TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

MINUTE N° 2025/657

AFFAIRE : N° RG 25/00175 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3UFC

Copie à :

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître Catherine GAUTHIER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 Août 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 824 541 148

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DÉFENDERESSE :

Madame [L] [B]

née le 06 Août 1999 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection,

Armelle ADAM, vice-présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 06 juin 2025

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort,

prononcée par mise à disposition au greffe le 1er Août 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 05 mai 2022, la société civile immobilière [T] a donné à bail à Madame [L] [B], un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] ([Adresse 5]) pour un loyer mensuel de 450,00 euros et 27,50 euros de provision sur charges.

Le 05 mai 2022, un contrat de cautionnement de type VISALE (n°A10138946965) a été signé entre la SCI [T] en la personne de son représentant légal, Monsieur [W] [U] et la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après dénommée SAS ACTION LOGEMENT SERVICES) en vue de garantir la bailleresse d’éventuels impayés locatifs.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en qualité de subrogé dans les droits de la bailleresse a fait délivrer à la locataire, par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, un commandement de payer la somme principale de 2198,56 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [L] [B] le 17 avril 2024.

Par assignation en date du 20 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers aux fins de :

dire et juger recevable et bien fondé la société ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ; constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [L] [B] ; ordonner l’expulsion de Madame [L] [B] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ; condamner Madame [L] [B] au paiement des sommes suivantes : 2321,89 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 avril 2024 sur la somme de 2198,56 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ; une indemnité mensuelle d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ; 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ; dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 février 2025. Madame [L] [B] ne s’est pas présentée aux convocations du travailleur social de sorte qu’aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé. Le rapport faisant état de son absence a été reçu au greffe du tribunal le 23 mai 2025.

À l’audience du 06 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes, et actualise le montant de la dette locative à la somme de 2221,89 euros.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis à étude selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, Madame [L] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 01er août 2025, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si la défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité de ses demandes

L’article 2306 du Code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant tant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Il n’est pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la SCI [T] à l’encontre de sa locataire, Madame [L] [B] aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

Il est ainsi produit le contrat de cautionnement signé par voie électronique le 05 mai 2022 qui stipule expressément en son article 8.1 que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par les locataires, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

Une quittance subrogative en date du 26 novembre 2024 atteste du paiement par la caution des loyers pour la période comprise entre août 2023 et avril 2024 pour un montant total indiqué de 3085,45 euros et à hauteur duquel elle se trouve subrogée dans les droits de la bailleresse.

Par conséquent, la demanderesse démontre sa qualité à agir à l’encontre de la locataire, Madame [L] [B], de sorte que l’ensemble de ses demandes sera déclaré recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre la SCI [T] et Madame [L] [B] contient une clause résolutoire en son article VIII (p.5/9) stipulant expressément qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat est résilié de plein droit.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 16 avril 2024.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2198,56 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 juin 2024 à minuit.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail ou à sa résiliation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, privé de la jouissance de son bien par une occupation indue. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux

Madame [L] [B] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, à compter du 17 juin 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, l’article 24 V de cette même loi prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 mai 2025, Madame [L] [B] lui devait la somme de 2221,89 euros, échéance de novembre 2024 incluse.

Madame [L] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant de l’arriéré, elle sera condamnée à payer la somme de 2221,89 euros au titre de l’arriéré locatif dû à la demanderesse, arrêté au 27 mai 2025, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter du commandement de payer du 16 avril 2024 sur la somme de 2198,56 euros et du 20 février 2025 pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 avril 2024, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300,00 euros à la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 05 mai 2022 entre la société civile immobilière [T] et Madame [L] [B] concernant les locaux situés au [Adresse 3] [Localité 1] est résilié depuis le 16 juin 2024 ;

ORDONNE à Madame [L] [B] de libérer de sa personne, ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [L] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 477,50 euros, et se substitue au loyer dès le 17 juin 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera due à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE Madame [L] [B] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2221,89 euros (deux mille deux cent vingt et un euros et quatre-vingt-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 mai 2025, mensualité de novembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 avril 2024 sur la somme de 2198,56 euros et de l’assignation du 20 février 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [L] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [L] [B] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300,00 euros (trois cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le PREMIER AOUT DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La Greffière, La Juge des Contentieux de la Protection