TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

Ordonnance du : 19 Décembre 2025

N° RG 25/00537 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YWC

N° Minute : 25/758

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

Monsieur [G] [M]

né le 22 Août 1978 à [Localité 13]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représenté par M^e Mélanie GUARDIOLE VIVIANI, avocat au barreau de BEZIERS

Madame [C] [I]

née le 16 Avril 1976 à [Localité 11]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représenté par M^e Mélanie GUARDIOLE VIVIANI, avocat posulante au barreau de BEZIERS, ayant M^e Emmanuel HILAIRE, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE,

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET

Madame [S] [H] VEUVE [B]

née le 12 Mars 1951 à [Localité 14]

élit domicile chez son Notaire Maître [L] [N]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par M^e Philippe DESRUELLES, avocat au barreau de BEZIERS

Monsieur [A] [B]

né le 26 Novembre 1980 à [Localité 17]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par M^e Philippe DESRUELLES, avocat au barreau de BEZIERS

Monsieur [U] [B]

né le 4 Juin 1983 à [Localité 18]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représenté par M^e Philippe DESRUELLES, avocat au barreau de BEZIERS

S.A.S. CELINE MURRU IMMOBILIER (CMI)

immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 808 325 591,prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Dominique VIAL-BONDON, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant M^e Capucine BERNIER, avocate plaidante au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente

M^me Florence COSTE,

Magistrat ayant délibéré:

Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 02 Décembre 2025 et qu’il en ait été délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS, à la demande de Monsieur [G] [M] et de Madame [C] [I], en date des 18, 20, 21 et 27 aout 2025, de Madame [S] [H] veuve [B], de Monsieur [A] [B], de Monsieur [U] [B] et de la société par action simplifiée CELINE MURRU IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SAS CMI), tendant à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire contradictoire pour rechercher et relever les désordres affectant leur ensemble immobilier, tels que développés dans l’exploit introductif d’instance, d’en déterminer l’origine, les conséquences et les travaux propres à y remédier, enfin de voir réserver les dépens de l’instance,

Vu les audiences du 16 septembre 2025 et du 28 octobre 2025 où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure,

Vu les conclusions déposées aux intérêts de Madame [S] [H] veuve [B], de Monsieur [A] [B] et de Monsieur [U] [B], qui sollicitent le débouté de l’intégralité des demandes de Monsieur [G] [M] et de Madame [C] [I], en outre de voir condamner ces derniers à leur payer une somme de 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

Vu les conclusions déposées aux intérêts de la SAS CMI, qui à titre principal, sollicite le débouté de la mesure d’instruction judiciaire, qui à titre subsidiaire, a émis des protestations et réserves habituelles de responsabilité et de garantie, sollicite l’extension des missions de l’expert à intervenir et qui en tout état de cause, sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [G] [M] et de Madame [C] [I] à lui payer une somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont il sera ordonné la distraction,

Vu l’audience du 02 décembre 2025, lors de laquelle l’ensemble des demandes des parties ont été reprises,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées à l’audience,

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

S’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

Il convient également de rappeler que pour que le juge des référés ordonne, à ce stade, une expertise judiciaire, le demandeur n’a pas à justifier d’un fondement juridique précis au fond, mais simplement démontrer qu’il y a une utilité à sa demande et que la procédure n’est pas d’emblée vouée à l’échec.

En l’espèce, il est démontré que selon acte authentique de vente en date du 13 octobre 2022, Monsieur [G] [M] et Madame [C] [I] ont fait l’acquisition d’un ensemble immobilier sis [Adresse 9] [Localité 15], auprès de Madame [S] [H] veuve [B], de Monsieur [A] [B] et de Monsieur [U] [B]. Il est constant que cette transaction a été réalisée par l’intermédiaire de la SAS CMI. Les demandeurs exposent que le bien immobilier présente divers désordres, notamment au niveau de la charpente et de la contenance du bien immobilier.

Les allégations de Monsieur [G] [M] et de Madame [C] [I] quant à l’existence des désordres, sont corroborées par le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 09 octobre 2023 et le rapport d’expertise amiable en date du 08 avril 2025.

Pour faire échec à la mesure d’instruction judiciaire, Madame [S] [H] veuve [B], Monsieur [A] [B] et Monsieur [U] [B] exposent que leur responsabilité n’est pas susceptible d’être engagée dans le cadre d’une instance au fond, eu égard aux clauses d’exclusion de garantie stipulées dans l’acte de vente. Ils indiquent enfin que le vice affectant la charpente était apparent.

Toutefois, les juges du fond peuvent écarter une clause d’exclusion de garantie dès lors qu’elle est invoquée de mauvaise foi par une partie. En l’état des éléments produits aux débats, il n’est pas démontré que l’action au fond des demandeurs soit d’emblée vouée à l’échec, en ce qu’elle peut légitimement faire l’objet d’un débat au fond. Enfin, il est constant que les demandeurs ne sont pas des professionnels de l’immobilier, de sorte que si la charpente est facilement accessible, selon les déclarations des consorts [B], ils ne disposaient pas des connaissances et compétences techniques pour identifier le désordre. Ainsi les moyens soulevés par les consorts [B] sont inopérants, ils seront rejetés.

En outre, pour faire échec à la mesure d’instruction judiciaire, la SAS CMI indiquent que les demandeurs ne justifient pas d’un fondement juridique permettant d’engager sa responsabilité dans le cadre d’une instance au fond, de sorte qu’ils n’auraient pas intérêt et qualité à agir contre la société défenderesse.

Or, il convient de rappeler aux parties qu’en matière d’expertise judiciaire, le demandeur n’a pas à justifier d’un fondement juridique précis au fond, mais simplement démontrer qu’il y a une utilité à sa demande et que la procédure n’est pas d’emblée vouée à l’échec. En ce sens, il n’est pas démontré que l’action des demandeurs à l’encontre de la SAS CMI, soit d’emblée vouée à l’échec. En effet, s’il existe un débat sur l’action en garantie de contenance, sur l’action en garantie des vices cachés ou sur l’action en garantie décennale, il apparait que la société défenderesse était également débitrice d’une obligation de conseil et d’information. Les conclusions de l’expert amiable sur ce point, permettant de considérer qu’un débat au fond sur cette question est possible et légitime. Ainsi les moyens soulevés par la SAS CMI sont inopérants, ils seront rejetés.

Enfin, il y a lieu d’observer qu’à titre subsidiaire, la SAS CMI a formulé des protestations et réserves d’usages.

Dès lors la demande d’expertise apparait en l’espèce légitime compte tenu de l’existence d’un litige d’ordre technique entre les parties et des pièces versées aux débats.

Dans ces conditions il sera fait droit à la mesure d’instruction sollicitée, laquelle ne porte pas préjudice aux droits et obligations dont les parties sont titulaires dans le cadre d’un futur procès.

En outre, une fois une telle mesure ordonnée, le juge des référés conserve le pouvoir que lui confère les articles 148 et 149 du Code de procédure civile de compléter la décision précédemment rendue ou à intervenir comme de l’adapter à des circonstances nouvelles tant que celle-ci est en cour d’instruction.

Entre dans ce cadre, la demande qui consiste à compléter la mission initialement donnée à l’expert afin qu’il puisse investiguer, en présence des parties dont la responsabilité peut être légitimement recherchée.

En l’espèce, il y a lieu de relever que la SAS CMI a tout intérêt à l’extension sollicitée en ce que les chefs de mission proposés apparaissent utiles à la solution du litige.

Néanmoins, il n’y aura pas lieu d’amender les chefs de missions proposés par les demandeurs, en ce qu’il n’est pas démontré que ces derniers auraient réalisé des travaux sur la charpente après la vente. En effet, il est simplement convenu que la société mandatée par les demandeurs, pour effectuer des travaux sur la charpente, a refusé la mission en n’acceptant pas un support présentant des désordres. Il est également constant que cette société a informé les demandeurs de l’existence des désordres présents.

Dès lors les opérations d’expertise déjà ordonnées seront ainsi étendues dans les conditions ci-après précisées, tous droit et moyens des parties demeurant expressément réservés.

Sur les mesures accessoires

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à « réserver » les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

S’agissant d’une mesure d’instruction, Monsieur [G] [M] et Madame [C] [I] supporteront la charge des dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

ORDONNONS une expertise et désignons en qualité d’expert :

Monsieur [Z] [T], expert inscrit auprès de la Cour d’Appel de Montpellier, demeurant en cette qualité [Adresse 3]. [Courriel 12],

Lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ; avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

Donnons à l’expert la mission suivante :

— Prendre connaissance des conventions intervenues entre les parties et donner tous éléments techniques de nature à permettre au Juge de déterminer les missions respectives des intervenants à l’acte de construire ;

— Visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, le pavillon appartenant à Monsieur [M] et Madame [I] et situé [Adresse 8] à [Localité 16], le décrire, entendre tous sachants ;

— Déterminer l’étendue, la nature et l’ampleur des travaux commandés par les consorts [B] avant la vente conclue avec Monsieur [M] et Madame [I] ;

— Fournir tous renseignements sur la réception des travaux commandés par les consorts [B] avant la vente conclue avec Monsieur [M] et Madame [I] ;

— Dire si l’immeuble présente les désordres et malfaçons précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi, et notamment dans le procès-verbal de constat dressé par la SAS MAS JEREMIE LABORIE EVE et le rapport du Cabinet BAT’EXPERT 34 en date du 8 avril 2025, à l’exclusion de tous autres non définis ;

— Dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement ;

— Dire quelles sont les causes des désordres et malfaçons relevés en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien par son propriétaire, ou à toute autre cause qui sera indiquée ;

— Dire si les désordres et malfaçons identifiés sont apparus avant ou après la réception des travaux commandés par les consorts [B], et s’ils étaient ou non apparents lors de l’achèvement de ces prestations ;

— Dire si les vices de construction dénoncés par les consorts [Y] existaient avant la vente et, dans l’affirmative, si les vendeurs ont pu en avoir connaissance, et s’ils les ont dissimulés ;

— Dire si la superficie réelle du pavillon acquis par Monsieur [M] et Madame [I] est inférieure à proportion d’un vingtième de la superficie mentionnée dans les différents documents contractuels ;

— Rechercher tous les éléments techniques permettant d’établir les responsabilités éventuelles de chaque partie à la transaction litigieuse, qu’il s’agisse des vendeurs, du mandataire immobilier, ou du diagnostiqueur ;

— Indiquer s’il y a lieu les travaux restant à exécuter pour remettre l’immeuble en conformité à sa destination ou pour le rendre conforme aux prescriptions du marché conclu entre les parties, en évaluer le coût et la durée de leur exécution ;

— Dire si l’exécution des travaux par une autre entreprise est susceptible d’entraîner un supplément de prix dire si, après l’exécution des travaux de remise en état, l’immeuble restera affecté d’une moins-value et donner en ce cas son avis sur son importance ;

— Donner tous éléments pour proposer l’évaluation du préjudice subi par Monsieur [M] et Madame [I] du fait des désordres et malfaçons constatés et de l’exécution des réparations ;

— A l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger à l’attention des parties et du juge de l’expertise une note succincte :

o Indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents ;

o Énumérant les travaux de remise en état sans incidence sur le déroulement de l’expertise ;

o Donnant un premier avis, non définitif, sur l’existence, la nature, les causes des désordres ainsi qu’une première approximation du coût des éventuels frais de remise en conformité ;

o Établissant un calendrier prévisionnel des opérations d’expertise ;

o Fixant à cette occasion un bref délai aux parties pour toute éventuelle réaction de leur part ;

— De manière générale, donner tout élément de nature à permettre au tribunal éventuellement saisi de trancher le litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission;

— Se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— Au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

o fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

o rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

FIXONS à la somme de 3.000,00 € (trois-mille euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par Monsieur [G] [M] et Madame [C] [I] à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal Judiciaire de [Localité 13] avant le 19 janvier 2026 inclus ;

DISONS que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de BEZIERS, service du contrôle des expertises et en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil avant le 19 juin 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des Expertise ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [M] et Madame [C] [I] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

REJETONS toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

AINSI jugé et prononcé en audience publique par Madame Clémence BOINOT, Vice-présidente assisté de Madame Violaine MOTA, Greffier.

Le Greffier, Le Président,