TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU :

30 mars 2026

RÔLE : N° RG 23/03134 – N° Portalis DBW2-W-B7H-L5A6

AFFAIRE :

Société PILOTIMMO

C/

[G] [B] [J] [W]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

SARL BAFFERT-MALY

SARL [X] [E] [V] [O]

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

SARL BAFFERT-MALY

SARL [X] [E] [V] [O]

service de l’enregistrement

N°2026

CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDERESSE

Société PILOTIMMO,

dont le siège social est sis [Adresse 1], inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n° 453 847 451 – prise en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée et plaidant à l’audience par Maître Edouard BAFFERT de la SARL BAFFERT- MALY, avocats au barreau de MARSEILLE

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [B] [J] [W]

né le 23 mai 1963 à [Localité 3]

de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Christian SALOMEZ de la SARL RAYNE SALOMEZ GOMEZ CANEL & ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et plaidant à l’audience par M^e Christophe ARNAUD, avocat au barreau des Hautes Alpes

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRÉSIDENT : Madame CHASTEL Céline, vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame TOUATI, greffière

DEBATS

A l’audience publique du 12 janvier 2026, après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 09 mars 2026 puis prorogée au 30 mars 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

assistée de Madame MILLET, Greffier

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Par un acte authentique reçu par Maître [P], notaire, le 12 février 2020, Monsieur [G] [W] a consenti à la SARL PIERREVAL INGENIERIE une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain à bâtir nu de toute construction, à l’exception d’un cabanon, figurant au cadastre section AI n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], et [Cadastre 4] pour une surface de 8 096 m2 au prix de 2 976 000 euros, sis [Adresse 3] sur la commune de [Localité 4].

La promesse était consentie pour une durée de 17 mois expirant le 12 juillet 2021.

Par acte dressé par devant Maître [P] et signé le 4 septembre 2020 entre Monsieur [G] [W] et la SARL PIERREVAL INGENIERIE, les parties ont convenu de proroger la date maximale des autorisations administratives relatives au permis de construire à la date du 29 janvier 2021 au lieu du 30 septembre 2020 et de proroger l’expiration de la promesse à la date du 30 septembre 2021.

Par courrier du 2 avril 2021, la SARL PIERREVAL INGENIERIE a écrit à Monsieur [G] [W] afin de lui proposer une modification à la baisse du prix d’acquisition.

Par acte authentique de vente dressé en l’étude de Maître [P], notaire, le 29 avril 2021, Monsieur [G] [W] a consenti à la SAS PILOTIMMO, une promesse unilatérale de vente portant sur le même bien immobilier au prix de 2 100 000 euros.

La promesse était consentie pour une durée de 17 mois expirant le 10 septembre 2022 et comportait une condition suspensive d’obtention d’une autorisation administrative.

Par courrier du 22 septembre 2021, le Directeur Régional Sud-Est de la SARL PIERREVAL INGENIERIE a écrit à Monsieur [G] [W] qu’en raison des conclusions de l’étude de sol, l’une des conditions de la promesse était défaillie, laquelle était caduque sans indemnité de part et d’autre. Il lui confirmait en conséquence qu’il ne lèverait pas l’option d’acquisition.

Le 15 septembre 2021, la SAS PILOTIMMO a déposé une demande de permis de construire, refusée le 4 janvier 2022.

Le 26 octobre 2021, la SCCV [Localité 4] [Adresse 3] a obtenu un permis de construire sur le terrain litigieux et a fait procéder à son affichage, constaté par procès-verbal de constat de commissaire de justice du 27 mars 2023.

Le 25 mars 2022, la SAS PILOTIMMO a déposé une demande de permis de construire puis une demande de permis d’aménager le 16 août 2022, acceptée le 3 mars 2023.

Le 3 mars 2023, Maître [P] a informé la SAS PILOTIMMO de l’expiration de la promesse qui lui avait été consentie et de ce que Monsieur [G] [W] ne souhaitait pas régulariser de nouvelle promesse à son profit.

Par lettres recommandées avec accusé de réception des 3 avril 2023 et 12 mai 2023 adressées respectivement à Maître [P] et à Monsieur [G] [W], la SAS PILOTIMMO a demandé à Monsieur [G] [W] de réitérer la vente, à défaut de quoi, il saisirait le tribunal judiciaire en exécution forcée et indemnisation de ses préjudices.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2023, la SAS PILOTIMMO a fait citer Monsieur [G] [W] devant la présente juridiction afin d’obtenir l’exécution de la vente à son profit au prix de 2 100 000 euros.

Par sommation interpellative du 21 mai 2024, Monsieur [G] [W] a informé la SAS PILOTIMMO de ce qu’il était prêt à régulariser la vente à charge pour elle d’acquérir le bien immédiatement et au plus tard dans le délai d’un mois.

Dans ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 20 mai 2024, la SAS PILOTIMMO a demandé au juge de la mise en état :

— d’ordonner à Monsieur [G] [W] la publication de son attestation de propriété de l’immeuble litigieux, sous astreinte,

— condamner Monsieur [G] [W] au paiement à titre provisionnel de la somme de 750 000 euros à valoir sur le préjudice subi par elle suite au retard pris sur l’opération,

— débouter Monsieur [G] [W] de l’ensemble de ses demandes,

— réserver les dépens.

Dans ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 20 mai 2024, Monsieur [G] [W] a demandé au juge de la mise en état de :

— rejeter la demande de la société PILOTIMMO tendant à sa condamnation sous astreinte à faire procéder à la publication de son attestation de propriété au service de publicité foncière,

— condamner la société PILOTIMMO à lui payer une provision de 1 500 000 euros à valoir sur le prix de vente du terrain objet de la procédure,

— condamner la société PILOTIMMO à lui payer 200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident

— rejeter toute demande contraire.

Par ordonnance du 22 avril 2025, le juge de la mise en état a rejeté les demandes de la SAS PILOTIMMO tendant à ordonner sous astreinte la publication de l’attestation de propriété et en condamnation de Monsieur [G] [W] au paiement d’une provision de 750 000 euros. Il a rejeté la demande de Monsieur [G] [W] en condamnation de la SAS PILOTIMMO au paiement d’une provision de 1 500 000 euros, rejeté la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, réservé les dépens, et renvoyé l’affaire à la mise en état.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile et au visa des articles 1103, 1112-1, 1583, 1604, 1605 et 1653 du code civil, la SAS PILOTIMMO demande à la juridiction de :

— ordonner à Monsieur [G] [W] de publier au service de publicité foncière son titre de propriété et cela, dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— suspendre l’exigibilité du prix de vente jusqu’à réalisation de cette publication,

— ordonner à Monsieur [G] [W] de purger officiellement les revendications de la SCCV [Localité 5] sur le terrain,

— suspendre l’exigibilité du prix de vente jusqu’à réalisation de cette procédure,

— ordonner l’exécution forcée de la vente par Monsieur [G] [W], né le 23 mai 1963 à [Localité 3], domicilié [Adresse 4] (France) de l’immeuble suivant : un terrain à bâtir nu de toute construction, à l’exception d’un cabanon, situé à [Adresse 5] et figurant au cadastre section Al n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] pour une surface de 8 096 m2 au profit de la SAS PILOTIMMO, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 453 847 451, dont le siège social est [Adresse 6] (France), au prix de deux millions cent mille euros (2.100.000,00 euros),

— condamner Monsieur [G] [W] au paiement de la somme de 1 200 000 euros à son profit en indemnisation du préjudice du fait de la perte de chance de réaliser une opération de promotion sur un immeuble collectif,

— condamner Monsieur [G] [W] au paiement de la somme de 45 175,67 euros HT en indemnisation du préjudice subi par elle au titre des frais et honoraires exposés pour l’étude du projet de promotion sur un immeuble collectif ;

— condamner Monsieur [G] [W] au paiement de la somme de 780 000 euros à son profit en indemnisation du préjudice subi suite au retard pris dans la réalisation de l’opération lotisseur,

— débouter Monsieur [G] [W] de l’ensemble de ses prétentions,

— condamner Monsieur [G] [W] au paiement de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que la publication aux services de la publicité foncière par Monsieur [G] [W] de son titre de propriété sur le terrain, qui indique l’avoir reçu en succession, permettra seule d’établir, et sans risque de contestation de tiers, sa propriété sur les parcelles objets de la promesse de vente. Elle sollicite en outre que soient purgées les revendications de la SCCV [Localité 5] sur le terrain, dès lors que Monsieur [G] [W] a signé avec elle une promesse en avril 2021, alors même qu’il se savait lié au groupe Pierreval jusqu’en septembre 2021. Elle demande que soit prononcée une exécution forcée de la vente ainsi que l’indemnisation de son manque à gagner financier, compte tenu des fautes commises par Monsieur [G] [W] entraînant l’abandon de son projet immobilier initial pour le remplacer par un projet de moindre envergure et du retard dans la réalisation de l’opération. Elle lui reproche ainsi un manquement à l’obligation d’information pour ne pas lui avoir révélé l’existence de la promesse antérieurement consentie à un promoteur concurrent. Elle soutient que le fait de ne pas avoir fait purger cette difficulté et fait publier son titre de propriété, constituent des manquements contractuels à l’obligation de délivrance et de garantie. Elle invoque aussi un manquement à son obligation de bonne foi pour avoir permis à ce promoteur de déposer un permis de construire sur le terrain après la signature de la promesse à son profit.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile et au visa des articles 1103, 1583 et 1584 du code civil, Monsieur [G] [W] demande à la juridiction de :

— constater la vente entre lui et la SAS PILOTIMMO d’un terrain situé [Adresse 3] à [Localité 6] figurant au cadastre section AI N° [Cadastre 1]. 34, [Cadastre 3] et 50 pour une surface de 8096 M2 pour un prix de 2 100 000 € (deux millions cent mille euros),

— condamner la SAS PILOTIMMO au paiement de la somme de 2 100 000 euros outre intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024, date de la sommation interpellative formalisant l’accord sur la chose et le prix,

— condamner la SAS PILOTIMMO à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SAS PILOTIMMO à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— rejeter toute demande contraire.

Il explique qu’il est désormais en accord avec une régularisation de la vente au profit de la SAS PILOTIMMO, sa position ayant évolué dans la mesure où l’existence de la procédure et sa longueur ont été de nature à empêcher toute régularisation d’une vente avec un tiers. Il estime la demande en publication d’une attestation de propriété purement dilatoire, cette publication étant coûteuse et pouvant être régularisée un instant avant la vente. Il ajoute qu’en tout état de cause, dans le cas où le tribunal constate la vente, l’existence d’un titre ne sera pas nécessaire puisque le jugement servira de titre. Il réfute toute revendication ultérieure de la société PIERREVAL sur le bien en l’état de sa renonciation expresse à la régularisation de la promesse. Il soutient avoir subi un préjudice en raison de l’attitude de la SAS PILOTIMMO qui a refusé de régulariser amiablement la vente, et souhaite une imposer une diminution du prix de vente en connaissance des droits de succession importants dont il est redevable.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 8 septembre 2025, avec effet différé au 9 janvier 2026 et fixée à l’audience de plaidoirie du 12 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande relative à la publication du titre de propriété

Aux termes de l’article 3 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955"Aucun acte ou décision judiciaire sujet à publicité dans un service chargé de la publicité foncière ne peut être publié au fichier immobilier si le titre du disposant ou dernier titulaire n’a pas été préalablement publié, conformément aux dispositions du présent décret.

Il est fait exception à cette règle si le droit a été acquis sans titre, notamment par prescription ou accession, ou si le titre du disposant ou dernier titulaire est antérieur au 1er janvier 1956.”

En vertu de l’article 28 de ce décret “Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

1° Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :

a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ;

b) Bail pour une durée de plus de douze années, et, même pour un bail de moindre durée, quittance ou cession d’une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus ;

c) Titre d’occupation du domaine public de l’Etat ou d’un de ses établissements publics constitutif d’un droit réel immobilier délivré en application des articles L. 34-1 à L. 34-9 du code du domaine de l’Etat et de l’article 3 de la loi n° 94-631 du 25 juillet 1994 ainsi que cession, transmission ou retrait de ce titre.

2° Les actes entre vifs dressés distinctement pour constater des clauses d’inaliénabilité temporaire et toutes autres restrictions au droit de disposer, ainsi que des clauses susceptibles d’entraîner la résolution ou la révocation d’actes soumis à publicité en vertu du 1° ; de même, les décisions judiciaires constatant l’existence de telles clauses ;(…)

3° Les attestations notariées, établies en exécution de l’article 29 en vue de constater la transmission ou la constitution par décès de droits réels immobiliers ;

4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :

a) Les actes confirmatifs de conventions entachées de causes de nullité ou rescision ;

b) Les actes constatant l’accomplissement d’une condition suspensive ;

c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort ;

d) Les décisions rejetant les demandes visées à l’alinéa précédent et les désistements d’action et d’instance ;

e) Les actes et décisions déclaratifs ;

5° (abrogé) ;

6° Les conventions d’indivision immobilière ;

7° (abrogé) ;

8° Les actes qui interrompent la prescription acquisitive conformément aux articles 2244 et 2248 du code civil, et les actes de renonciation à la prescription acquise ;

9° Les documents, dont la forme et le contenu seront fixés par décret, destinés à constater tout changement ou modification du nom ou des prénoms des personnes physiques, et les changements de dénomination, de forme juridique ou de siège des sociétés, associations, syndicats et autres personnes morales, lorsque ces changements intéressent des personnes physiques ou morales au nom desquelles une formalité de publicité a été faite depuis le 1er janvier 1956.”

De plus, aux termes de l’article 29 de ce décret “Dans les délais fixés à l’article 33, toute transmission ou constitution par décès de droits réels immobiliers doit être constatée par une attestation notariée indiquant obligatoirement si les successibles ou légataires ont accepté et précisant, éventuellement, les modalités de cette acceptation.

Une attestation rectificative doit, le cas échéant, être établie, notamment lorsque la dévolution est modifiée, ou que les successibles exercent ou modifient leur option postérieurement à la publicité de l’attestation notariée. Toutefois, la publication, au même service chargé de la publicité foncière, d’un acte de disposition, par les successibles, dispense ces derniers de faire établir et publier une attestation rectificative.

Les clauses de restitution contenues dans les testaments et les restrictions au droit de disposer dont peuvent être affectées les transmissions par décès, ainsi que toutes les clauses susceptibles d’entraîner la révocation de ces dernières, doivent être reproduites littéralement dans l’attestation notariée relative aux immeubles grevés.

Il n’est pas établi d’attestation notariée si un acte de partage portant sur la totalité des immeubles héréditaires est dressé et publié dans les dix mois du décès.”

Il résulte des éléments au dossier que Monsieur [G] [W], signataire de la promesse de vente litigieuse du 29 avril 2021 a été institué légataire à titre particulier aux termes d’un testament olographe fait à [Localité 2] le 28 août 1997 par Monsieur [D] [Y] [C] décédé le 28 octobre 2018. L’attestation de Maître [P], notaire en date du 23 février 2024 mentionne que le défunt n’a laissé ni enfant, ni descendant, ni conjoint et par conséquent aucun héritier ayant droit à la réserve légale dans sa succession, de sorte que les dispositions testamentaires peuvent recevoir exécution, Monsieur [G] [W] étant habile à se dire et porter légataire universel. L’attestation précise en outre que le bien litigieux dépend de cette succession.

Par courrier du 11 septembre 2024, ce même notaire a indiqué à la SAS PILOTIMMO que les frais à prévoir pour la régularisation d’une attestation immobilière compte tenu du prix de vente proposé s’élevaient, sauf à parfaire ou à diminuer, à la somme de 16 500 euros, et que “cette formalité permet de rendre votre titre opposable aux tiers, mais ne conditionne pas votre droit de propriété. Il est par ailleurs de pratique courante de régulariser l’attestation immobilière un instant avant la vente prévue par les héritiers propriétaires”.

Il est par ailleurs justifié par la SAS PILOTIMMO, que suite à une demande de publication au service de la publicité foncière de l’assignation à comparaître, le service a constaté un “défaut de publication du titre du disposant, inexactitudes ou discordance entre les énonciations de l’acte concernant le titre du disposant et celles des titres publiés depuis le 01/01/1956".

Ainsi, il est établi que Monsieur [G] [W] est bénéficiaire d’un leg à titre particulier suite à un testament rédigé par feu M. [C], lequel est décédé en ne laissant aucun enfant, descendant ou conjoint. L’attestation successorale de Me [P], notaire, du 23 février 2024 confirme que Monsieur [G] [W] est habile à se dire et porter légataire universel de la succession dont dépend le bien litigieux.

Il résulte des dispositions du décret relatif à la publicité foncière que toute transmission ou constitution par décès de droits réels immobiliers doit être constatée par une attestation notariée indiquant obligatoirement si les successibles ou légataires ont accepté et précisant, éventuellement, les modalités de cette acceptation, dans un délai de quatre mois à dater du jour où le notaire a été requis.

Il n’est pas établi que le notaire ait été spécifiquement requis à cet effet, lequel a rédigé un document le 11 septembre 2024, mentionnant que cette formalité ne conditionnait pas le droit de propriété, mais permettait seulement de le rendre opposable aux tiers, et qu’il était de pratique courante de régulariser l’attestation immobilière un instant avant la vente prévue par les héritiers propriétaires.

Dès lors que Monsieur [G] [W] ne communique aux débats aucun document permettant d’établir son acceptation de la succession, et ainsi sa qualité de propriétaire, telle que mentionnée dans la promesse de vente conclue entre les parties le 29 avril 2021, et que le présent jugement n’a pas vocation à valoir titre de propriété, il y a lieu, dans un but de sécurité juridique, d’ordonner à Monsieur [G] [W] de faire publier un titre de propriété attestant de sa qualité de propriétaire du bien cadastré section AI n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], et [Cadastre 4] pour une surface de 8 096 m2, sis [Adresse 3] sur la commune de [Localité 4], laquelle publication devra intervenir, non pas en même temps, mais avant toute cession du bien litigieux.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en prononcé d’une astreinte.

Sur la demande relative à la SCCV [Localité 5]

Il résulte des éléments au dossier que par un acte authentique reçu par Maître [P], notaire, le 12 février 2020, Monsieur [G] [W] a consenti à la SARL PIERREVAL INGENIERIE une promesse unilatérale de vente portant sur le bien litigieux expirant le 12 juillet 2021.

Le 4 septembre 2020, par acte dressé par devant le même notaire, les parties ont convenu de proroger la date maximale des autorisations administratives relatives au permis de construire au 29 janvier 2021 au lieu du 30 septembre 2020 et de proroger l’expiration de la promesse à la date du 30 septembre 2021.

Or, par acte authentique de vente dressé en l’étude de Maître [P], notaire, le 29 avril 2021, Monsieur [G] [W] a consenti à la SAS PILOTIMMO, une promesse unilatérale de vente portant sur le même bien immobilier, cette promesse expirant le 10 septembre 2022 et comportant une condition suspensive d’obtention d’une autorisation administrative.

Toutefois, après avoir adressé un courrier en avril 2021 ayant pour objet une modification du prix de vente, le directeur régional Sud-Est de la SARL PIERREVAL INGENIERIE a écrit le 22 septembre 2021, à Monsieur [G] [W] qu’en raison de la défaillance d’une condition, la promesse était caduque et qu’il ne lèverait pas l’option d’acquisition.

Il apparaît cependant que le 26 octobre 2021, la SCCV [Localité 4] [Adresse 3], dont il est expliqué par la SAS PILOTIMMO qu’elle appartient au groupe immobilier PIERREVAL, a obtenu un permis de construire sur le terrain litigieux et a fait procéder à son affichage, constaté par procès-verbal de constat de commissaire de justice du 27 mars 2023.

Les éléments au dossier ne permettent pas d’établir si la demande de permis a été déposée avant ou après la lettre du 22 septembre 2021 écrite par cette société afin d’indiquer qu’elle ne lèverait pas l’option.

De plus, la SAS PILOTIMMO a interrogé le groupe PIERREVAL le 29 novembre 2024, qui a répondu par courrier du 21 février 2025 qu’elle ne considérait absolument pas que Monsieur [G] [W] était délié de ses engagements envers elle, sans en expliciter plus en avant les raisons.

En l’état de ces éléments, la SAS PILOTIMMO sollicite qu’il soit ordonné à Monsieur [G] [W] de purger officiellement les revendications de la SCCV [Localité 5] sur le bien litigieux. Toutefois, dès lors qu’il lui était loisible d’appeler en la cause la dite société afin de répondre à cet objectif, sa demande de ce chef sera rejetée.

Sur la demande relative à la réitération par acte authentique

La SAS PILOTIMMO sollicite en l’espèce que soit prononcée l’exécution forcée de la vente.

Monsieur [G] [W] soutient que la vente est parfaite et demande en conséquence que soit constatée la vente et que la SAS PILOTIMMO soit condamnée à lui payer le prix de vente.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente signée entre les parties le 29 avril 2021 expirait au 10 septembre 2022 et précisait qu’à cette date, si les divers documents nécessaires à sa régularisation n’étaient pas portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai serait prorogé automatiquement de huit jours qui suivront la date de réception des documents, sans que cette prorogation ne puisse dépasser trente jours. Il est précisé qu’en cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration de la promesse.

Celle-ci comportait diverses conditions suspensives dont une d’obtention des autorisations administratives.

Il est précisé que les conditions suspensives sont stipulées au seul bénéfice du bénéficiaire qui sera seul fondé à s’en prévaloir ou y renoncer, et que passé le délai imparti pour leur réalisation, dans le cas où le bénéficiaire n’aurait pas justifié de la réalisation de l’une ou l’autre des conditions, le promettant devra, s’il entend se prévaloir de la caducité de la promesse, mettre en demeure le bénéficiaire de justifier de la défaillance de la condition ou de renoncer à son bénéfice. Il est précisé qu’à défaut de réponse du bénéficiaire dans le délai d’un mois suivant cette mise en demeure, le promettant retrouvera son entière liberté et le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité qu’il aura, le cas échéant, versée après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour la levée de la condition, et que la condition n’est pas défaillie de son fait.

Dans le cadre de la condition suspensive d’obtention d’une autorisation administrative, il est stipulé que le bénéficiaire s’est engagé à déposer une autorisation administrative tendant à la démolition de la construction existante et à la construction de trois immeubles collectifs au plus tard le 28 août 2021 et à en justifier au promettant sous peine de caducité.

Il est précisé que dans le cas où la Mairie notifierait au bénéficiaire tout courrier l’informant que l’opération souhaitée n’était pas envisageable ou qu’aucune suite favorable ne serait donnée au projet immobilier, la condition suspensive d’obtention du permis de construire serait considérée comme non réalisée, que le bénéficiaire ait déposé ou non une demande de permis de construire.

En l’espèce, il est établi que la SAS PILOTIMMO a déposé le 15 septembre 2021, une demande de permis de construire, laquelle a été refusée le 4 janvier 2022, puis une seconde le 25 mars 2022 et enfin une demande de permis d’aménager le 16 août 2022, acceptée le 3 mars 2023.

Il est donc établi que la SAS PILOTIMMO n’a pas justifié auprès de Monsieur [G] [W] dans le délai contractuel, à savoir avant le 28 août 2021 du dépôt d’une demande d’autorisation administrative, les parties n’ayant pas formalisé de prorogation de délai.

Il apparaît cependant qu’aucune mise en demeure n’a été adressée par Monsieur [G] [W] à la SAS PILOTIMMO, passé le délai contractuel pour la réalisation des conditions suspensives, afin de se prévaloir de la caducité de la promesse, de sorte que celle-ci n’est pas intervenue du chef du dépôt de la demande d’autorisation administrative hors délai, étant par ailleurs précisé que la SAS PILOTIMMO a précisé renoncer dans ses conclusions au bénéfice des conditions suspensives stipulées à son profit.

Par ailleurs, il est établi qu’au 10 septembre 2022, aucune réitération de la vente n’est intervenue, le notaire de Monsieur [G] [W] ayant informé la SAS PILOTIMMO, par courrier du 3 mars 2023, de la volonté de ce dernier, du fait de l’expiration de la promesse, de ne pas régulariser de nouvelle promesse.

La promesse ne stipulait pas de caducité automatique en cas de non réitération de la vente dans les délais contractuels.

La SAS PILOTIMMO soutient que du fait de la carence de Monsieur [G] [W], qui avait signé une précédente promesse au profit d’un autre promoteur et autorisé le dépôt d’un autre permis de construire, il ne peut en tout état de cause pas se prévaloir de l’expiration de la promesse.

En l’espèce, il est établi qu’avant l’expiration de la promesse fixée au 10 septembre 2022 :

— Monsieur [G] [W] avait signé, avec la SARL PIERREVAL INGENIERIE le 12 février 2020, une promesse unilatérale de vente, puis un avenant le 4 septembre 2020, la promesse expirant le 30 septembre 2021,

— Le 29 avril 2021, soit pendant le cours de la première promesse, Monsieur [G] [W] a signé avec la SAS PILOTIMMO une promesse de vente sur le bien litigieux expirant au 10 septembre 2022. Il justifie cependant d’un courrier postérieur, du 22 septembre 2021, de la SARL PIERREVAL lui confirmant son absence de volonté de lever l’option du fait de la caducité de la promesse.

— La SAS PILOTIMMO a déposé le 15 septembre 2021, une première demande de permis de construire, laquelle a été refusée le 4 janvier 2022 en l’état de l’avis défavorable de la direction de la voirie de la commune de [Localité 4] au regard du projet déposé,

— le groupe PIERREVAL a obtenu le 26 octobre 2021, un permis de construire sur le terrain litigieux, dont Monsieur [G] [W] était informé, au regard de la lettre adressée par son notaire à la Mairie, à tout le moins à compter du 10 janvier 2022,

— la SAS PILOTIMMO a déposé une nouvelle demande de permis de construire le 25 mars 2022, dont il n’est pas indiqué l’issue, puis une demande de permis d’aménager le 22 août 2022, laquelle a été acceptée le 3 mars 2023.

Il n’est pas démontré, alors que Monsieur [G] [W] s’est engagé dans deux promesses de vente, que l’existence de la première ait constitué un empêchement pour la SAS PILOTIMMO, avant l’expiration de la seconde promesse, dans la réalisation de la seconde, dès lors qu’aucun élément ne démontre que la délivrance du permis de construire au groupe PIERREVAL INGENIERIE ait empêché ou retardé la délivrance d’un autre permis à la SAS PILOTIMMO.

Par ailleurs, les échanges postérieurs à l’expiration de la promesse au bénéfice de la SAS PILOTIMMO, entre juillet 2022 et mars 2023, entre celle-ci et le notaire de Monsieur [G] [W] font état d’une éventuelle prorogation de la promesse, sans que celle-ci n’ait été formalisée du fait de l’une ou l’autre des parties.

En l’état des éléments au dossier et au regard de la demande d’exécution forcée formulée par la SAS PILOTIMMO et de l’accord de M. [W], intervenu en cours de procédure pour régulariser la dite vente, il y a lieu de constater que la vente est parfaite, selon les termes de la promesse de vente signée entre les parties le 29 avril 2021, au prix de 2 100 000 euros et de les enjoindre à la régulariser devant notaire dans un délai de quatre mois à compter de la présente décision.

Il n’y a pas lieu de faire droit à une demande de condamnation à un prix de vente, dès lors que les parties étant en accord sur la régularisation, le paiement du prix n’est que la conséquence de la régularisation de l’acte.

Sur les demandes indemnitaires

Aux termes de l’article 1217 du code civil “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.”

En l’espèce, il n’est pas établi que l’octroi d’un permis de construire par la société PIERREVAL ait été le fait de Monsieur [G] [W], ni que l’absence de publication du titre de propriété au service de la publicité foncière constitue une faute.

De plus, au regard des développements précédents, il n’est pas établi que la signature par Monsieur [G] [W] de deux promesses de vente, soit en lien de causalité avec le préjudice allégué par la SAS PILOTIMMO en manque à gagner lié à la modification du projet et à un retard dans l’opération, aucun élément ne permettant d’établir que le refus de délivrance ou le retard dans son octroi ait été le fait de la délivrance d’un autre permis de construire au profit de la société PIERREVAL INGENIERIE.

S’agissant de la SAS PILOTIMMO, il ne peut lui être fait grief de n’avoir pas répondu positivement à la sommation interpellative, qui lui a été délivrée le 21 mai 2024, dès lors que dès le 3 mars 2023, le notaire de Monsieur [G] [W] lui notifiait sa volonté de ne pas régulariser de nouvelle promesse à son profit, refus réitéré en dépit de lettres adressées par la SAS PILOTIMMO les 30 mars et 5 mai et 8 juin 2023.

En conséquence, la demande de la SAS PILOTIMMO en condamnation de Monsieur [G] [W] à des dommages et intérêts est rejetée, tout comme celle de ce dernier en condamnation de la SAS PILOTIMMO à des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la nature du litige, les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées, et chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune raison ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci sera de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE à Monsieur [G] [W] de faire publier un titre de propriété attestant de sa qualité de propriétaire du bien cadastré section AI n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], et [Cadastre 4] pour une surface de 8 096 m2, sis [Adresse 3] sur la commune de [Localité 4], avant toute cession du bien litigieux,

REJETTE la demande en prononcé d’une astreinte dans le cadre de la publication au service de la publicité foncière,

REJETTE la demande de la SAS PILOTIMMO tendant à ordonner à Monsieur [G] [W] de purger officiellement les revendications de la SCCV [Localité 5] sur le terrain,

REJETTE la demande en exécution forcée de la vente par Monsieur [G] [W] au profit de la SAS PILOTIMMO et relative l’immeuble suivant : un terrain à bâtir nu de toute construction, à l’exception d’un cabanon, situé à [Adresse 7] [Adresse 8] et figurant au cadastre section Al n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] pour une surface de 8 096 m2 au profit de la SAS PILOTIMMO, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 453 847 451, dont le siège social est [Adresse 6] (France),

CONSTATE que la vente entre la SAS PILOTIMMO et M. [G] [W] et portant sur

l’immeuble suivant : un terrain à bâtir nu de toute construction, à l’exception d’un cabanon, situé à [Adresse 5] et figurant au cadastre section Al n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] pour une surface de 8 096 m2 au profit de la SAS PILOTIMMO, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 453 847 451, dont le siège social est [Adresse 6] (France), est parfaite, selon les termes de la promesse de vente signée entre eux le 29 avril 2021, au prix de 2 100 000 euros,

ENJOINS la SAS PILOTIMMO et M. [G] [W] à régulariser la vente par acte authentique selon les termes de la promesse de vente signée entre eux le 29 avril 2021, au prix de 2 100 000 euros dans un délai de 4 mois à compter de la présente décision,

REJETTE les demandes de la SAS PILOTIMMO en condamnation de Monsieur [G] [W] à des dommages et intérêts,

REJETTE la demande de Monsieur [G] [W] en condamnation de la SAS PILOTIMMO à des dommages et intérêts,

REJETTE les autres demandes pour le surplus,

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chaque partie conserve la charge de ses dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, PAR LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ AIX-EN-PROVENCE, LE TRENTE MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

la minute étant signée par M^me Chastel, vice-présidente et M^me Millet, greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE