TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00637 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E33S2

MINUTE N°2026/ 246

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 07 Avril 2026

S.A. SFHE

c/

[M] [B]

Copie délivrée à

Monsieur [M] [B]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Emmanuelle CARRETERO

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.A. SFHE

inscrite au RCS sous le n° 642 016 703

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Maître Emmanuelle CARRETERO de la SCP SOLLIER / CARRETERO, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [B]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 17 février 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 16 décembre 2022, la SA Société Française des Habitations Economiques (SFHE) a donné à bail à Monsieur [M] [B] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 5] pour un loyer initial mensuel de 330.04 euros, hors charges et taxes.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA Société Française des Habitations Economiques, selon acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2025 a fait signifier à Monsieur [M] [B] un commandement de payer des loyers visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 547,60 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SA Société Française des Habitations Economiques a assigné Monsieur [M] [B] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail, et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [B] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner à titre provisionnel Monsieur [M] [B] au paiement de la somme de 851,89 € à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés, en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que la somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation ;

A l’audience du 17 février 2026 la Société Française des Habitations Economiques représentée par son conseil, actualise la dette locative à la somme de 3243,43 € et maintient ses demandes.

Monsieur [M] [B] expose qu’il a repris le paiement du loyer, qu’il a commencé à rembourser la dette qu’il peut payer entre 140 et 160 euros par mois en plus du loyer et qu’il vient d’avoir un nouveau contrat de travail .

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 dudit code prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 20 novembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Société Française des Habitations Economiques justifie de la saisine subsidiaire des organismes payeurs des allocations logement en date du 17 septembre 2025, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 20 novembre 2025, en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par la SA Société Française des Habitations Economiques apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 16 décembre 2022 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois, et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 12 septembre 2025 pour la somme en principal de 1420,42 €.

Conformément au décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 novembre 2025.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La Société Française des Habitations Economiques produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [B] restait lui devoir la somme de 3243,43 € à la date du 11février 2026.

Monsieur [M] [B] n’apporte aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, Monsieur [M] [B] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3243,43 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles.

4°) Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, vu la reprise volontaire des versements, il y a lieu d’accorder à Monsieur [M] [B] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision.

Par conséquence il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Monsieur [M] [B] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [B], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 décembre 2022, entre d’une part, la SA Société Française des Habitations Economiques et d’autre part, Monsieur [M] [B] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 5] pour un loyer initial mensuel de 330.04 euros, hors charges et taxes, sont réunies à la date du 13 novembre 2025 en raison du non-paiement des loyers ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [M] [B] à verser à la SA Société Française des Habitations Economiques la somme de 3243,43 € (trois mille deux cent quarante-trois euros quarante-trois centimes) arrêtée au 11 février 2026 au titre de l’arriéré des loyers, charges ;

AUTORISONS Monsieur [M] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 110 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [M] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA Société Française des Habitations Economiques puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [M] [B] soit condamné à verser à la SA Société Française des Habitations Economiques une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [B] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge solidaire de Monsieur [M] [B] ;

DEBOUTONS la SA Société Française des Habitations Economiques de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des référés,