 euros hors taxes. D’autres réductions de loyers ont été consenties sine die au preneur.

Par courrier du 18 février 2025, le conseil de la SCI HB a, dans la perspective de la vente des locaux loués, informé la société C2A cuisines que la réduction de loyer ne pouvait plus être accordée et qu’elle serait de nouveau fixée à 55 000 euros hors taxes par an, à compter du 1er juillet 2025, conformément à l’avenant du 9 mars 2015.

Par courrier du 1er avril 2025, le conseil de la SCI HB a sollicité auprès de la société C2A cuisines le versement de la somme de 1 298,88 euros TTC au titre des charges récupérables depuis le 1er janvier 2020 et l’a informée que le dépôt de garantie produit des intérêts en sa faveur alors que la somme excède le mois de loyer suite à la modification des modalités de paiement conformément à l’avenant du 30 mars 2018. Il a précisé que ces intérêts n’ont vocation à être versé au locataire qu’à la fin du bail et qu’aucune obligation de restitution ne pèse sur le bailleur à ce stade.

Suivant acte notarié du 17 juillet 2025, la SCI HB a vendu les lieux loués à la SCI 2BDE. Une attestation notariée à la même date précise que l’acte de vente contient une clause de subrogation.

Par courrier recommandé du 28 juillet 2025 avec accusé de réception, la SCI 2BDE a informé la société C2A cuisines avoir acquis les locaux loués et a mis en demeure cette dernière de régler :

— un arriéré de loyers à hauteur de 1 300,99 euros TTC correspondant au solde du loyer de juillet 2025,

— un rappel de l’indexation du loyer à hauteur de 8 214,24 euros,

— l’actualisation du dépôt de garantie à hauteur de 2 782,87 euros,

— un arriéré de charges à hauteur de 1 298,88 euros.

Par courrier du 7 août 2025 en réponse, M. [E] [T], représentant de la société C2A cuisines, a indiqué à la SCI 2BDE contester les sommes réclamées. Il fait valoir que l’arriéré du loyer de juillet n’est pas dû alors que le représentant de la SCI HB l’a déjà facturé à un montant convenu entre les parties. Il soutient que la SCI HB a accepté de réduire le loyer mensuel à 3 000 euros hors taxes tant que la situation relative à l’installation des gens du voyage sur le parking ne serait pas régularisée et a renoncé à l’indexation annuelle du loyer initialement convenu, de sorte que le rappel au titre de l’indexation du loyer n’est pas dû. Concernant le dépôt de garantie, le bailleur est débiteur des intérêts sur le trop-perçu du dépôt de garantie. Enfin, concernant l’arriéré de charges, M. [T] indique que le bailleur n’a pas respecté les dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce en l’absence d’inventaire précis et limitatif des charges refacturées par le bailleur, de sorte qu’il est fondé à solliciter la restitution des provisions sur charges payées au cours des cinq dernières années.

A défaut de paiement par le preneur, le 16 octobre 2025, la SCI 2BDE a fait délivrer un commandement de payer, avec visa de la clause résolutoire, à la société C2A cuisines. Ledit commandement porte sur la somme de 33 759,74 euros TTC décomposée comme suit :

— arriéré juillet 2025 : 1 300,99 € TTC,

— rattrapage indexation : 8 214,24 € TTC,

— actualisation DG : 2 782,87 € TTC,

— arriéré de charges (déduction faite de la somme de 240 euros HT soit 288 TTC relative à des frais de procès-verbal) : 1 010,88 € TTC,

— loyer août 2025 : 6 616,52 € TTC,

— provision août 2025 : 200,4 € TTC,

— loyer septembre 2025 : 6 616,52 € TTC,

— provision septembre 2025 : 200,4 € TTC,

— loyer octobre 2025 : 6 616,52 € TTC,

— provision octobre 2025 : 200,4 € TTC,

outre les intérêts au taux annuel EUBIBOR majoré de 6 points de base à compter du premier jour de retard jusqu’à complet paiement, et le coût de l’acte à hauteur de 256,20 euros.

La SCI 2BDE expose que la société C2A cuisines a réglé la somme de 5 700 euros TTC sous le libellé « loyer octobre 2025 » le 9 octobre 2025, après la demande de délivrance du commandement de payer. Elle expose encore qu’elle a communiqué au preneur la facture pour le mois de novembre 2025 pour un montant de 6 816,92 euros TTC qui n’a été réglée que partiellement de sorte que la dette continue de s’aggraver.

La société C2A cuisines a fait assigner la SCI 2BDE devant le tribunal judiciaire de Béthune à l’audience du 1er avril 2026, par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2025, aux fins d’obtenir à titre principal la nullité du commandement de payer, à titre subsidiaire, la condamnation de la SCI 2BDE à lui payer, après compensation, la somme de 10 527,66 euros. A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite du juge du fond de débouter la SCI 2BDE de ses demandes au titre de l’indexation du loyer et du reliquat de charges, de l’autoriser à payer le solde de sa dette locative au jour de l’audience selon 24 mois et de suspendre les effets de la clause résolutoire prévue dans le bail commercial pendant ce délai. Elle sollicite également, en tout état de cause, de condamner la SCI 2BDE à lui payer les sommes de 15 557,01 euros correspondant au remboursement de deux mois de loyers et aux intérêts sur le dépôt de garantie et de11 022 euros au titre des charges ainsi que de la débouter de sa demande de reliquat de charges.

Indiquant que le preneur ne s’est pas acquitté de l’arriéré locatif dont le montant non contesté excède les demandes formées dans le cadre de l’instance au fond, par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2025, la société 2BDE a fait assigner la société C2A cuisines devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Béthune aux fins de :

— constater acquise, à effet du 17 novembre 2025, au profit de la SCI 2BDE, la clause résolutoire du bail commercial du 30 septembre 2009 renouvelé par avenant du 30 mars 2019 et visée dans le commandement de payer du 16 octobre 2025,

— ordonner l’expulsion de la société C2A cuisines des lieux qu’elle occupe, ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu et ce, sous astreinte forfaitaire de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux,

— dire et juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société C2A cuisines à payer à la SCI 2BDE la provision de 29 433,32 euros TTC correspondant à l’arriéré de loyers, charges, taxes et accessoires dû par le preneur au bailleur arrêté au 30 novembre 2025, les sommes dues porteront intérêts au taux annuel de Euribor + 6 points calculé au jour le jour avec capitalisation selon l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la société C2A cuisines à payer à la SCI 2BDE une provision correspondant à l’indemnité d’occupation mensuelle du 17 novembre 2025 jusqu’au jour de la libération effective des lieux à hauteur de 6 816,92 euros TTC charges comprises,

A titre subsidiaire dans l’éventualité où le juge des référés dirait que les sommes demandées par le bailleur font l’objet d’une contestation sérieuse :

— constater acquise, à effet du 17 novembre 2025, au profit de la SCI 2BDE, la clause résolutoire du bail commercial du 30 septembre 2009 renouvelé par avenant du 30 mars 2019 et visée dans le commandement de payer du 16 octobre 2025,

— ordonner l’expulsion de la société C2A cuisines des lieux qu’elle occupe, ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu et ce, sous astreinte forfaitaire de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux,

— dire et juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société C2A cuisines à payer à la SCI 2BDE la provision de 2 857,31 euros TTC, les sommes dues porteront intérêts au taux annuel Eubibor + 6 points calculé au jour le jour avec capitalisation selon l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la société C2A cuisines à payer à la SCI 2BDE une provision correspondant à l’indemnité d’occupation mensuelle du 17 novembre 2025 jusqu’au jour de la libération effective des lieux à hauteur de 6 816,92 euros TTC charges comprises,

En tout état de cause,

— condamner la société C2A cuisines à régler la somme de 6 000 euros à la SCI 2BDE au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société C2A cuisines aux entiers dépens.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties avant d’être retenue à l’audience du 8 avril 2026.

La société 2BDE maintient ses demandes et sollicite en outre que le juge des référés se déclare incompétent au profit du juge du fond sur les demandes formulées par la société C2A cuisines. Elle fait notamment valoir aux termes de ses conclusions soutenues à l’audience, que le preneur est redevable de la somme de 39 790,06 euros arrêtée provisionnellement au 31 mars 2026.

Aux termes de ses conclusions soutenues à l’audience, la société C2A cuisines sollicite de la présente juridiction, de :

— à titre principal, dire n’y avoir lieu à référé et, en conséquence, débouter la SCI 2BDE de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par la SCI 2BDE le 16 octobre 2025,

— débouter la SCI 2BDE de ses demandes,

— condamner la SCI 2BDE à payer à la société C2A cuisines, par provision, après compensation, la somme de 10 527,66 euros,

A titre infiniment subsidiaire,

— autoriser la société C2A cuisines à payer à la SCI 2BDE le solde de sa dette locative au jour de l’audience selon un échéancier de 24 mois,

— suspendre les effets de la clause résolutoire prévue dans le bail commercial pendant ce délai,

En tout état de cause,

— condamner la SCI 2BDE à payer à la société C2A cuisines la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de la procédure.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures soutenues oralement à l’audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile, étant précisé que les moyens des parties développés dans leurs conclusions seront rappelés dans la motivation de la décision lors de l’examen successif de chaque chef de prétentions.

La présente décision est contradictoire.

Elle a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à compter du 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de relever, à titre liminaire, que si la société C2A cuisines a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2025, la société BD2E devant le tribunal judiciaire de Béthune, le juge des référés ne devient incompétent qu’à partir de la désignation du juge de mise en état, ce dont il n’est aucunement justifié en l’espèce, peu important la date de délivrance de l’assignation au fond.

Sur les créanciers inscrits

L’article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu’un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la demanderesse ne produit aucun état des inscriptions de la société C2A cuisines, de sorte qu’il n’est pas possible de s’assurer de l’absence de créanciers inscrits.

Dès lors, la présente décision ne saurait être opposable aux créanciers inscrits s’il en existe.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail et les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

En outre, l’article L.145-41 du code de commerce prévoit que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après le commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce, au soutien de sa demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, la SCI 2BDE fait état :

— du bail commercial du 30 septembre 2009 contenant en sa page n°14 la clause résolutoire suivante : « A défaut de paiement d’un seul trimestre de loyer à son échéance exacte ou d’inexécution de l’une quelconque des conditions du présent bail et de ses annexes, de même qu’en cas de violation par le locataire des obligations qui lui sont imposées par les textes législatifs ou réglementaires, et un mois après un commandement de payer, ou d’une sommation d’exécution restée infructueuse et contenant déclaration par le BAILLEUR de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit (… »), renouvelé par l’avenant en date du 30 mars 2018 ;

— du certificat notarié du 17 juillet 2025 attestant de la vente du local commercial susvisé au profit de la société SCI 2BDE, ainsi que l’attestation notariée à la même date qui précise que l’acte de vente contient une clause de subrogation aux termes de laquelle : « l’acquéreur subroge le vendeur dans ses droits et actions à l’encontre du locataire portant sur le recouvrement de toute somme due pour la période antérieure à la vente (notamment pas exclusivement, concernant l’arriéré locatif et le rappel de l’indexation). Ainsi, toutes sommes dues par le locataire, même pour la période antérieure à la vente, profitera au vendeur et toute sommes due par le vendeur pour cette période restera à la charge de ce dernier même si le locataire demande la compensation entre les différentes sommes » ;

— d’un commandement de payer la somme de 33 759,74 euros TTC augmentée des intérêts au taux légal et du coût de l’acte, délivré le 16 octobre 2025, et visant la clause résolutoire contenue dans le bail ;

— du décompte des sommes dues produit en pièce n°19 établi par le bailleur, arrêté au mois de mars 2026 inclus, faisant apparaître que le preneur a réglé les sommes suivantes :

—  5 700 € pour le loyer d’octobre 2025,

—  5 700 € pour le loyer de novembre 2025,

—  5 700,4 € pour le loyer de décembre 2025,

—  5 700,4 € pour le loyer de janvier 2026,

—  5 700,4 € pour le loyer de février 2026,

sans pour autant apurer la dette locative en totalité.

En défense, la SAS C2A cuisines soulève des contestations sérieuses afin de faire échec au constat d’acquisition de la clause résolutoire, à savoir que le commandement de payer serait nul.

Il convient de rappeler qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité du commandement de payer ; le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

S’agissant du rappel des loyers indexés, la société C2A cuisines soutient que son bailleur a renoncé à l’indexation annuelle du loyer initialement convenue en lien avec la présence de gens du voyage sur le parking des locaux loués, justifiés en l’espèce au moyen des photographies, échanges de mail avec le bailleur et les procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 29 décembre 2023 et 6 mai 2024.

En l’espèce, il résulte des échanges de mail entre la société C2A cuisines et la société HB, antérieurement à la vente des locaux loués, que cette dernière a accordé des réductions de loyer sine die, étant observé que le loyer n’a pas été indexé entre le mois de mai 2023 et le 1er juillet 2025. Le courrier du conseil de la SCI HB en date du 18 février 2025, envoyé au preneur afin d’indiquer que le loyer fixé par l’avenant du 9 mars 2015, notamment en vue de la vente envisagée des murs du local, ne mentionne pas de rappel d’indexation.

Il sera observé que les loyers indexés réclamés par la SCI 2BDE sont ceux pour la période de juillet 2020 à février 2023 inclus et le loyer de juillet 2025, conformément à l’annexe n°1 « rappel d’indexation » du commandement de payer du 16 octobre 2025

Toutefois, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de se prononcer sur l’existence d’une éventuelle renonciation de l’indexation annuelle du loyer initialement convenue entre la société C2A cuisines et son ancien bailleur, la SCI 2BDE. Cet élément constitue une contestation sérieuse, et relève ainsi du seul juge du fond.

Concernant le dépôt de garantie pour lequel la SCI 2BDE indique être fondée à réclamer la somme de 2 782,87 euros TTC, il résulte de la mise en demeure du 28 juillet 2025 que la SCI 2BDE a sollicité, suite au rappel de l’indexation du loyer à hauteur de 8 214,24 euros, que le dépôt de garantie évolue dans les mêmes proportions que le loyer. Toutefois, il existe une contestation sérieuse sur le montant dudit dépôt de garantie, dont le calcul dépend directement du loyer indexé, lui-même affecté de contestations sérieuses.

S’agissant de l’arriéré de charges sollicité à hauteur de 1 010,88 euros, la société C2A cuisines indique qu’elle n’a jamais reçu de décomptes au titre de la reddition des charges annuelles outre qu’elle est fondée à demander la restitution des provisions sur charges payées au cours des cinq dernières années en vertu de l’article L. 145-40-2 du code de commerce établissant l’obligation d’un inventaire précis et limitatif des charges refacturées par le bailleur. Faute pour la SCI 2BDE d’avoir justifié des montants sollicités au titre de la régularisation de charges, le juge des référés ne peut s’assurer de la créance invoquée. A cet égard, il existe donc également une contestation sérieuse s’agissant de l’arriéré de charges qu’il appartient au seul juge du fond de trancher.

En outre, la société C2A cuisines fait valoir que la SCI 2BDE a fait délivrer le commandement de payer de mauvaise foi étant observé qu’elle n’a cessé depuis la cession de l’immeuble au profit du nouvel acquéreur de contester devoir des sommes qui ne lui ont jamais été réclamées par le précédent propriétaire/bailleur. Elle indique que si son bailleur avait été de bonne foi, ce dernier aurait tenté de trouver un accord et l’aurait éventuellement mis en demeure de payer, à défaut d’accord, mais sans visa de la clause résolutoire. Il sera rappelé qu’il appartient au seul juge du fond de se prononcer sur le moyen tiré de la mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance du commandement visant la clause résolutoire.

Ainsi, quand bien même la locataire admet être redevable de loyers, il existe des contestations sérieuses, ne permettant pas au juge des référés de se prononcer quant au montant des sommes réclamées dans le commandement de payer délivré le 16 octobre 2025, empêchant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Au vu de l’ensemble de ces éléments et sans qu’il soit nécessaire d’examiner l’intégralité des moyens soulevés, le juge des référés ne peut constater l’acquisition de la clause résolutoire en présence des contestations sérieuses soulevées, sans préjuger à ce stade du bien-fondé de cette demande au fond, ce qui excède les pouvoirs qui sont les siens comme relevant de l’appréciation des juges du fond.

Il n’y a pas lieu à référé sur les demandes qui en découlent, dont la demande d’expulsion, la demande relative au sort des meubles, la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui souffrent incidemment d’une contestation sérieuse.

Sur les demandes de condamnation à titre provisionnel

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

La SCI 2BDE sollicite le paiement provisionnel de la somme de 39 790,06 euros TTC correspondant à l’arriéré de loyers, charges et taxes et accessoires dû par le preneur au bailleur, arrêté au 30 novembre 2025, et demande que les sommes dues portent intérêts au taux annuel de EUBIBOR +6 points calculé au jour le jour avec capitalisation selon l’article 1343-2 du code civil.

La demande provisionnelle se décompose comme suit, selon le décompte produit par la bailleresse :

— arriéré juillet 2025 : 1 300,99 € TTC,

— rattrapage indexation : 8 214,24 € TTC,

— actualisation DG : 2 782,87 € TTC,

— arriéré de charges (déduction faite de la somme de 240 euros HT soit 288 TTC relative à des frais de procès-verbal) : 1 010,88 € TTC,

— loyer août 2025 : 6 616,52 € TTC,

— provision août 2025 : 200,4 € TTC,

— loyer septembre 2025 : 6 616,52 € TTC,

— provision septembre 2025 : 200,4 € TTC,

— loyer octobre 2025 : 6 616,52 € TTC (déduction faite de 5 700 € réglé sous l’intitulé « loyer octobre 2025 »)

— provision octobre 2025 : 200,4 € TTC,

— loyer novembre 2025 : 6 616,52 € TTC (déduction faite de 5 700 € réglé sous l’intitulé « loyer novembre 2025 »)

— provision novembre 2025 : 200,4 € TTC,

— frais de commandement : 256,66 € TTC,

— loyer décembre 2025 : 6 616,52 € TTC (déduction faite de 5 700,40 € réglé sous l’intitulé « loyer décembre 2025 »)

— provision décembre 2025 : 200,4 € TTC,

— loyer janvier 2026 : 6 679,94 € TTC (déduction faite de 5 700,40 € réglé sous l’intitulé « loyer janvier 2026 »)

— provision janvier 2026 : 200,4 € TTC,

— loyer février 2026 : 6 679,94 € TTC (déduction faite de 5 700,40 € réglé sous l’intitulé « loyer février 2026 »)

— provision février 2026 : 200,4 € TTC,

— loyer mars 2026 : 6 679,94 € TTC,

— provision mars 2026 : 200,4 € TTC.

Il a déjà été retenu que les demandes au titre de l’arriéré de charges, le rattrapage d’indexation, l’actualisation du dépôt de garantie souffrent de contestations sérieuses.

La somme de 256,20 euros TTC sollicitée par la société 2BDE au titre des frais de commandement s’analyse plutôt en une demande au titre des dépens.

En défense, la société C2A cuisines soutient, à titre subsidiaire, aux termes de ses conclusions, qu’elle reconnaît devoir la somme de 16 051,35 euros correspondant aux sommes visées au commandement de payer, à l’exclusion du rattrapage de l’indexation, de l’actualisation du dépôt de garantie et de l’arriéré pour charges (1300,99 € au titre de l’arriéré de juillet 2025 + 6 616,52 € au titre du loyer pour août 2025 + 200,40 € au titre de la provision pour août 2025 + 6 616,52 € au titre du loyer pour septembre 2025 + 200,40 € au titre de la provision pour septembre 2025). La société C2A cuisines justifie avoir procédé à un virement le 9 octobre 2025 à la SCI 2BDE libellé « loyer octobre 2025 » à hauteur de 5 700,40 euros, de sorte qu’elle est encore redevable de la somme de 1 116,52 euros au titre du loyer et des charges pour le mois d’octobre 2025.

S’agissant des sommes postérieures dues selon le décompte de payer, la SCI 2BDE, la société C2A cuisines justifie avoir réglé les sommes de 5 700,40 euros libellées « loyer novembre 2025 », « loyer décembre 2025 », « loyer janvier 2026 », « loyer février 2026 » et « loyer mars 2026 », de sorte que la société C2A cuisines qui ne conteste pas ne pas régler l’intégralité du loyer et des charges dus, est redevable de la somme de 5 772,86 euros au titre des loyers et provisions appelés pour les mois de novembre, décembre 2025 et janvier, février, mars 2026, déduction faite des versements réalisés.

Ainsi, la société C2A cuisines sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à la SCI 2BDE la somme de 21 824,21 euros au titre des loyers et provisions arrêtés au mois de mars 2026 inclus.

Sur la clause pénale

La SCI 2BDE sollicite que les sommes portent intérêts au taux annuel de EUBIBOR +6 points calculé au jour le jour avec capitalisation selon l’article 1343-2 du code civil.

Le bail commercial contient la clause suivante : « Tout paiement qui ne sera pas effectué à la date d’exigibilité portera de plein droit, à titre de pénalité, et sans qu’il soit besoin de faire une mise en demeure préalable, intérêt au taux annuel de EUBIBOR +6 points calculé au jour le jour et payable à réception de la facture correspondante ».

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d=être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Dès lors, la demande résultant de l’application de la clause pénale contractuelle ne saurait être accueillie.

Sur la demande de capitalisation des intérêts échus

La SCI 2BDE sollicite de voir ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Si la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée, elle n’est possible que si les intérêts sont dus au moins pour une année entière. Or, la périodicité d’un an n’est pas respectée en l’espèce de sorte qu’il ne sera pas fait droit à la demande.

Sur la demande provisionnelle de la société C2A cuisines

La société C2A cuisines sollicite à titre subsidiaire, de condamner la société SCI 2BDE de lui payer, par provision, après compensation, la somme de 10 527,66 euros.

Elle fait valoir qu’elle a demandé au tribunal judiciaire de Béthune statuant au fond de ramener le montant des sommes dues par le bailleur à 16 051,35 euros, qu’elle reconnaît devoir au bailleur, correspondant aux arriérés de loyers et de charges. Elle s’estime fondée à réclamer la somme de 15 557,01 euros correspondant au remboursement des deux mois de loyers payés au titre du dépôt de garantie et aux intérêts sur cette somme arrêtés à juillet 2025 ainsi que la somme de 11 022 euros correspondant aux charges payées depuis 2020 alors qu’elle n’a jamais reçu d’inventaire de charges.

La SCI 2BDE sollicite du juge des référés qu’il se déclare incompétent pour statuer sur la demande en arguant qu’elle se heurte à une contestation sérieuse.

S’agissant de la somme de 11 022 euros sollicitée au titre des charges payées depuis 2020, la société C2A cuisines indique qu’elle n’a jamais reçu des décomptes au titre de la reddition des charges annuelles outre qu’elle est fondée à demander la restitution des provisions sur charges payées au cours des cinq dernières années en vertu de l’article L. 145-40-2 du code de commerce établissant l’obligation d’un inventaire précis et limitatif des charges refacturées par le bailleur.

En défense, la SCI 2BDE fait valoir que l’article VIII du bail prévoit une liste claire et explicite des charges qui seront refacturées au preneur, à savoir : « Le loyer étant, pour le propriétaire, considéré comme net de charges, le PRENEUR supportera toutes les charges, prestations, fournitures, taxes et dépenses; actuelles et futures, et notamment celles décrites ci-après, mais ne s’y limitant pas.

– L’impôt foncier.

– Les réparations courantes, l’entretien et le nettoyage des parties communes, y compris ses dépendances extérieures.

— L’eau froide, la location et l’entretien des compteurs d’eau, pour la distribution commune et privative.

— Les services de sécurité, de gardiennage et d’entretien de la zone industrielle ou commerciale ou autre s’ils existent.

— La surveillance et l’entretien des robinets d’incendie armés.

— L’éclairage extérieur des parties communes.

— L’enlèvement des ordures, si ce service est assuré collectivement.

— L’entretien des espaces verts.

— Les honoraires de syndic ainsi que ceux d’administration et de gérance.

— Les primes d’assurance visées ci-après.

— Les charges de copropriété ou d’association syndicale si le bâtiment relève de l’un de ces organismes ».

L’appréciation de la licéité de la clause au regard des dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce nécessite une interprétation du bail commercial, laquelle échappe à la compétence du juge des référés.

S’agissant de la somme de 15 557,01 euros réclamée par le preneur, correspondant au remboursement de deux mois de loyers payés au titre du dépôt de garantie et aux intérêts arrêtés à juillet 2025, eu égard à la mensualisation du loyer, la SCI 2BDE fait valoir à bon droit que le statut des baux commerciaux ne fixe aucune limite au montant du dépôt de garantie. En outre, si l’article L. 145-40 du code de commerce prévoit que si le dépôt de garantie dépasse le prix du loyer de plus de deux termes, il devient productif d’intérêts au profit du preneur.

A cet égard, si la société C2A cuisines sollicite le paiement des intérêts sur cette somme arrêtée au mois de juillet 2025, elle ne détaille aucunement la somme dont elle estime être créancière de sorte qu’il ne peut être fait droit à sa demande en l’état.

Par conséquent, les demandes provisionnelles de la société C2A cuisines souffrent de contestations sérieuses de sorte que le juge des référés ne peut y faire droit.

Sur les demandes accessoires

La société C2A cuisines, qui ne conteste pas être débitrice à l’égard de la société 2BDE, sera tenue aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 octobre 2025.

Il apparaît équitable en l’état de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Ces demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La juge des référés, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal RENVOIE les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

CONSTATE l’existence de contestations sérieuses ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 30 septembre 2009, renouvelé par avenant du 30 mars 2019, la demande d’expulsion présentée par la SCI 2BDE, la demande de condamnation à une indemnité d’occupation, ainsi que sur les demandes connexes ;

CONDAMNE la SAS C2A cuisines à payer à la SCI 2BDE, à titre provisionnel, la somme de 21 824,21 euros au titre des loyers et provisions arrêtés au mois de mars 2026 inclus ;

REJETTE la demande reconventionnelle de la SAS C2A cuisines ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la société C2A cuisines aux dépens de la présente instance ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 6 mai 2026, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA JUGE DES REFERES