TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/02957

N° Portalis DB3S-W-B7J-22LO

Minute : 957/25

[Adresse 9]

Représentant : Me [V], avocat

au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 150

C/

Madame [L] [F]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

ME DELPLA

Copie délivrée à :

MME [F]

Le 2 Septembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 28 Août 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 26 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

En présence de Madame [N] [T], auditrice de justice ;

ENTRE DEMANDERESSE :

CDC HABITAT SOCIAL S.A. D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 3], venant aux droits de la SA [Adresse 11],

Représentée par Maître Aurore VENTURA, Avocat au Barreau du Val d’Oise, substituant Maître Antoine DELPLA, du même Barreau

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [L] [F], demeurant [Adresse 5]

Non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 28 février 2018, OSICA dont la SA d’HLM CDC Habitat Social vient aux droits, a donné à bail à Madame [L] [F], un logement, situé [Adresse 6]), et une cave moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 423,84 euros, outre les provisions sur charges et le versement d’un dépôt de garantie de 403,84 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2024, la SA d’HLM CDC Habitat Social a fait signifier à Madame [L] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3772,64 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre réceptionnée le 16 août 2024, la SA d’HLM CDC Habitat Social a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025, la SA d’HLM CDC Habitat Social a fait assigner Madame [L] [F], devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

o ordonner l’expulsion de Madame [L] [F] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

o autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ,

o condamner Madame [L] [F], au paiement des sommes suivantes:

? 6555,19 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 30 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de 21 août 2024,

? une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

? 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

? les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation,

o dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 5 mars 2025 à la préfecture de la Seine-[Localité 14].

A l’audience du 26 mai 2025, la SA d’HLM CDC Habitat Social, représentée, demande la condamnation de Madame [L] [F] à la somme de 6862,91 euros, frais déduits, arrêtée selon décompte du 21 mai 2025. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement. Elle indique que Madame [F] a effectué trois versements de 1000 euros le 14 février 2025, le 3 mars 2025 et le 4 avril 2025.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que Madame [L] [F] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle soutient sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil que Madame [L] [F] a manqué ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Madame [L] [F], régulièrement assignée à personne, ne comparaît pas, et n’est pas représentée à l’audience. Elle a fait parvenir un courrier reçu le 26 mai 2025 aux termes duquel elle sollicite des délais de paiement proposant de régler sa dette par des mensualités de 200 euros.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [L] [F] assignée à personne, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-[Localité 14] le 5 mars 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM CDC Habitat Social justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par la SA d’HLM CDC Habitat Social le 16 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 février 2018, du commandement de payer délivré le 21 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 21 mai 2025 que la SA d’HLM CDC Habitat Social apporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés. Les frais de contentieux ont été déduits aux termes de ce décompte.

Il convient par conséquent de condamner Madame [L] [F] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 6862,91 euros actualisée au 21 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 août 2024 sur la somme de 3722,84 euros, à compter de l’assignation du 3 mars 2025 sur la somme de 2677,88 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Madame [L] [F] le 21 août 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois prévu dans le commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 21 octobre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 28 février 2018 à compter du 22 octobre 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 832 du code de procédure civile, sans préjudice des dispositions de l’article 68, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe. Les pièces que la partie souhaite invoquer à l’appui de sa demande sont jointes à son courrier. La demande est communiquée aux autres parties, à l’audience, par le juge, sauf la faculté pour ce dernier de la leur faire notifier par le greffier, accompagnée des pièces jointes, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’auteur de cette demande incidente peut ne pas se présenter à l’audience, conformément au second alinéa de l’article 446-1. Dans ce cas, le juge ne fait droit aux demandes présentées contre cette partie que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées.

En l’espèce, Madame [L] [F] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle ne justifie cependant pas de sa situation personnelle et financière et n’apporte donc pas la preuve qu’elle est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort par ailleurs des éléments communiqués que Madame [L] [F] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant et des charges puisque le décompte fourni fait état d’un versement de 1000 euros le 4 avril 2025 couvrant l’échéance de mars 2025 mais ne couvrant pas le loyer courant appelé le 30 avril 2025.

En outre, la SA d’HLM CDC Habitat Social est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, la demande d’octroi de délais de paiement de Madame [L] [F] est rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [L] [F] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 octobre 2024, Madame [L] [F] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à compter du 22 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [F] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation.

Il convient également de la condamner à verser à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 50 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM CDC Habitat Social aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 février 2018 entre la SA d’HLM CDC Habitat Social d’une part, et Madame [L] [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 13] réunies à la date du 21 octobre 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [L] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de délai de délais de paiement formulée par Madame [L] [F] ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [L] [F] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNE Madame [L] [F] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 6862,91 euros arrêtée au 21 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2024 sur la somme de 3722,84 euros, à compter du 3 mars 2025 sur la somme de 2677,88 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [L] [F] à verser à la SA d’HLM CDC Habitat Social l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 22 octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Madame [L] [F] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [L] [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation,

DEBOUTE la SA d’HLM CDC Habitat Social de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LA GREFFIERE LA JUGE