TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00606 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E324R

MINUTE N°2026/ 149

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 24 Février 2026

OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT

c/

[E] [Y]

Copie délivrée à

Madame [E] [Y]

Copie exécutoire délivrée à

OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT

inscrit au RCS de [Localité 1] sous le n° 478 182 231

pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Mme [U], munie d’un pouvoir

DÉFENDERESSE :

Madame [E] [Y]

[Adresse 4]

[Adresse 5] [Adresse 6]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 16 décembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 4 juillet 2018 avec prise d’effet au 5 juillet 2018, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Méditerranée Habitat (ci-après dénommée OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT) a donné à bail à Mme [Y] [E] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 7] pour un loyer initial mensuel de 339.54 € hors provision sur charges et taxes non précisées.

Des loyers étant demeurés impayés, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, selon acte de commissaire de justice en date du 5 août 2025 a fait signifier à Mme [Y] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse dans le bail, remis à personne, pour un montant total de 990.11 € dont 903.73 € en principal au titre des arriérés de loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT a assigné Mme [Y] [E] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé aux fins de voir :

— Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [Y] [E] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions des articles L411-1 du code des procédures civiles d’exécution et si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner à titre provisionnel Mme [Y] [E] à payer à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 903.73 € représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— Condamner à titre provisionnel Mme [Y] [E] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— Condamner Mme [Y] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et charges jusqu’à son départ effectif des lieux, lquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

— Condamner Mme [Y] [E] au paiement de la somme de 300,00 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [Y] [E] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût de du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières ;

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en ressort que Mme [Y] [E] a déposé un dossier de surendettement pour lequel la commission a décidé d’orienter son dossier vers un Plan de Rétablissement Personnel (PRP) sans liquidation judiciaire. Elle a repris le paiement du loyer au mois d’octobre 2025 et souhaite demeurer dans le logement. En début d’année 2026, elle débutera une reconversion professionnelle pour devenir AES en école et a obtenu un financement de la région.

A l’audience du 16 décembre 2025, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, régulièrement représenté par Mme [U] [N] munie d’un pouvoir à cet effet, expose que le paiement du loyer et des charges a repris depuis deux mois, que le montant de la dette locative s’élève à la somme de 1824.36 au 30 novembre 2025 €. Elle fait état de la procédure de surendettement et de sa recevabilité au 4 novembre 2025. Elle précise que le montant du loyer restant à charge est de 166.00 € et ne pas être opposée à l’octroi éventuel de délais de paiement.

Mme [Y] [E], comparante en personne, ne conteste pas le montant de la dette. Elle indique percevoir le RSA à hauteur de 568.00 € par mois, qu’elle doit rembourser 81.00 € mensuellement pour un trop perçu de la CAF durant un an et que deux mois se sont déjà écoulés. Elle confirme la décision de la commission de surendettement et évoque un échelonnement pour apurer sa dette locative précisant cependant qu’elle ne peut rajouter que 13.00 € par mois sur le loyer. Elle verse à l’instance la décision de la commission de surendettement en date du 4 novembre 2025 ainsi qu’une facture d’eau, une facture d’électricité et deux relevés bancaires pour les mois d’octobre 2025 et novembre 2025

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 30 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 16 décembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, OPH [Localité 1] MEDITERRANNEE HABITAT justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 6 août 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 4 juillet 2018 avec prise d’effet au 5 juillet 2018 contient une clause résolutoire (article 12) qui prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges et après un délai de deux mois au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux, le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause incluse dans le bail a été signifié à Mme [Y] [E] le 5 août 2025 pour la somme de 990.11 € dont en principal 903.73 € au titre des arriérés de loyers et charges impayés.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 6 octobre 2025.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT indique à l’audience que le montant de la dette locative s’élève, au 30 novembre 2025, à la somme de 1824.36 € au titre des loyers et charges impayés

Mme [Y] [E], présente à l’audience, ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, Mme [Y] [E] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1824.36 € au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés.

4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En outre, l’article 24 VI de la loi stipule notamment que « par dérogation aux dispositions précédentes sur l’octroi des délais de paiement, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement » et l’article 24 VII stipule que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, au débat lors de l’audience, Mme [Y] [E] ne conteste pas le montant de la dette, indique ne percevoir que 568.00 € par mois au titre du RSA, devoir rembourser un trop perçu de la CAF à hauteur de 81.00 €, et sans formuler explicitement une demande d’octroi de délai de paiement, reconnaît n’être en capacité de rembourser qu’une somme de 13.00 € mensuellement en sus du loyer compte tenu de sa situation financière qui a conduit la commission de surendettement le 4 novembre 2025 à orienter son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Mme [U] [N] fait part d’une reprise du paiement résiduel du loyer à concurrence de 166.00 € depuis deux mois et ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.

Toutefois considérant les ressources et des charges de Mme [Y] [K], le montant très important de la dette locative au regard de celles-ci, du montant du loyer mensuel à charge, de la durée maximale de trois années imparti de par la loi au titre de délais de paiement que le juge peut accorder pour apurer la dette locative, il convient de constater à l’évidence l’impossibilité pour Mme [Y] [K] en l’état de parvenir à solder celle-ci dans le délai légal.

Dès lors il ne sera pas accordé de délais de paiement à Mme [Y] [K].

5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Mme [Y] [E] ne pourra qu’être expulsée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Mme [Y] [E] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation précisée au dispositif de la présente décision, fixée provisoirement au montant du loyer et des charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’au départ effectif des lieux soit la somme de 357.74 € après déduction de la réduction de loyer solidarité CAF d’un montant de 32.61 € augmentée de 18.97 € pour provision sur la taxe d’ordures ménagères et 40.57 € pour provision sur charges communes. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme les loyers qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT de l’occupation indue deson bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Y] [E], partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût de du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières ;

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide.

Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande en la cause, au regard de la situation financière de Mme [Y] [K] et de sa situation de surendettement notamment qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 juillet 2018 avec prise d’effet au 5 juillet 2018, entre d’une part OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT et d’autre part Mme [Y] [E] concernant un bien à usage d’habitation sis [Adresse 7] sont réunies à la date du 6 octobre 2025 au titre des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Mme [Y] [E] à payer à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 1824.36 € (mille huit cent vingt-quatre euros et trente-six centimes) arrêtée au 30 novembre 2025 au titre de l’arriéré des loyers et charges ;

DISONS n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [Y] [E] de libérer les lieux ainsi que tous occupants de son chef et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [Y] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [Y] [E] à payer à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 6 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 357.74 € (trois cent cinquante sept euros et soixante quatorze centimes) après déduction de la réduction de loyer solidarité CAF d’un montant de 32.61 € (trente deux euros et soixante et un centimes) augmentée de 18.97 € (dix-huit euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) pour provision sur la taxe d’ordures ménagères et 40.57 € (quarante euros et cinquante sept centimes) pour provision sur charges communes selon décompte produit, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS Mme [Y] [E] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût de du commandement de payer et de l’assignation ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme[Y] [E] ;

DEBOUTONS OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et du surplus;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT-QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,