Tribunal Judiciaire de Béthune, Contentieux civil annexe, 20 février 2026, n° 25/00718

TJ Béthune 20 février 2026

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le non-paiement des loyers a conduit à l'acquisition de la clause résolutoire, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que les locataires, n'ayant pas quitté les lieux après la résiliation, doivent être expulsés.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires n'ont pas réglé leurs loyers, les condamnant au paiement des arriérés.
Accepté
Indemnisation pour occupation des lieux
La cour a jugé que les locataires doivent indemniser le bailleur pour l'occupation des lieux après la résiliation.
Accepté
Capacité de paiement
La cour a constaté que le locataire a repris le paiement des loyers et a la capacité de régler sa dette par mensualités.

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Sur la décision

Référence :	TJ Béthune, cont. civil annexe, 20 févr. 2026, n° 25/00718
Numéro(s) :	25/00718
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	24 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Sébastien DELOZIERE
Parties :	S.A. FLANDRE OPALE HABITAT

Texte intégral

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00718 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IRNC

AFFAIRE : S.A. FLANDRE OPALE HABITAT Venant aux droits de SA LOGIS 62 / [X] [G], [A] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 20 FEVRIER 2026

Grosse(s) délivrée(s)

Copie(s) délivrée(s)

LE PRESIDENT : MARQUET Muriel,

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT

dont le siège social est sis 51 rue du Président Poincaré – 59140 DUNKERQUE

représentée par M^e Jean-sébastien DELOZIERE, avocat au barreau de SAINT-OMER

substitué par M^e Stéphane MICHEL, avocat au barreau de SAINT-OMER

DEFENDEURS

Monsieur [X] [G],

demeurant 56 RESIDENCE MARCEL CACHIN – 62190 LILLERS

comparant

Madame [A] [P],

demeurant 56 RESIDENCE MARCEL CACHIN – 62190 LILLERS

représentée par monsieur [X] [G] dûment muni d’un pouvoir

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 avril 2016, la SA FLANDRE OPALE HABITAT a donné à bail à madame [A] [P] et monsieur [X] [G] un local à usage d’habitation situé 56 Résidence Cachin 62190 LILLERS, moyennant un loyer mensuel de 500,02 euros pour le logement, 36, 44 euros pour le parking et 2, 61 euros pour le jardin outre une provision sur charges de 23, 94 euros par mois.

Madame [A] [P] et monsieur [X] [G] ne s’étant pas acquittés régulièrement du paiement de leur loyer, la SA FLANDRE OPALE HABITAT leur a fait délivrer le 25 octobre 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à hauteur de 3 121,58 euros arrêtés au 30 septembre 2024.

Par acte du 12 mars 2025, la SA FLANDRE OPALE HABITAT a fait assigner madame [A] [P] et monsieur [X] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BETHUNE aux fins de :

Constater et prononcer la résiliation survenue le 25 décembre 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 21 avril 2016,Ordonner la libération des lieux par les défendeurs et la remise des clés,Ordonner l’expulsion de madame [A] [P] et monsieur [X] [G] et celle de tout occupant de leur chef avec si besoin, l’assistance de la force publique,Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls des défendeurs,Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 10 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clés,Se réserver compétence pour la liquidation de l’astreinte,Condamner solidairement madame [A] [P] et monsieur [X] [G] au paiement de la somme de 3 395, 69 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 28 février 2025,Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,Condamner solidairement madame [A] [P] et monsieur [X] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales et ce jusqu’à la libération effective des lieux, et ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière au titre des intérêts dus sur l’indemnité d’occupation,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,Condamner solidairement madame [A] [P] et monsieur [X] [G] au paiement des frais et dépens en ce compris le commandement de payer du 25 octobre 2024,Condamner solidairement madame [A] [P] et monsieur [X] [G] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été entendue à l’audience du 28 novembre 2025.

La SA FLANDRE OPALE HABITAT représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa créance qui s’élève à 4 287, 79 euros au 21 novembre 2025. Elle a déclaré que les locataires ont repris le paiement des loyers et charges courants ; elle s’est opposée néanmoins à l’octroi de délais de paiement.

Madame [A] [P] était absente à l’audience mais elle était représentée par monsieur [X] [G] dûment muni d’un pouvoir.

Monsieur [X] [G] était présent à l’audience mais il n’était pas assisté. Il a demandé au juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais de paiement et il a proposé de payer la somme de 115 euros par mois en plus du paiement des loyers et charges courants.

A l’appui de sa demande, il explique avoir été licencié et avoir perçu des allocations de la part de Pôle emploi dont le montant ne lui permettait pas de s’acquitter du paiement des loyers ; qu’il a repris une activité professionnelle dans le cadre d’un contrat de travail à durée déterminée qui s’achèvera au mois de mars 2026 mais qui pourra être renouvelé, une possibilité d’embauche dans le cadre d’un contrat de travail à durée indéterminée lui ayant été confirmée ; qu’il a trois enfants à charge dont un enfant âgé de 24 ans ; que madame [P] travaille également et perçoit des revenus de l’ordre de 2 000 euros par mois.

Le diagnostic social et financier a été réceptionné par le tribunal le 20 novembre 2025 ; il a été lu à l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

La SA FLANDRE OPALE HABITAT justifie avoir saisi la CAF le 15 octobre 2024, de l’impayé de loyers.

L’assignation du 12 mars 2025 a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 mars 2025 soit dans le délai légal de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

L’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Il ressort de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail sous seing privé du 21 avril 2016 est produit à l’appui de la demande ; il stipule une clause résolutoire au § 4.

Un commandement de payer la somme de 3 121, 58 euros représentant le montant des loyers et charges dus au 30 septembre 2024, a été délivré le 25 octobre 2024.

Ce commandement reproduit en termes apparents la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et les six mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte des débats et des pièces versées, que le règlement de l’arriéré n’a pas été effectué dans le délai de deux mois du commandement, ce délai ayant été choisi par le bailleur en dérogation au délai légal de six semaines.

La demande est recevable et il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du bail depuis le 26 décembre 2024.

Dès lors depuis cette date, madame [A] [P] et monsieur [X] [G] sont devenus occupants sans droit ni titre du logement.

Ils sont condamnés à restituer les lieux loués situés 56 Résidence Cachin 62190 LILLERS.

À défaut de départ spontané et volontaire par remise des clefs au bailleur, il y a lieu d’ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Au regard de ce texte, il n’est pas nécessaire d’autoriser la SA FLANDRE OPALE HABITAT à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

La demande en paiement de l’arriéré de loyers et charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces versées que madame [A] [P] et monsieur [X] [G] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 21 novembre 2025, la somme de 4 287,79 euros déduction faite des frais de justice et des frais non justifiés par le bailleur.

En conséquence, il convient de condamner solidairement (solidarité prévue au contrat) madame [A] [P] et monsieur [X] [G] à payer à la SA FLANDRE OPALE HABITAT la somme de 4 287,79 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Les délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit désormais que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [A] [P] et monsieur [X] [G] proposent de s’acquitter du paiement de leur dette par le biais de mensualités de 115 euros en sus du paiement des loyers et charges courants.

Ils ont repris le paiement des loyers et charges courants.

Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Néanmoins les locataires présentent la capacité financière à apurer leur dette par le biais de mensualités correspondant au montant proposé.

En conséquence, il est fait droit à la demande de madame [A] [P] et monsieur [X] [G].

La suspension de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24 VII de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Des délais de paiement ayant été accordés à madame [A] [P] et monsieur [X] [G], les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Dès lors, si madame [A] [P] et monsieur [X] [G] se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, en plus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Toutefois si madame [A] [P] et monsieur [X] [G] ne respectent pas le calendrier d’apurement de l’arriéré locatif, la clause résolutoire reprendra son effet et il pourra être procédé à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera également justifié d’indemniser le bailleur en prévoyant une indemnité d’occupation à la charge solidairement de madame [A] [P] et monsieur [X] [G], qui sera fixée au montant des loyers et charges qui auraient été payés en cas de non résolution du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs.

Cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges.

Il n’y a pas lieu d’assortir l’indemnité d’occupation, créance éventuelle, d’intérêts moratoires, le montant de cette indemnité constituant la fixation du juste préjudice du bailleur au regard des prérogatives dont il bénéficie pour obtenir l’expulsion.

La demande au titre de L’astreinteSelon l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut même d’office ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

L’article L421-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et son révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée.

Par ailleurs il ressort de l’article L421-2 du code des procédures civiles d’exécution que l’astreinte une fois liquidée, ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. Il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l’exécution de la décision.

La SA FLANDRE OPALE HABITAT n’apporte pas la preuve de ce que les locataires entendent se soustraire à la décision de justice. La demande d’astreinte apparait en l’espèce, prématurée.

Le bailleur est débouté de sa demande.

La capitalisation des intérêts

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient de faire droit à la demande, celle-ci concernant les intérêts dus pour une année entière.

Les demandes accessoires

Les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Le bailleur demande la condamnation solidaire des locataires au paiement des dépens.

La condamnation solidaire ne peut être prononcée. En effet la solidarité édictée pour les restitutions et dommages-intérêts n’est pas applicable au paiement des frais non recouvrables.

Madame [A] [P] et monsieur [X] [G] supporteront in solidum les dépens.

Les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Au vu de la situation financière de madame [A] [P] et monsieur [X] [G], il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SA FLANDRE OPALE HABITAT ses frais irrépétibles.

L’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE l’action de la SA FLANDRE OPALE HABITAT recevable ;

DIT que le bail conclu entre la SA FLANDRE OPALE HABITAT, madame [A] [P] et monsieur [X] [G] le 21 avril 2016 et portant sur le logement situé 56 Résidence Cachin 62190 LILLERS, est résilié depuis le 26 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement madame [A] [P] et monsieur [X] [G] à payer à la SA FLANDRE OPALE HABITAT la somme de 4 287,79 euros (quatre mille deux cent quatre-vingt-sept euros et soixante-dix-neuf cents) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’octobre 2025 inclus ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

AUTORISE madame [A] [P] et monsieur [X] [G] à s’acquitter de leur dette par 35 versements mensuels d’un montant de 115 euros (cent quinze euros) chacun, outre un 36ème versement du solde de la dette, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible sans autre formalité ;

RAPPELLE que ce paiement intervient en plus du loyer et des charges courants ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire de plein droit ;

DIT qu’en cas de respect des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Si les délais ne sont pas respectés,

CONSTATE que la clause résolutoire reprend son plein effet et en conséquence que le bail portant sur le logement situé 56 Résidence Cachin 62190 LILLERS, est résilié depuis le 26 décembre 2024 ;

ORDONNE à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de madame [A] [P] et monsieur [X] [G] et celle de tout occupant de leur chef des lieux loué, au besoin avec l’aide de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement madame [A] [P] et monsieur [X] [G], en tant que de besoin, à payer à la SA FLANDRE OPALE HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant des loyers et charges qu’elle aurait dû percevoir si le bail n’avait pas été résilié, et ce à compter du défaut de paiement jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges ;

DIT que cette somme ne produira pas intérêts ;

RAPPELLE que la commission de médiation peut être saisie en vue d’une offre de logement dans le département, dans les conditions de l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation ;

DEBOUTE la SA FLANDRE OPALE HABITAT de sa demande au titre de l’astreinte ;

CONDAMNE madame [A] [P] et monsieur [X] [G] in solidum, aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé à BETHUNE, le 20 février 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION