TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 26/211

AFFAIRE : N° RG 25/00967 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3UNN

Jugement Rendu le 13 Avril 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS GOLF & PATRIMOINE, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n°522 233 477

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par : Maître Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [V]

né le 28 décembre 1978 à [Localité 3] (Rhône)

[Adresse 4]

[Localité 2]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 décembre 2025, différée dans ses effets au 26 janvier 2026, ayant fixé l’audience de plaidoirie au 09 Février 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 13 Avril 2026 ;

Maître Benjamin BEAUVERGER conseil du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a été entendu en sa plaidoirie ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [V] est propriétaire des lots n° 2 et 3 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

Malgré plusieurs relances, mises en demeure et un commandement de payer en date du 29 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires [E] [H], sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la Société par Actions Simplifiée, GOLF & PATRIMOINE, ne parvenait pas à recouvrer les charges impayées de Monsieur [V].

***

Par acte du 18 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires [E] [H], sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS GOLF & PATRIMOINE, a assigné Monsieur [N] [V] devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, aux fins de recouvrement des charges impayées.

A l’audience du 07 février 2025, le dossier a été renvoyé vers la formation compétente pour connaître du litige.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires [E] [H], sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS GOLF & PATRIMOINE, demande au tribunal, sur le fondement des articles 10, 10-1, 14 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, des articles 36 et 43 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6 et 1240 du code civil, de :

Condamner Monsieur [N] [V] à lui verser la somme de 16.237,64 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 01 juillet 2020 au 1er octobre 2025, cette somme portant intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 29 avril 2024,Condamner Monsieur [N] [V] à lui verser la somme de 183 euros au titre des frais de syndic, Condamner Monsieur [N] [V] à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de sa résistance abusive et injustifiée,Condamner Monsieur [N] [V] au paiement de la somme de 1.500 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [N] [V] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 29 juillet 2024.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [N] [V] n’a pas constitué avocat. Dès lors, conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

***

Par ordonnance du juge de la mise en état du 18 décembre 2025, la clôture a été fixée au 26 janvier 2026.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 09 février 2026.

La décision a été mise en délibéré au 13 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la défaillance du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, Monsieur [N] [V] est défaillant à la présente procédure, alors même qu’il a été régulièrement assigné.

Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I de cette loi ajoute que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 19-2 alinéa 1er de cette loi ajoute qu'« à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ».

Relativement à l’action du syndic, aux termes de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre du précédent article portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant ».

L’article 43 de ce même décret précise que « le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l’exercice qu’il concerne.

Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu’au cours de l’exercice comptable qu’il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté. La procédure prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas à cette situation ».

En l’espèce, il est produit contradictoirement aux débats les procès-verbaux d’assemblées générales des années 2020 à 2024 ayant pour objet l’adoption des comptes et des budgets prévisionnels, ainsi que les appels de fonds afférents.

Aussi, le décompte de charge du 1er octobre 2025 fait état d’un arriéré à hauteur de 16.237,64euros à l’égard de Monsieur [N] [V].

En conséquence, il conviendra de condamner Monsieur [N] [V] à verser 16.237,64 euros au syndicat des copropriétaires [E] [H], sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS [J] & PATRIMOINE, au titre des charges impayées pour la période du 1er juillet 2020 au 1er octobre 2025.

En application de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 qui dispose que « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre du précédent article portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant », il sera dit que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 a) de cette même loi précise que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [E] [H], sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS [J] & PATRIMOINE, justifie de frais de relance pour un montant de 3 euros, de frais de mises en demeure à hauteur de 60 euros ainsi que d’honoraires contractuels à hauteur de 120 euros, soit 183 euros au total.

En conséquence, il conviendra de condamner Monsieur [N] [V] à verser 183 euros au syndicat des copropriétaires [E] [H], sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS [J] & PATRIMOINE, au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété impayées.

Sur les dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, des dommages et intérêts pour résistance abusive peuvent être alloués si l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister est caractérisé ainsi qu’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

Un manquement par un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires à régler les charges de copropriété est constitutif d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion de l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, directe et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, Monsieur [N] [V] accumule des charges impayées depuis plus de 5 ans, de sorte que son comportement est constitutif d’un abus dans l’exercice du droit de résister, de nature à créer un préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes indispensables à la gestion de l’entretien de l’immeuble.

En conséquence, il conviendra de condamner Monsieur [N] [V] à verser 600 euros au syndicat des copropriétaires [E] [H], sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS [J] & PATRIMOINE, à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [N] [V] succombe à la présente instance. Il lui appartiendra donc de supporter la charge des entiers dépens. Il convient de préciser que l’article 695 du code civil énumère limitativement les frais inclus dans les dépens, les autres frais relevant des frais irrépétibles. A cet égard, les frais de commissaire de justice ne sont compris dans les dépens que dès lors qu’ils sont obligatoires ou ordonnés par décision de justice.

En outre, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l’équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.

En l’espèce, Monsieur [N] [V] étant condamné aux dépens, il conviendra de le condamner à verser 800 euros au syndicat des copropriétaires [E] [H], sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS [J] & PATRIMOINE, au titre des frais irrépétibles.

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [N] [V] à verser 16.237,64 euros au syndicat des copropriétaires [E] [H], sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS [J] & PATRIMOINE, au titre des charge impayées pour la période du 1er juillet 2020 au 1er octobre 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, soit à compter du 29 avril 2024,

CONDAMNE Monsieur [N] [V] à verser 183 euros au syndicat des copropriétaires [E] [H], sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS [J] & PATRIMOINE, au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété impayées,

CONDAMNE Monsieur [N] [V] à verser 600 euros au syndicat des copropriétaires [E] [H], sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS [J] & PATRIMOINE, à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [N] [V] à supporter la charge des entiers dépens,

CONDAMNE Monsieur [N] [V] à verser 800 euros au syndicat des copropriétaires [E] [H], sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS [J] & PATRIMOINE, au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 13 avril 2026

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Audrey SAUNIERE Julie LUDGER

Copie à Maître Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS