Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 30 AVRIL 2025

N° RG 22/03417 – N° Portalis DB22-W-B7G-QU6K

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [V] [K] [H], né le 5 décembre 1968 à [Localité 6], de nationalité française, demeurant [Adresse 3],

représenté par Maître François GERBER de la SELARL CABINET GERBER, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, M^e Anne-lise ROY, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

DEFENDEURS :

Monsieur [B] [X], né le 13 septembre 1948 à [Localité 9], de nationalité

française, retraité, demeurant [Adresse 1],

représenté par M^e Marion CORDIER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Jean-Michel ARIN, avocat au barreau de CAEN, avocat plaidant

Madame [Y] [I] [W] épouse [X], née le 26

mars 1951 à [Localité 8] (Portugal), de nationalité française, retraitée, demeurant [Adresse 1],

représentée par M^e Marion CORDIER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Jean-Michel ARIN, avocat au barreau de CAEN, avocat plaidant

La société NOVA IMMOBILIER, S.A.R.L., immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES sous le numéro 751 914 755, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Thierry VOITELLIER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 01 Juin 2022 reçu au greffe le 20 Juin 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 17 Décembre 2024, Monsieur MADRE, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mars 2025, prorogé au 30 Avril 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 2 septembre 2017, Monsieur [N] [H] a acquis auprès de Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [I] [W] épouse [X] (ensemble les époux [X]) un pavillon d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7] (Yvelines).

La commercialisation de cette maison avait été confiée à la société Nova Immobilier.

L’acte de vente stipule notamment que : « L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

des vices apparents,des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,si le VENDEUR, bien que non professionnel, a réalisé lui-même les travaux,s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ». Invoquant des fissures à l’intérieur et à l’extérieur de la maison et un affaissement du plancher, Monsieur [N] [H] a mandaté un huissier de justice qui a dressé un procès-verbal de constat le 19 février 2019.

Par ordonnance du 25 juin 2019, le président du tribunal de grande instance de Versailles, statuant en référés, a désigné un expert judiciaire afin de constater l’ensemble des désordres invoqués par Monsieur [N] [H].

L’expert judiciaire a rendu son rapport en date du 12 juillet 2021.

Par exploits en date des 2 et 15 juin 2022, Monsieur [N] [H] a fait assigner Monsieur [B] [X], Madame [Y] [I] [X] et la société Nova Immobilier devant le tribunal judiciaire de Versailles.

Par ordonnance en date du 27 janvier 2023, le juge de la mise en état a notamment :

écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription présentée par les époux [X] ;réservé les dépens de l’incident ; etrenvoyé l’affaire à une audience de mise en état pour conclusions en défense au fond.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [N] [H] demande au tribunal, au visa des articles 1641 et suivants et 1240 du code civil, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner in solidum Monsieur [B] [X], Madame [Y] [I] [X] et la société Nova Immobilier à lui payer :la somme de 121 667,20 € au titre de l’indemnisation de son préjudice matériel ;la somme de 80 000,00 € au titre de l’indemnisation de son préjudice économique et moral ; condamner in solidum Monsieur [B] [X], Madame [Y] [I] [X] et la société Nova Immobilier à lui payer la somme de 6 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître [P] [D] [S], y compris les frais d’expertise.

Il soutient en substance, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, que le rapport de l’expert judiciaire prouve l’existence de fissures structurelles dans l’ensemble de la maison, constituant un vice caché, et dont certaines ont été reprises ce qui révèle l’intention des vendeurs de dissimuler le vice. Il ajoute que ce vice rend le bien impropre à son usage normal, les fissures observées étant de nature à compromettre la stabilité, la solidité, et la durabilité de l’ouvrage.

Il fait valoir que le vice lui a été dissimulé, dès lors que, contrairement à leurs déclarations contenues dans l’acte de vente, les époux [J] ont réalisé deux campagnes de travaux successives pour tenter d’y remédier – ou à tout le moins, de le dissimuler à l’acquéreur potentiel, en 2003 et 2004, notamment un ravalement ayant pour objet de dissimuler les fissures, puis en 2008 et 2009, en renforçant les fondations et en coulant une nouvelle terrasse en béton pour conforter l’immeuble. Il ajoute que certains papiers peints ont été refaits quelques mois avant la mise en vente.

Il invoque un préjudice constitué par le coût de remise en état de l’immeuble, et le montant des travaux indispensables à effectuer, auquel s’ajoutent l’immobilisation des fonds correspondant à la consignation des honoraires de l’expert, les soucis quotidiens pour la préservation d’un immeuble qui se dégrade, le trouble de jouissance et la perte de la valeur de la maison compte tenu de son état apparent.

Il soutient ensuite que la responsabilité de l’agence est engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil, pour ne pas l’avoir informé de l’état dégradé de la maison préalablement à la vente, alors qu’elle avait pour mission de vérifier l’état du bâtiment dont elle promouvait la vente et de se renseigner sur les particularités de la zone géographique. Il ajoute que le fait que la promesse signale que le bien est situé dans une zone d’aléa ou de risque, y compris de risque « fort », n’implique pas que le risque était déjà réalisé et que la maison était détériorée du fait de la concrétisation du risque. Il estime que la reconnaissance par la société Nova Immobilier, dans ses écritures, qu’elle avait connaissance des travaux effectués successivement constitue un aveu judiciaire de sa faute.

Il indique avoir découvert les vices neuf mois après la vente, compte tenu de la méthode employée par les époux [X] pour les dissimuler, et fait valoir que les photographies produites par l’agence immobilière ont été délibérément choisies car y sont dissimulés les éléments laissant apparaître les vices.

Il ajoute que l’information contenue dans la promesse et l’acte de vente sur « le risque de retrait des argiles », ou sur l’aléa fort de retrait des argiles, est une information sur un risque potentiel, stipulée en faveur de l’acheteur, et non pas une garantie sur le passé permettant de couvrir les turpitudes du vendeur qui dissimule les vices existants affectant son immeuble.

Il conteste tout défaut d’entretien depuis l’acquisition et estime qu’étaient encore susceptibles de faire l’objet d’une action lors de l’acquisition s’ils lui avaient été déclarés les travaux de décoration réalisés en 2016, soumis à une responsabilité biennale, et les travaux de gros œuvre de 2008, soumis à une responsabilité décennale.

Il estime son préjudice actuel et certain, la maison étant restée dans l’état dans lequel elle a été vendue et aucune indemnisation ne lui ayant été versée par son assureur compte tenu de l’antériorité du vice à l’acquisition. Il ajoute avoir subi un burn out en 2023 compte tenu de problèmes professionnels mais également en raison de sa confrontation aux problématiques procédurales et aux désordres affectant sa maison, ce qui a conduit à son licenciement puis à son déménagement.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [I] [X] demandent au tribunal, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de :

à titre principal,

débouter Monsieur [N] [H] de l’intégralité de ses demandes ;à titre subsidiaire,

limiter le montant des condamnations pécuniaires ;juger que les fonds correspondant aux condamnations de reprise et remise en état devront être consignés entre les mains du bâtonnier de l’Ordre des avocats du barreau d’Argentan ;juger que les fonds ne pourront être ressorti que sur présentation d’un justificatif de la réalisation effective des travaux et d’une facture acquittée ;en tout état de cause,

condamner la société Nova Immobilier à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre ;condamner Monsieur [N] [H] ou toute partie succombant à leur verser la somme de 6 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [N] [H] ou toute partie succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit de la société civile professionnelle Sillar et associés ;écarter l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ils soutiennent à titre principal qu’aucun vice caché ne peut leur être reproché, faisant valoir que les photographies produites par Monsieur [N] [H] ne permettent pas de déterminer l’endroit où elles ont été prises ; que leurs dates sont également indéterminées ; que Monsieur [N] [H] ne communique pas les annexes du contrat de vente, notamment l’annexe 22 qui comporte la cartographie d’aléa retrait gonflement des argiles ; que le constat d’huissier a été dressé près de 18 mois après la vente et ne permet que de constater les désordres apparents au jour du constat et non l’antériorité requise pour démontrer l’existence de vices cachés ; qu’à la lecture du rapport d’expertise judiciaire, il apparaît que les désordres affectant le bâtiment litigieux résultent non pas de vices cachés mais de la problématique identifiée tant en page 4 du compromis de vente qu’en page 16 de l’acte notarié, à savoir la localisation de la maison dans une région dans laquelle le risque lié au gonflement et retrait des argiles est un « aléa fort », de sorte que Monsieur [N] [H] ne pouvait ignorer ce risque dont il avait été parfaitement averti.

Ils contestent avoir procédé à des travaux importants dans le délai de dix ans précédant la vente afin de dissimuler lors de celle-ci les désordres apparus par la suite et exposent avoir, en 2003, dans le cadre de l’entretien et l’mélioration de leur bien, fait procéder au changement de la porte d’entrée et trois fenêtres, puis des travaux de ravalement et d’isolation en 2004, que les travaux réalisés par l’entreprise AS Bâtiment ne concernaient que le garage et la création d’une terrasse et ne nécessitaient pas une déclaration lors de la vente, ne s’agissant ni d’une construction, ni d’une réalisation, que la réalisation d’une cuisine en 2005 n’est pas critiquée et qu’en tout état de cause les travaux entrepris n’avaient d’autre but que d’entretenir le bien, indépendamment de la vente.

Ils ajoutent que le risque « aléa les variations de volume des sols facteurs accentuant FORT » était clairement indiqué dans le compromis puis l’acte de vente, l’expert judiciaire ayant conclu que l’origine des désordres était principalement dû à la nature du terrain, que si des reprises avaient été effectuées avant la vente elles étaient visibles lors de celle-ci et que l’absence d’entretien des évacuations des eaux pluviales, gouttières, chéneaux, caniveaux, regards et traitement de trop plein de citerne eaux pluviales, retenu par l’expert comme un facteur accentuant les variations de volume des sols, est imputable au demandeur, propriétaire depuis deux ans.

Ils estiment à titre subsidiaire que les demandes doivent être ramenées à de plus juste proportion, l’estimation de la remise en état de la maison à hauteur de 72 000 € TTC sur une base forfaitaire de 500 € par m2 ne reposant sur aucun justificatif.

Ils concluent au rejet de l’appel en garantie de la société Nova Immobilier, l’immeuble présenté à la vente étant bien entretenu et sans aucun désordre.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 février 2024 société Nova Immobilier demande au tribunal, au visa des articles 1104, 1137, 1217, 1240, 1353 et suivants du code civil et des articles L. 125-1 et suivants du code des assurances, de :

à titre principal,

débouter Monsieur [N] [H], et toutes les autres parties, de l’intégralité de leurs demandes formées à son encontre ;à titre subsidiaire,

dire, s’agissant d’un manquement à une obligation d’information et de conseil avant la signature de la promesse de vente et de l’acte de vente, la perte de chance de Monsieur [N] [H] de ne pas contracter est au maximum de 1 %, et limiter en conséquence l’indemnisation pouvant être mise à la charge de la société Nova Immobilier ;condamner les époux [J] à relever indemne et garantir la société Nova Immobilier de l’ensemble des condamnations qui pourraient être mises à sa charge ;subordonner l’exécution provisoire à la constitution d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations en cas d’infirmation du jugement ;en tout état de cause,

condamner Monsieur [N] [H], ou toute partie succombant, à lui payer une somme de 6 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [N] [H], ou toute partie succombant, aux entiers dépens, dont distraction au profit de la société civile professionnelle Courtaigne Avocats.

Elle soutient tout d’abord que sa responsabilité ne peut être engagée sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, en l’absence d’un lien contractuel avec le demandeur.

Elle soutient ensuite en substance que Monsieur [N] [H] ne rapporte pas la preuve d’une faute de la société Nova Immobilier, alors qu’elle lui a fourni l’ensemble des informations en sa possession, notamment lors des deux visites qu’il a effectuées de la maison, qu’elle n’est le rédacteur ni du compromis de vente, ni de l’acte de vente et qu’aux termes de ces actes, Monsieur [N] [H] a bien été informé des risques liés aux mouvements du sol, dans des termes clairs et sans équivoque sur le risque « fort » de mouvement des sols en raison de la sécheresse.

Elle indique qu’avant la procédure de référé et a fortiori avant la vente, elle n’avait connaissance d’aucun vice affectant le bien immobilier objet de la vente, les photographies prises dans le cadre de la vente de la maison prouvant qu’aucun élément ne permettait d’envisager l’existence de désordres, mais qu’au contraire celle-ci paraissait en parfait état.

Elle ajoute qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir constaté les désordres affectant la maison et de ne pas avoir effectué des investigations plus poussées, alors qu’il n’est pas démontré que les désordres existaient lors de la vente, ni qu’elle aurait pu les découvrir, le fait que les vendeurs aient embelli leur bien, en le repeignant ou en le rangeant, avant les visites de vente ne caractérisant pas une manœuvre dolosive, mais un usage habituel afin de donner la meilleure image du bien en vente.

Elle soutient ensuite que le demandeur ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité entre une faute de la société Nova Immobilier et le préjudice allégué, compte tenu de l’apparition des désordres postérieurement à la vente, du fait que l’expert judiciaire a conclu que les désordres avaient pour cause un mouvement des sols et que deux arrêtés de catastrophes naturelles ont été pris au titre des mouvements des sols résultant des sécheresses ayant eu lieu du 1er octobre 2018 au 31 décembre 2019, soit postérieurement à la vente.

Elle estime à titre subsidiaire que s’il était retenu un manquement à une obligation d’information et de conseil, ce qui n’apparaît pas établi au regard du compromis de vente et de l’acte de vente, le préjudice du demandeur ne serait constitué que d’une perte de chance de ne pas contracter, dont il n’est pas justifié et dont le taux ne peut excéder 1 %.

Elle soutient qu’il n’est pas rapporté la preuve d’un préjudice actuel et certain, le préjudice matériel invoqué étant pris en charge par l’assurance multirisques habitation du demandeur au titre des catastrophes naturelles, le devis établi par la société Uretek ne correspondant pas au montant validé par l’expert judiciaire, l’indemnité réclamée au titre de travaux de peinture et de platerie de l’ensemble de la maison n’étant justifiée par aucun devis, ni aucune facture et n’ayant pas été retenue par l’expert judiciaire, de même que le surplus des demandes pécuniaires.

Atitre plus subsidiaire, ils estiment que, s’il devait être jugé que les époux [X] avaient connaissance de vices affectant la maison dissimulés lors de la vente, cela impliquerait de facto qu’ils ont commis des dols, et au minimum des réticences dolosives, qui engageraient leur responsabilité, caractérisant un manquement fautif des époux [X] à leur obligation de loyauté à l’égard de leur mandataire, la société Nova Immobilier, qui engagerait leur responsabilité.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 septembre 2024.

A l’audience du 17 décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025, prorogé au 30 avril 2025 date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger », lorsqu’elles développent en réalité des moyens dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal.

Sur la demande formée sur le fondement de la garantie des vices cachés :

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du code civil précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. La garantie ne peut être exclue que si l’acquéreur est en mesure de se convaincre du vice dans toute son ampleur et dans ses conséquences, et sans examen de nature technique ou autres recherches périlleuses (Ass. Plén., 27 octobre 2006, pourvoi n° 05-18.977, Bull. 2006, Ass. plén, n° 13 ; 3ème Civ., 14 septembre 2023, pourvoi n° 22-16.623).

L’article 1643 du même code indique que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 du code civil dispose quant à lui que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article 1645 du même code précise que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tout les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la maison objet de la vente litigieuse présente de nombreuses fissures, visibles à l’intérieur et à l’extérieur du pavillon, et de nature structurelle, ainsi qu’un affaissement du plancher, avec une déssolidarisation du carrelage et des plinthes.

L’existence matérielle des désordres est également corroborée par les pièces produites par le demandeur, notamment un procès-verbal de constat d’huissier en date du 19 février 2019 établi à la demande de Monsieur [N] [H].

Dans son rapport déposé le 12 juillet 2021, l’expert judiciaire estime que « l’origine des désordres est principalement due à la nature du terrain » et précise que « la consistance et le volume des sols argileux se modifient en fonction de leur teneur en eau. Lorsque leur teneur en eau augmente, le sol devient souple et son volume augmente. On parle alors de « gonflement des argiles ». Un déficit en eau provoquera un assèchement du sol, qui devient dur et cassant. On assiste alors à un phénomène inverse de rétractation ou « retrait des argiles ».

Un « aléa fort » signifie que les variations de volume ont une très forte probabilité d’avoir lieu. Ces variations peuvent avoir des conséquences importantes sur le bâti (comme l’apparition de fissures dans les murs). »

L’expert judiciaire, qui a par ailleurs constaté notamment la présence de déchets végétaux dans les caniveaux, précise que « l’absence d’entretien des évacuations des eaux pluviales, gouttières, chéneaux, caniveaux, regards et de traitement du trop plein de la citerne EP sont des facteurs accentuant les variations de volumes des sols. En effet si les EP (eaux pluviales) ne sont pas canalisées, elles se répandent dans les sols. » Le manque d’entretien est ainsi présenté comme un facteur agravant et non comme la cause des désordres.

Si Monsieur [N] [H] indique avoir découvert les fissures plusieurs mois après l’acquisition, l’antériorité de ces désordes structurels ressort notamment des mentions du rapport d’expertise judiciaire selon lesquelles certaines lézardes sont apparues en des lieux qui avaient fait l’objet de reprises auparavant et d’un devis de la société AS Bâtiment en date du 16 septembre 2008 qui mentionne le rattrapage de fissures sur la façade.

Le compromis de vente sous seing privé conclu entre les parties le 5 mai 2017 comporte en page 16 une clause intitulée « aléa – retrait gonflement des argiles », qui stipule qu’ « Aux termes des informations mises à disposition par la Préfecture du département, le BIEN est concerné par la cartographie de l’aléa retrait gonflement des argiles établie par le Ministère de l’écologie, de l’énergie et du développement durable et de la mer ainsi que par la direction départementale de l’équipement.

L’aléa le concernant est un aléa FORT.

Une copie de la cartographie d’aléa retrait gonflement des argiles est jointe. »

Une clause rédigée dans les mêmes termes est reprise en page 16 de l’acte authentique de vente.

Nonobstant ces stipulations, les désordres invoqués n’étaient pas apparents pour Monsieur [N] [H] dans toute leur ampleur et leurs conséquences. En effet, ces clauses visaient à informer l’acquéreur sur un risque futur de retrait des argiles et ne démontrent pas une connaissance de l’état dégradé du pavillon au jour de la vente. Par ailleurs, les fissures existantes avaient été dissimulées notamment par la pose d’une treille couverte de végétation grimpante sur le pignon ouest du garage, par des travaux de reprises et par la pose de papiers peints quelques mois avant la mise en vente. Les photographies produites par la société Nova Immobilier ne révèlent ainsi aucun caractère apparent des désordres invoqués.

Les époux [X] se prévalent de la clause de non-garantie contenue dans l’acte de vente, en contestant avoir eu connaissance des désordres invoqués par Monsieur [N] [H].

Il est constant que les vendeurs ne sont pas des professionnels de l’immobilier. Toutefois, les époux [X] ont fait procéder au cours de la décennie précédent la vente à un certain nombre de travaux, notamment de reprise de fissures et de consolidation des fondations, dont ils n’ont pas informé l’acquéreur. De même, ils ont fait poser du papier peint dans certaines pièces quelques mois avant la vente, de sorte qu’ils avaient nécessairement connaissance des fissures dissimulées par la pose de ce nouveau revêtement.

Il en résulte que, contrairement à ce qu’ils soutiennent, les vendeurs avaient connaissance de désordres affectant le plancher et de l’état fortement dégradé des murs du pavillon, de sorte que la clause de non-garantie des vices cachés, stipulée à l’acte de vente, ne peut être valablement opposée au demandeur.

Enfin, ainsi que cela ressort notamment du rapport d’expertise judiciaire, les désordres retenus caractérisent un vice caché en ce qu’ils diminuent tellement l’usage auquel on destine la maison – notamment l’habitation ou une revente – que l’acheteur n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il l’avait connu.

Compte tenu de ces éléments et en application de l’article 1645 du code civil, il appartient à Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [I] [X] de restituer à Monsieur [N] [H] une partie du prix de vente, afin de compenser la perte de l’utilité de la chose (3ème Civ., 14 décembre 2017, pourvoi n° 16-24.170, Bull. 2017, III, n° 139), sur la base du coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, et de l’indemniser des conséquences dommageables subies.

sur la demande formée au titre des travaux de reprise :

Monsieur [N] [H] justifie par la production d’un courrier de son assureur habitation que les désordres constitutifs d’un vice caché n’ont pas donnés lieu à une indemnisation de la part de ce dernier.

Sur la base du rapport d’expertise et du devis de la société Uretek France en date du 6 décembre 2023, il convient d’évaluer à la somme de 49 667,20 € TTC les travaux de reprises afférents aux désordres par injection de résine, et, sur la base du devis du 2 septembre 2022, à la somme de 21 330,00 € TTC les travaux de remise en état de la maison, soit un montant total de 70 997,20 € TTC, mis à la charge de Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [I] [X] au titre des travaux de reprise.

Dès lors que le préjudice de Monsieur [N] [H] est certain et actuel, et que son existence n’est pas subordonné à la réalisation effective des travaux de reprise, il n’y a pas lieu d’ordonner la consignation de cette somme.

sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice économique et moral :

Monsieur [N] [H] justifie avoir versé la somme totale de 5 733,16 € au titre du coût de l’expertise judiciaire, dont le montant relève des dépens. Compte tenu des dates auxquelles la provision pour frais d’expertise judiciaire a été consignée et du taux d’intérêt légal, il convient d’évaluer à la somme de 1 344,68 € le préjudice économique résultant pour le demandeur du défaut de disposition de cette somme pendant la durée de la procédure.

En revanche, le demandeur ne justifie par aucune pièce le trouble de jouissance qu’il invoque, à défaut notamment de démontrer la durée nécessaire à la mise en oeuvre des travaux de reprise.

De même, doit être rejetée l’indemnisation sollicitée au titre d’une perte de valeur de la maison, qui est déjà indemnisée au titre des travaux de reprise.

Enfin, l’acquisition d’une maison affecté de vices cachés a été source de déception et de tracas pour Monsieur [N] [H], générant ainsi un préjudice moral.

Ce dernier est justement réparé par l’allocation d’une somme de 2 000,00 € à titre de dommages et intérêts.

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et elle ne se présume pas.

En l’espèce, la clause de solidarité figurant en page 3 de l’acte de vente litigieux justifie une condamnation solidaire des époux [X].

En application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, et à défaut de demande particulière, les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les demandes de Monsieur [N] [H] à l’encontre de la société Nova Immobilier :

Il appartient à l’agent immobilier de vérifier personnellement la consistance matérielle et juridique des biens vendus par son entremise, et notamment de s’informer sur la cause de la discordance qu’il est en mesure de constater entre le descriptif du bien et sa configuration réelle (1ère Civ., 11 septembre 2013, pourvoi n° 12-23.087).

Engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’acquéreur l’agent immobilier qui manque à cette obligation d’information et de conseil en n’attirant pas son attention sur l’existence de désordres apparents affectant le bien vendu, qu’en sa qualité de professionnel averti, il ne peut ignorer (3ème civ., 23 octobre 2013, pourvoi n° 10-15.687).

Par ailleurs, il appartient au demandeur de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation, qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance. Ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis. En toute hypothèse, la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l’aléa jaugé et ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, la société Nova Immobilier reconnaît avoir eu connaissance des travaux effectués par les époux [X].

Or, la société Nova Immobilier elle ne justifie pas s’est acquittée de ses obligations d’information et de conseil à l’égard de l’acquéreur, qui impliquaient pour elle notamment de se renseigner sur les causes et l’étendue de ces travaux, ce qui lui aurait permis de prendre connaissance des désordres et d’en informer le demandeur.

Le manquement de la société Nova Immobilier a privé Monsieur [N] [H] d’une chance de ne pas contracter la vente ou de la contracter à de meilleures conditions s’il avait été correctement informé de l’état du pavillon.

L’assiette de cette perte de chance correspond aux préjudices établis par le demandeur. Sont taux doit être apprécié au regard de l’aléa inhérent aux marges de négociation respectives des parties à la vente, qui dépend notamment de l’intérêt manifesté par d’autres acquéreurs potentiels pour le bien. A cet égard, en l’absence d’autre donnée, il convient de tenir compte d’un mandat de vente du bien consenti le 14 février 2017 et d’une signature de la promesse de vente intervenue le 5 mai 2017, soit à l’issue d’une période de moins de trois mois.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’évaluer à 5 000,00 € le préjudice résultant pour Monsieur [N] [H] de la perte de chance de négocier un meilleur prix s’il avait été correctement informé des désordres par la société Nova Immobilier et de condamner cette dernière in solidum avec les vendeurs dans la limite de ce montant.

Le surplus des demandes de Monsieur [N] [H] à l’encontre de la société Nova Immobilier est rejeté.

Sur la demande de garantie formée par de la société Nova Immobilier à l’encontre des époux [X] :

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, alors que la société Nova Immobilier reconnaît avoir été informée des travaux effectués dans le pavillon par les vendeurs, elle ne démontre pas le dol qu’elle impute aux époux [X].

En conséquence, il convient de rejeter la demande de garantie formée à leur encontre.

Sur la demande de garantie formée par les époux [X] à l’encontre de la société Nova Immobilier :

En vertu des dispositions des articles 1984 et 1992 du code civil, le mandataire agit au nom du mandant, dans la limite des pouvoirs qui lui sont confiés, et est responsable à l’égard de celui-ci de toute faute commise dans sa gestion, caractérisée par un manque de diligence et de vigilance dans l’exécution de ses missions, dès lors que cette faute de gestion a causé un préjudice au mandant.

L’article 1991 alinéa 1er du code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 du même code ajoute que le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les époux [X] n’invoquent aucun manquement de la société Nova Immobilier à leur égard, ce qui justifie le rejet de leur demande de garantie formée à l’encontre de l’agence immobilière.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Monsieur [B] [X], Madame [Y] [I] [X] et la société Nova Immobilier, parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, dont le coût de l’expertise judiciaire et les dépens de la procédure de référé (3ème Civ., 17 mars 2004, pourvoi n° 00-22.522, Bull. 2004, III, n° 56).

En application de l’article 699 du code de procédure civile, Maître [P] [D] [S] peut recouvrer directement contre Monsieur [B] [X], Madame [Y] [I] [X] et la société Nova Immobilier les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies et à défaut de production de factures acquittées, Monsieur [B] [X], Madame [Y] [I] [X] et la société Nova Immobilier sont condamnés in solidum à verser à Monsieur [N] [H] la somme totale de 3 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [I] [X] à payer à Monsieur [N] [H] à titre de dommages et intérêts :la somme de 70 997,20 € TTC au titre des travaux de reprise ;la somme de 1 344,68 € en réparation du préjudice économique ;la somme de 2 000,00 € en réparation du préjudice moral ;avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE la société Nova Immobilier à payer in solidum avec Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [I] [X] la somme ainsi retenue au titre des travaux de reprise dans la limite d’un montant de 5 000,00 € ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [X], Madame [Y] [I] [X] et la société Nova Immobilier aux dépens, dont le coût de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [O] [A], et les dépens de la procédure de référé ;

DIT que Maître [P] [D] [S] peut recouvrer directement contre Monsieur [B] [X], Madame [Y] [I] [X] et la société Nova Immobilier les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [X], Madame [Y] [I] [X] et la société Nova Immobilier à payer à Monsieur [N] [H] la somme de 3 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demande, dont la demandes de la société Nova Immobilier tendant à être garantie par Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [I] [X] et la demande des époux [X] tendant à être garantis par la société Nova Immobilier ;

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 30 AVRIL 2025 par Monsieur MADRE, Vice-Président, siégeant en qualité de Juge Unique, assisté de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M^e Jean-Michel ARIN

Maître [Localité 5] GERBER de la SELARL CABINET [R]

M^e Marion CORDIER

M^e Anne-lise ROY

M^e Thierry VOITELLIER