Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab b1, 24 avril 2025, n° 21/06636

TJ Marseille 24 avril 2025

Arguments

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Accepté
État des lieux de sortie dégradé
La cour a constaté que l'état des lieux de sortie montrait des dégradations qui ne relevaient pas de l'usure normale, justifiant ainsi la demande de réparations locatives.
Accepté
Non-restitution des locaux à la date convenue
La cour a jugé que la restitution des locaux n'avait été effectuée qu'après la date de fin de bail, ce qui engageait le locataire à verser une indemnité d'occupation.
Accepté
Dépenses pour réparations locatives
La cour a autorisé le bailleur à conserver le dépôt de garantie en raison des sommes dues pour les réparations locatives.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a condamné le locataire à verser des frais de justice au bailleur, conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab b1, 24 avr. 2025, n° 21/06636
Numéro(s) :	21/06636
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Caroline CAUSSEPhilippe CORNET
Parties :	Société SNC LES MOULINS DU PRADO c/ Société société CITYA [ Y ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 21/06636 – N° Portalis DBW3-W-B7F-Y7HW

AFFAIRE :

Société SNC LES MOULINS DU PRADO, (M^e Caroline CAUSSE)

Société société CITYA [Y] (la SELARL C.L.G.)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 27 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI,

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 24 Avril 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025

Par M^me Anna SPONTI,

Assistée de Madame Olivia ROUX,

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Société SNC LES MOULINS DU PRADO,

immatriculé au RCS Aix en Provence B401 921 523

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis 955, Chemin des Saint Peres – 13090 AIX EN PROVENCE

représentée par M^e Caroline CAUSSE, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

Société société CITYA [Y]

immatriculé au RCS Marseille 347 503 583

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis 66 avenue du Prado – 13008 MARSEILLE

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat de bail commercial en date du 2 mai 2004 renouvelé par contrat du 19 décembre 2013, la société LES MOULINS DU PRADO a donné à bail à la SARL CASAL IMMOBILIER, aux droits de laquelle vient [G] [Y], un local professionnel situé à MARSEILLE, dans un immeuble en copropriété dénommé RESIDENCE CASTELLANE 136 avenue Jules Cantini n°25 et 27 consistant en les lots n°64 et 22 sis dans l’immeuble B, soit un local de près de 209 mètres carrés destiné à l’exploitation de l’activité de bureaux.

Le montant du loyer était de 25 080€ par an, hors taxes et hors charges, ainsi qu’une provision sur charges de 11 500€ HT. Un dépôt de garantie de 24 604,25€ a été versé par le preneur.

La SARL CASAL IMMOBILIER a donné congé au bailleur le 3 décembre 2019 pour le 30 juin 2020.

Par acte d’huissier en date du 15 juillet 2021,la SNC Les moulins du Prado a assigné la SARL [G] [Y] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment de la condamner au paiement des réparations locatives et d’une indemnité d’occupation.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 4 janvier 2024 au visa des articles 1240, 1728, 1731, 1732 du code civil et L 145-1 et suivants du code du commerce, la SNC Les moulins du Prado sollicite de voir :

« Débouter le défendeur de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions

Au titre des réparations locatives :

Dire et juger que l’indemnisation due par la société CITYA à la requérante s’élève à la somme de 26.385 €

Autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie versé par le preneur d’un montant de 24.604,25 €

Condamner le preneur au paiement de la somme de 1.780,75 €

Au titre de l’indemnité d’occupation Condamner la société CITYA au paiement de la somme de 30.842,73 € au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er juillet 2020 au 12 novembre 2020, suivant décompte en date du 27/11/2020

Au titre de l’exécution provisoire :

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au titre des frais :

Condamner la requise au paiement de la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC.

La condamner aux entiers dépens distraits au profit de M^e CAUSSE sur son affirmation de droit, Au titre des dommages et intérêts

Condamner la requise au paiement de la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts. »

Au soutien de ses prétentions, la SNC Les moulins du Prado affirme que

— les locaux ont été restitués dans un état dégradé,

— les locaux sont présumés avoir été donnés en bon état,

— l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation,

— seule l’usure normale est exonératoire de l’obligation du locataire d’avoir à restituer les lieux dans l’état dans lesquels il les a reçus mais pas de son obligation d’entretien,

— les locaux n’ont pas été restitués à la date de fin du bail mais bien postérieurement, à la date du 12 novembre 2020 de sorte que le preneur doit être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation,

— l’opposition de la défenderesse est abusive.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 28 novembre 2023, au visa des articles L 145-40-1 du code du commerce, 9 du code civil, 1353 du code de procédure civile, la SARL [G] [Y] sollicite de voir :

« REJETER la demande formulée par la SNC LES MOULINS DU PRADO tendant à l’autoriser à conserver le dépôt de garantie versé par le preneur d’un montant de 24 604,25€

CONDAMNER la SNC LES MOULINS DU PRADO à restituer à la société CITYA [Y] le montant du dépôt de garantie de 24 604,25€ ;

REJETER la demande de condamnation de la société CITYA [Y] à verser à la SNC LES MOULINS DU PRADO la somme de 1 780,75€ ;

REJETER la demande de condamnation de la société CITYA [Y] à verser à la SNC LES MOULINS DU PRADO la somme de 30 842,73€ au titre de l’indemnité d’occupation ;

REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la SNC LES MOULINS DU PRADO ; En cas de condamnation de la concluante,

ORDONNER La compensation des créances réciproques des parties ;

CONDAMNER la SNC LES MOULINS DU PRADO à verser à la société CITYA [Y] la somme de 2 500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens »

Au soutien de ses prétentions, la SARL [G] [Y] fait valoir que :

— en l’absence d’état des lieux d’entrée et de diligences pour sa réalisation, les locaux ne sauraient être présumés reçus en bon état, or la demanderesse ne rapporte pas la preuve du bon état de réparations locatives à la prise d’effet du bail,

— aucun élément ne justifie la réalité du montant sollicité au titre des réparations locatives,

— les locaux ont été occupés pendant près de 20 ans de sorte que les désordres constatés dans l’état des lieux de sortie s’apparentent pour la plupart à de l’usure normale,

— la société CITYA [Y] a quitté les locaux loués dans le courant de l’année 2018, celle-ci s’est pourtant acquitté de ses loyers sans retard jusqu’à la date de sortie de fin de bail, soit jusqu’au 30 juin 2020. En outre, le montant sollicité au titre des loyers et charges n’est pas justifié.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de « donner acte », « constater », « dire », « dire et juger », « rappeler » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appellent pas de décision spécifique.

Sur les sommes dues :

Sur l’indemnité d’occupation :

Par acte d’huissier en date du 4 décembre 2019, la SARL CASAL IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CITYA [Y] a donné congé à la SNC LES MOULINS DU PRADO pour le 30 juin 2020.

La SNC LES MOULINS DU PRADO soutient que [G] n’a pas libéré les lieux avant le 12 novembre 2020, date de remise effective des clefs et est dès lors redevable d’une indemnité d’occupation à ce titre.

[G] soutient avoir quitté les locaux dès 2018 et n’être en conséquence tenue d’aucune indemnité d’occupation.

Il est constant que pour que la libération des lieux soit considérée comme parfaite, il faut que les locaux soient restitués libres de toute occupation, vidés de tout meuble et que les clefs soient restituées. C’est la remise effective des clés qui matérialise la restitution des lieux loués et entraîne leur libération et c’est au preneur de rapporter la preuve de cette remise.

Il n’est pas contesté que l’état des lieux de sortie avec remise des clefs est daté du 12 novembre 2020.

La SNC LES MOULINS DU PRADO verse au soutien de ses prétentions un échange de mails en date du 24 juin 2020 au sujet d’une intervention dans les locaux donnés à bail les 7 et 8 juillet 2020 par un prestataire de service. [K] [I] de la société [G] répond au gestionnaire d’immeuble que celui-ci dispose des clefs, mais n’apporte pas d’information quant à l’occupation effective de l’immeuble ni remise des clefs au bailleur, ce qui sous-entend que les locaux n’ont pas été restitués à cette date.

Le bailleur verse également un courrier en date du 6 octobre 2020 adressé à [G] [Y] exposant que les clefs n’ont pas été restituées et un échange de mails du 30 octobre 2020, date initialement convenue entre les parties par les parties pour l’état des lieux de sortie, dont il résulte que les locaux n’ont pas été intégralement vidés puisque demeurent des cartons d’archives de la société [G].

[G] n’apporte quant à elle aucune pièce justifiant de son départ en 2018 et ne rapporte donc pas la preuve d’avoir restitué les locaux vides et les clefs avant le 12 novembre 2020.

En conséquence CITYA [Y] sera condamnée à verser à la SNC LES MOULINS DU PRADO une indemnité d’occupation d’un montant de 30 842,73 euros correspondant à la période de juillet 2020 au 12 novembre 2020.

Sur les réparations locatives :

Aux termes de l’article 1730 du code civil : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

L’article 1731 dispose que : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

L’article L145-40-1 du code du commerce dispose : « Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil. »

En l’espèce, le bail a été conclu entre les parties en 2004 et renouvelé en 2013, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 ayant crée l’article L 145-40-1 du code du commerce. Dès lors, l’état des lieux d’entrée n’était pas obligatoire lors de la conclusion du bail et la présomption de l’article 1731 du code civil est applicable. Ainsi [G] [Y] est présumée avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.

Il résulte de l’état des lieux de sortie du 12 novembre 2020 notamment que le sol est sale avec des traces, les murs présentent de nombreuses traces ainsi que de nombreux trous, des trous au sol, des volets roulants cassés, des dalles de plafonds tâchées, des carreaux fissurés dans la loggia, des prises arrachées, des câbles dénudés, un trou sur la façade et de nombreux encombrants à évacuer.

La SNC LES MOULINS DU PRADO produit un décompte des réparations locatives pour un montant de 26.385 euros comprenant notamment le nettoyage de l’ensemble des locaux ainsi que la réparation des dégradations mentionnées dans l’état des lieux, lesquelles ne sauraient légitimement relever de l’usure normale ou de la vétusté.

En conséquence [G] [Y] sera condamnée à verser au bailleur la somme de 26 385 euros au titre des réparations locatives. Le bailleur sera dès lors autorisé à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 24.604,25 euros.

En vertu de la compensation légale, [G] [Y] sera condamnée à verser au bailleur la somme de 32.623,48 au titre de l’indemnité d’occupation et des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner [G] [Y] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner [G] [Y] à verser à SNC LES MOULINS DU PRADO la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE la société [G] [Y] à verser à la SNC LES MOULINS DU PRADO de 32.623,48 au titre de l’indemnité d’occupation et des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie.

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision

CONDAMNE [G] [Y] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [G] [Y] à verser à la SNC LES MOULINS DU PRADO la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE