TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Références :

N° RG 25/00162 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3T5W

MINUTE N°2025/ 500

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 09 Septembre 2025

SA FRANCAISE D’HABITATIONS ECONOMIQUES (SFHE)

c/

[L] [Z]

Copie délivrée à

M^e Stéphanie CARRIE

Préfecture

Copie exécutoire délivrée à

M^e Emmanuelle CARRETERO

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

La SA FRANCAISE D’HABITATIONS ECONOMIQUES (SFHE) Service contentieux,

dont le siège social est sis à [Localité 8],

immatriculée au RCS DE [Localité 13] sous le n° 642 016 703 B, poursuites et diligences de son Agence d'[Localité 10],

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par M^e Emmanuelle CARRETERO, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDERESSE :

Madame [L] [Z]

née le 1 janvier 1950 à [Localité 12] (MAROC)

L’HOSTAL LO GABEL PIXEL

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Stéphanie CARRIE, avocat au barreau de BEZIERS (N° BAJ C-34032-2025-002201 – AJ 100% du 6 juin 2025)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 1er juillet 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par convention de mise à disposition temporaire en date du 24 mai 2024 ayant pris effet le 31 mai 2024, la SA Société Française des Habitations Economiques (SFHE) a donné à bail à Madame [L] [Z] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] [Localité 14] [Adresse 1]) pour un loyer initial mensuel de 569, 55 euros, hors charges et taxes.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA Société Française des Habitations Economiques, selon actes de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024 a fait signifier à Madame [L] [Z] un commandement de payer des loyers visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 3645.48 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SA Société Française des Habitations Economiques a assigné Madame [L] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail, et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Madame [L] [Z] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner à titre provisionnel Madame [L] [Z] au paiement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation ;

Un diagnostic social et financier est parvenu aux greffes avant l’audience lequel indique que les impayés sont liés à des factures non prévues, que le logement est provisoire dans l’attente de la réalisation de travaux dans le logement principal suite à un incendie, que le loyer s’élève à 707.58 euros charges comprises et que l’aide au logement a été suspendue au 1er janvier 2025, qu’elel ne bénéficie d’aucune pris en charge de son assurance et qu’elle souhaite réintégrer son logement et enfin qu’elle n’ a pas repris le paiement des loyers.

A l’audience du 6 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 juin 2025, puis à l’audience du 1er juillet 2027 lors de laquelle l’affaire a été retenue. La SA Société Française des Habitations Economiques représentée par son conseil dépose son dossier et maintient ses demandes et sollicitent la condamnation de Madame [L] [Z] à lui verser la somme de 6967.61€ au titre de la dette locative arrêtée au 31 mai 2025,

Madame [L] [Z] représentée par son conseil précise qu’elle a réintégré son logement principal de sorte qu’elle se désiste de sa demande de réintégration et dépose ses conclusions par lesquelles elle soulève à titre principal l’incompétence de la juridiction vu l’existence d’une contestation sérieuse et a défaut elle sollicite la condamnation de la SA Société Française des Habitations Economiques à lui régler la somme provisionnelle de 5000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis et les plus larges délais de paiement, et la condamnation de la SA Société Française des Habitations Economiques à lui régler la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 dudit code prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 21 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Société Française des Habitations Economiques justifie de la saisine subsidiaire des organismes payeurs des allocations logement en date du 23 décembre 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 21 mars 2025, en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par la SA Société Française des Habitations Economiques apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

La convention de mise à disposition temporaire en date du 24 mai 2024 ayant pris effet le 31 mai 2024 stipule que la convention pourra être résiliée de plein droit à l’initiative du propriétaire en cas de manquement grave de l’occupant à l’une de ses obligations prévues au présent contrat et notamment en cas d’impayés de la redevance par l’occupant ou de défaut de souscription d’une assurance facultative relative au logement. La résiliation interviendra de plein droit un mois après une mise en demeure faite à l’occupant par courrier recommandé avec accusé de réception et demeurée sans effet.

En l’espèce, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2024 pour la somme en principal de 3645.48 €.

Or, la locataire n’ayant pas réglé la dette locative dans le délai d’UN mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies le 20 janvier 2025, date de résiliation du bail.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 1709 du code civil qui dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En l’espèce, la SA Société Française des Habitations Economiques produit un décompte démontrant que Madame [L] [Z] restait lui devoir la somme de 6680.01 € à la date du 31 mai 2025 après déduction des frais de procédure à hauteur de 287.60 €.

Madame [L] [Z], oppose l’irrégularité de la convention de mise à disposition pour tenter de faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire. Or il n’appartient pas au juge des référés, sous peine d’excéder ses pouvoirs et son champ de compétence, de se prononcer sur la qualification et la nature du contrat de location.

Par ailleurs Madame [L] [Z] soutient que les montant réclamés ne correspondent pas au montant du loyer et des charges convenues dans la convention de mise à disposition, que le loyer et charges prévus sont de 657.98 € (loyer 569.55 €+ charges 88.43 €) alors que son bailleur lui réclame tous les mois la somme de 707.58 € sans en justifier (de juin 2024 à décembre 2024) et que le relevé de compte produit montre un loyer à hauteur de 725.59 € de février à avril 2025. La SA Société Française des Habitations Economiques n’apporte aucun élément de réponse.

En conséquence Madame [L] [Z] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 5287.78 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles pour un montant retenu de 657.98 € mensuel.

4°) Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, Madame [L] [Z] justifie percevoir des revenus mensuels à hauteur de 719 € et ne démontre pas sa capacité financière susceptible de lui permettre de s’acquitter de la créance locative, dans le délai proposé.

La demande de délais de paiement sera rejetée.

Il n’est dès lors pas possible de lui accorder des délais de paiement.

5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

En l’espèce si Madame [L] [Z] soutient avoir réintégrer son logement principal, elle n’établit pas avoir quitté le logement, ce qui n’est pas confirmé par le bailleur.

Devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Madame [L] [Z] ne pourra qu’être expulsée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Madame [L] [Z] sera enfin condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, ce afin de réparer le préjudice découlant pour la SA Société Française des Habitations Economiques de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Le juge des référés est compétent pour accorder une provision sur une créance qui n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, Madame [L] [Z] sollicite des dommages et intérêts d’un montant de 5000 euros en invoquant une redevance disproportionnée, une durée d’occupation plus longue que celle prévue initialement et l’attribution d’un logement situé au 3ème étage difficilement accessible. Aucun élément ne permet d’évaluer le montant de la redevance et d’apprécier son caractère disproportionné, de connaître les circonstances qui ont conduits la locataire a occupé ce logement, et y rester au délà du délai prévu par la convention, et enfin le seul fait que le logement se situe au 3ème étage ne constitue pas en soi un préjudice. En l’état, les préjudices évoqués par Madame [L] [Z] ne sont pas établis.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [L] [Z], partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mai 2024 ayant pris effet le 31 mai 2024, entre d’une part, la SA Société Française des Habitations Economiques et d’autre part, Madame [L] [Z] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] [Localité 14] [Adresse 1]) pour un loyer initial mensuel de 569, 55 euros, hors charges et taxes, sont réunies à la date du 20 janvier 2025 en raison du non-paiement des loyers ;

ORDONNONS, en conséquence, à Madame [L] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Société Française des Habitations Economiques pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [L] [Z] à payer à la SA Société Française des Habitations Economiques une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [L] [Z] à payer à la SA Société Française des Habitations Economiques la somme de 5287.78 € (cinq mille deux cent quatre-vingt-sept euros soixante-dix-huit centimes) arrêtée au 31 mai 2025 au titre de l’arriéré des loyers, charges ;

PRENONS acte du désistement de Madame [L] [Z] de sa demande de réintégration de son logement principal ;

DEBOUTONS Madame [L] [Z] de ses demandes de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Madame [L] [Z] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que les formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [L] [Z] ;

DEBOUTONS la SA Société Française des Habitations Economiques de ses demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Madame [L] [Z] de ses demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des référés,