N° RG 25/00247 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5Z5U 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

DEMANDEUR :

S.A.R.L. ALPHA, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Anne LE GOFF de la SARL ANNE LE GOFF AVOCAT, avocats au barreau de LORIENT substituée par M^e Perrine SARREO, avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [X] [V], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Lionel PETEAU

GREFFIER : Claudine AUDRAN lors de l’audience du 15 mai 2025

Camille TROADEC lors du délibéré du 17 juillet 2025

DÉBATS : 15 Mai 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 17 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe

Le 17/07/2025:

Exécutoire à Maître Anne LE GOFF

Copie à [B] [X] [V] et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2018, la SARL ALPHA a donné à bail à Monsieur [B] [V] un bien immobilier meublé à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 4] à [Localité 2] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 644,86 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2025, la SARL ALPHA a fait assigner Monsieur [B] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 15 mai 2025 pour voir:

— constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail souscrit le 27 septembre 2018 par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [B] [V] des lieux, ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [B] [V] à lui payer:

— la somme de 3343,15 euros au titre des loyers et charges impayés et aux frais engagés par le commissaire de justice, arrêté à la date du 4 février 2025, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et ce jusqu’à libération formelle des lieux, soit à la somme de 644,86 euros,

— dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en date du 04.12.2024,

— la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement conformément à l’article 1231-7 du code civil,

— la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [B] [V] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers ainsi que les actes diligentés au titre de la saisie conservatoire de bien meuble corporel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 15 mai 2025, la SARL ALPHA, représentée par son conseil qui a repris le bénéfice de ses écritures, a renouvelé l’ensemble de ses demandes. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 2647,73 euros, mois de mai 2025 inclus.

Pour les raisons exposées lors de l’audience, Monsieur [B] [V] a indiqué ne pas contester le montant réclamé. Il a expliqué ne pas avoir de salaire fixe et avoir deux enfants pour lesquels il verse une pension alimentaire de 600 euros. Il a indiqué qu’il paiera son loyer au mois de juin.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

La SARL ALPHA sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [B] [V] à lui verser la somme de 2647,73 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au jour de l’audience, mois de mai 2025 inclus. Elle a ajouté qu’il n’y avait pas eu de reprise du paiement du loyer avant l’audience.

Présent à l’audience, Monsieur [B] [V] n’a pas contesté le montant réclamé. Il n’a pas fait état de versements autres que ceux pris en compte par la bailleresse.

Il convient cependant de relever que dans le décompte sont décomptés des frais de commissaire de justice pour un montant total de 606,25 euros qui ne sauraient être réclamés au titre des loyers impayés. Ils seront donc déduits du montant réclamé.

Monsieur [B] [V] sera donc condamné à payer à la SARL ALPHA la somme de 2647,73-606,25 = 2041,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 15 mai 2025, mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose, dans sa version applicable au présent litige, dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SARL ALPHA produit à l’appui de sa demande le contrat de bail ainsi qu’un décompte actualisé des loyers impayés d’un montant de 2647,73 euros, mois de mai 2025 inclus.

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de non régularisation des loyers impayés dans le délai de deux mois.

Monsieur [B] [V] a laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 lui a été signifié le 4 décembre 2024.

Monsieur [B] [V] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SARL ALPHA à la date du 4 février 2025.

Sur l’expulsion du locataire:

Monsieur [B] [V] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur la demande de réduction du délai pour quitter les lieux:

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef ne peut avoir lieu, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7 du même code, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement. Le texte précise toutefois que le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitat n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En outre l’article L 412-2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

La SARL ALPHA forme une demande pour voir supprimer le délai pour quitter les lieux.

En application des textes sus visés, la suppression du délai pour quitter les lieux doit être spécialement motivée. Or la SARL ALPHA ne verse aucun élément nécessitant une telle réduction du délai pour quitter les lieux. Il ne figure d’ailleurs pas non plus d’élément dans les débats justifiant une telle suppression.

Aussi, il convient de débouter la SARL ALPHA de cette demande.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 4 février 2025, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 644,86 euros charges comprises, à compter de la date précitée.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [B] [V] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par le bailleur :

Aux termes des dispositions de l’article 1231-1du code civil, Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, une telle preuve n’est pas rapportée. La demande formulée à titre de dommages et intérêts par la SARL ALPHA sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [V] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 décembre 2024mais qui ne sauraient comprendre le coût des actes diligentés au titre de la procédure de saisie conservatoire et sera condamné à payer à la SARL ALPHA la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne Monsieur [B] [V] à verser à la SARL ALPHA la somme de 2041,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 15 mai 2025, mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SARL ALPHA à la date du 4 février 2025.

Dit que l’expulsion de Monsieur [B] [V] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Déboute la SARL ALPHA de sa demande de suppression du délai pour quitter les lieux.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 644,86 euros charges comprises, à compter de la date du 4 février 2025 et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte.

Condamne Monsieur [B] [V] à verser à la SARL ALPHA la somme mensuelle de 644,86 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de juin 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [B] [V] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Déboute la SARL ALPHA de sa demande de dommages et intérêts.

Condamne Monsieur [B] [V] à payer à la SARL ALPHA la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [B] [V] aux dépens.

Le présent jugement a été signé par L.PETEAU, Président d’audience et par C.TROADEC , Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT