COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2025

N° RG 25/01283 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZSQ

N°minute : 25/00397

DEMANDERESSE :

Madame [D] [Z] [G] [I] veuve [E]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e Audrey HAMELIN, avocate au barreau de BLOIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [U] [F] [K]

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 24 Septembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Tatjana JEVTIC, Magistrate à Titre Temporaire,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière

GROSSE : M^e Audrey HAMELIN

EXPÉDITION : Madame [D] [I], la Préfecture de Loir-et-Cher

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 23 mai 2024, Mme [D] [I] a consenti, à compter du 24 mai 2024, un bail d’habitation à M. [N] [K] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5] (LOIR ET CHER) contre le paiement d’un loyer mensuel de 530 €, outre le règlement des provisions sur charges. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à 530 €.

Le 21 octobre 2024, Mme [D] [I] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire concernant un arriéré locatif d’un montant de 2120,00 € en principal.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2025, dénoncé le 23 avril 2025 par voie dématérialisée à la Préfète du Loir-Et-Cher, Mme [D] [I] a fait assigner M. [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BLOIS aux fins de :

— constater la résiliation du bail et subsidiairement prononcer la résiliation ;

— ordonner au défendeur de libérer les lieux

— à défaut, autoriser son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin,

— le condamner au paiement de la somme de 2650,00 € au titre des loyers et charges échus impayés au 3 février 2025, avec intérêts de retard à compter de l’exploit introductif d’instance

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux sommes qui seraient dues en application du bail, jusqu’à la complète libération du logement de ses occupants;

— le condamner au paiement d’une somme de 1500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la procédure

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire initialement fixée au 07 janvier 2026 a été avancée par courrier du greffe à l’audience du 24 septembre 2025.

M. [N] [K] a été avisé par lettre simple et courrier recommandé revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

L’affaire a été évoquée à l’audience du 24 septembre 2025.

À cette audience, l’avocat de Mme [D] [I] comparaît et maintient l’ensemble des demandes figurant dans l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 7504,38 € arrêtée au 17 septembre 2025, précisant que le locataire n’a réglé qu’une somme de 680 € au total en juillet et août 2025

M. [N] [K] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis à la juridiction avant l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 16 du code de procédure civile, « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués et produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ».

En l’espèce, le demandeur produit à l’audience un décompte actualisé faisant état d’une aggravation de la dette de M. [N] [K]. Ce document ne saurait être pris en compte par la juridiction dès lors que la procédure étant orale et M. [N] [K] non comparant, celui-ci n’en a pas eu connaissance. Il convient donc de déclarer irrecevable ce décompte de créance pour non-respect du principe de la contradiction.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation

Mme [D] [I] justifie avoir dénoncé le 24 octobre 2024 à la CCAPEX le commandement de payer, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 22 avril 2025 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du code de la sécurité sociale.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loir Et Cher par voie électronique le 23 avril 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 24 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

La demande visant à la constatation de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Par application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 le délai d’acquisition de la clause résolutoire, de notification à la CCAPEX et de dénonciation à l’autorité préfectorale est de six semaines.

En l’espèce le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 21 octobre 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2257,42 € dont 2120,00 € au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 03 décembre 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [N] [K] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 03 décembre 2024, causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et jusqu’au départ effectif de M. [N] [K] des lieux, caractérisé par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès verbal d’expulsion ou de reprise et de le condamner au paiement de celle-ci.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 2° du code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le demandeur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, l’avenant, le commandement de payer délivré le 21 octobre 2024 et le décompte de la créance arrêtée au 18 mars 2025 faisant apparaître une somme de 4240,00 € à la charge du défendeur.

En s’abstenant de comparaître, M. [N] [K] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements autres que ceux mentionnés sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, il convient de condamner M. [N] [K] à verser à son bailleur la somme de 4240,00 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtée au 18 mars 2025 (échéance mars 2025 incluse), avec intérêts de retard au taux légal à compter du 22 avril 2025.

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [N] [K], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner M. [N] [K] à payer à Mme [D] [I] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déclare les pièces actualisées produites à l’audience par Mme [D] [I] irrecevables ;

Déclare Mme [D] [I] recevable en son action ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 03 décembre 2024 ;

Constate la résiliation du bail du 23 mai 2024 conclu entre Mme [D] [I] et M. [N] [K] portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] (LOIR ET CHER) à la date du 03 décembre 2024 ;

Dit M. [N] [K] désormais occupant sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

Ordonne en conséquence à M. [N] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

Dit qu’à défaut par M. [N] [K] d’avoir libéré les lieux, six semaines après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

Condamne M. [N] [K] à payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté des charges outre les revalorisations légales, à compter du 03 décembre 2024 et jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès verbal d’expulsion ou de reprise ;

Condamne M. [N] [K] à payer à Mme [D] [I] la somme de 4240,00 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 18 mars 2025 (échéance mars 2025 incluse), avec intérêts de retard au taux légal à compter du 21 octobre 2024;

Condamne M. [N] [K] à payer à Mme [D] [I] 800,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [N] [K] aux dépens.

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à la préfecture du Loir Et Cher en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

La Greffière, La juge des contentieux de la protection,