TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Ordonnance du : 27 Juin 2025

N° RG 25/00181 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3TNZ

N° Minute : 25/390

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

Madame [U] [W]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant, et par M^e Pauline AQUILA de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS, postulant,

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET

Madame [J] [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 03 Juin 2025 et qu’il en ait été délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, en date du 28 février 2025, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS à la demande de Madame [U] [W], propriétaire de locaux commerciaux sis [Adresse 2] à BEZIERS (34500) donnés à bail à Madame [J] [K], pour faire constater la résolution dudit bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion et sa condamnation à lui payer une provision de 6.430,00 € à valoir sur les loyers et charges impayés, une provision de 753,63 € représentant le différentiel de loyer, une indemnité d’occupation correspondant au montant actuel des loyers, soit 760,00 € et une somme de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de levée d’un état d’endettement auprès du tribunal de commerce de BEZIERS,

Vu les audiences du 1er avril 2025 et du 6 mai 2025 où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure,

Vu les conclusions déposées aux intérêts de Madame [J] [K], qui a souhaité voir constater le paiement des causes du commandement, la reprise du paiement des loyers courants et le paiement du différentiel réclamé, outre voir suspendre les effets de la clause résolutoire et juger que la résiliation sera réputée ne pas avoir pris effet, enfin, en conséquence, voir rejeter la demande d’expulsion, débouter la bailleresse de l’intégralité de ses demandes et dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les conclusions complétives déposées aux intérêts de Madame [U] [W], qui a maintenu l’intégralité de ses demandes, sauf à voir fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 800,00 € par mois,

Vu l’audience du 3 juin 2025 lors de laquelle Madame [U] [W] a réitéré oralement ses demandes en indiquant que le loyer perçu finance son EHPAD, que la locataire règle ses loyers au gré de ventes de biens immobiliers, que les causes du commandement de payer sont à ce jour apurées et que les loyers sont régulièrement versés en retard, et lors de laquelle Madame [J] [K] a repris oralement ses demandes en exposant avoir versé l’ensemble des sommes réclamées, avoir une activité de brocante et d’antiquités et ne pas avoir reçu de décompte et de RIB conforme malgré plusieurs demandes,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience,

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, que les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

En l’espèce, Madame [U] [W] justifie, par la production du bail en date du 28 février 2019, du commandement de payer en date du 27 janvier 2025 et du décompte, que sa locataire a cessé de payer ses loyers et restait lui devoir une somme correspondant à des loyers impayés.

Le bail stipule que le loyer annuel hors taxes est de 380,00 € payable mensuellement.

Aux termes du commandement de payer en date du 27 janvier 2025, Madame [J] [K] restait devoir la somme de 6.050,00 €.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du Code de commerce le 27 janvier 2025, est demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de Madame [J] [K] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Le maintien dans les lieux de Madame [J] [K] causant un préjudice à Madame [U] [W], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

En revanche, il convient de relever que l’alinéa 2 de la clause résolutoire du contrat de bail commercial en date du 28 février 2019 s’analyse comme une clause pénale, laquelle doit par définition être contrôlée et interprétée par le juge, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Ainsi, il s’agit d’une contestation sérieuse ne pouvant être tranchée sur le fondement des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, de sorte que la demande de majoration de l’indemnité d’occupation sera rejetée.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal statuant en référé) peut toujours accorder une provision au créancier ».

Si le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, il doit conserver un caractère provisionnel.

En l’espèce, il résulte des explications et des pièces versées aux débats que Madame [J] [K] a versé la somme de 6.050,00 € le 1er mars 2025 correspondant aux causes du commandement de payer ainsi que la somme de 753,63 € au titre du différentiel de loyer du fait du jeu de la clause d’échelle mobile. Elle a également versé les sommes correspondant aux loyers courants de l’année 2025.

Dès lors, il apparaît que Madame [J] [K] a réglé l’ensemble des sommes réclamées par Madame [U] [W], de sorte que sa demande est devenue sans objet. Elle sera par conséquent rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article L.145-41 du Code de commerce dispose que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Conformément à l’article 1343-5 du Code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, Madame [J] [K] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire faisant valoir être de bonne foi dès lors qu’elle a toujours régularisé sa situation et que la déconsignation des sommes résultant de la vente de son bien immobilier a été tardive. Elle soutient également avoir apuré les causes du commandement de payer et le différentiel de loyer du fait de la clause d’échelle mobile et avoir repris le paiement du loyer courant.

Madame [U] [W] s’oppose à cette demande compte tenu de sa situation personnelle et financière ainsi que de la défaillance chronique de sa locataire dans le paiement des loyers.

Il convient de rappeler que la locataire a apuré les causes du commandement de payer par virement en date du 1er mars 2025, soit plus d’un mois après la délivrance dudit commandement, de sorte qu’elle n’a pas apuré les causes de celui-ci dans les délais légaux. La réalisation du contrat de bail est dès lors acquise.

En outre, il ressort des pièces versées aux débats que plusieurs commandements de payer ont été délivrés à la locataire afin d’obtenir le règlement des loyers impayés et que les loyers ne sont versés avec régularité dans le respect des clauses contractuelles. Il apparaît également que, bien que Madame [J] [K] fasse état d’une déconsignation des fonds d’une saisie immobilière à son profit, elle n’apporte aucun élément sur les sommes restantes après paiement de ses créanciers ni sur sa capacité à verser les loyers à échéance due.

Ainsi, il n’y a pas lieu de lui accorder le bénéfice d’une suspension de la clause résolutoire. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [K], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 janvier 2025, qui n’a pas été versé par la défenderesse, et des frais de levée d’un état d’endettement auprès du tribunal de commerce de BEZIERS.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Madame [J] [K] ne permet d’écarter la demande de Madame [U] [W] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résolution du bail commercial conclu entre Madame [U] [W] et Madame [J] [K] pour les locaux sis [Adresse 3] [Localité 1] ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de Madame [J] [K] ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3] [Localité 1], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [J] [K] à payer à Madame [U] [W] une indemnité d’occupation mensuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et à la remise des clefs, égale au montant du loyer, soit 380,00 € (trois-cent-quatre-vingt euros), augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Rejetons les demandes de provision de Madame [U] [W] ;

Déboutons Madame [J] [K] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamnons Madame [J] [K] au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 janvier 2025 et des frais de levée d’un état d’endettement auprès du tribunal de commerce de BEZIERS ;

Condamnons Madame [J] [K] à payer à Madame [U] [W] la somme de 1.500,00 € (mille-cinq-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président assisté de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, Le Président,