TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE BLOIS

Affaire : [Y] [U]/[F] [G] épouse [E], [Z] [E]

Ordonnance du : 21 Octobre 2025

N° RG 25/01572 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZ6T

Minute N° 25/00228

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rendue le vingt et un Octobre deux mil vingt cinq

Par Alexis MIHMAN, Président,

Assisté de Camille LEJEUNE, Greffière

ENTRE

DEMANDERESSE

Madame [Y] [U]

7, voie de la Fripière

41700 COUR CHEVERNY

représentée par M^e Julien BERBIGIER, avocat au barreau de TOURS, substitué par M^e Eliette VERARD, avocat au barreau de BLOIS

ET

DEFENDEURS

Madame [F] [G] épouse [E]

3 et 5 rue Haute

41000 BLOIS

représentée par M^e Nelly GALLIER, avocat au barreau de BLOIS

Monsieur [Z] [E]

3 et 5 rue Haute

41000 BLOIS

représenté par M^e Nelly GALLIER, avocat au barreau de BLOIS

COPIE DOSSIER

Audience publique en date du 16 Septembre 2025.

Ordonnance mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Y] [K] épouse [U] est propriétaire d’un local à usage commercial et d’habitation sis 3 et 5 rue Haute à Blois (41).

Le local a été donné à bail suivant acte authentique du 12 avril 2005 à la société OTTAWA. Après plusieurs cessions, le fonds de commerce a été cédé par acte authentique du 23 mars 2017 à Monsieur [Z] [E] et Madame [F] [G] épouse [E].

Des loyers sont demeurés impayés et par une ordonnance du 18 août 2020, le juge des référés a condamné Monsieur [Z] [E] et Madame [F] [G] épouse [E] à régler les loyers impayés, suspendu la réalisation des effets de la clause résolutoire, accordé à Monsieur [Z] [E] et Madame [F] [G] épouse [E] un délai pour régler les arriérés de loyer suivant un échéancier de 23 mensualités et dit qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause de résiliation serait réputée n’avoir jamais été réalisée.

Monsieur [Z] [E] et Madame [F] [G] épouse [E] ont respecté l’échéancier et la clause de résiliation a été réputée n’avoir jamais été réalisée.

Par ordonnance en date du 27 juillet 2023, le président du tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé, a rejeté l’ensemble des demandes formulées par Madame [Y] [U] relatives à l’acquisition de la clause résolutoire, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail, et a ordonné une mesure d’expertise judiciaire afin d’examiner les malfaçons du local. Le président du tribunal judiciaire de Blois enjoignait également les parties à rencontrer l’Association MEDIATION CENTRE LOIRE.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 janvier 2025 Madame [Y] [U] a fait délivrer à Monsieur [Z] [E] et Madame [F] [G] épouse [E] un commandement de payer, ainsi que de justifier d’une assurance et de l’attestation annuelle d’entretien de la chaudière à gaz, d’autoriser l’accès du local au propriétaire bailleur afin qu’il puisse visiter les lieux ou les faire visiter par son architecte ou toute autre personne de son choix, aussi souvent que cela sera utile, et d’entretenir la partie commerciale et la partie habitation et jouir des lieux loués « en bon père de famille » suivant la destination des lieux loués.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, Madame [Y] [U] a assigné Monsieur [Z] [E] et Madame [F] [G] épouse [E] devant le président du tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé aux fins de :

Vu les dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce,

Vu la compétence territoriale édictée par l’article R.145-23 du même code,

— Constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 03 février 2025 ;

— Juger qu’à compter de cette date Monsieur [Z] [E] et Madame [F] [G] épouse [E] sont occupants sans droit ni tire du local commercial situé 3 et 5 rue Haute sur le territoire de la commune de Blois (41000) ;

— Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef à compter de l’ordonnance à intervenir et avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Juger que le sort des meubles garnissant le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Monsieur [Z] [E] et Madame [F] [G] épouse [E] à régler à Madame [Y] [U] une provision de 2 234,20 euros au jour du jeu de la clause résolutoire, outre au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant de 800,00 euros à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération parfaite et effective des lieux ;

— Condamner Monsieur [Z] [E] et Madame [F] [G] épouse [E] à régler à Madame [Y] [U] une somme de 1 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre à prendre à leur charge exclusive les entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer (soit 121,20 euros) ;

— Juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

L’affaire a été appelée aux audiences du 17 juin 2025 et du 29 juillet 2025, au cours desquelles un renvoi a été prononcé.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2025, Monsieur [Z] [E] et Madame [F] [G] épouse [E] demandent au juge des référés de :

Vu les articles 808 et 809 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1719 et 1720 du Code civil,

Vu l’article 606 du Code civil,

A titre principal :

Juger que les demandes de Madame [Y] [U] se heurtent à des contestations sérieuses,Se déclarer incompétent pour connaître du présent litige,Juger qu’il n’y pas lieu à référé,Débouter Madame [Y] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire :

Accorder à Monsieur [Z] [E] et Madame [F] [G] épouse [E] un délai de paiement de douze mois ;Suspendre les effets de la clause résolutoire du bail pendant le délai accordé ;Autoriser les locataires à séquestrer les loyers commerciaux dus à Madame [Y] [U] entre les mains de telle personne qu’il plaira à la juridiction de désigner, laquelle pourrait être le bâtonnier de l’Ordre des Avocats, par l’intermédiaire de son compte CARPA, dans l’attente de la réalisation des travaux par le bailleur ;Sommer Madame [Y] [U] de faire exécuter, à ses frais, les travaux de réparation en toiture et sur la façade, comprenant la devanture du fonds de commerce ;En tout état de cause :

Condamner Madame [Y] [U] à verser à Monsieur [Z] [E] et Madame [F] [G] épouse [E] la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;La condamner aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2025.

A cette audience, Madame [Y] [U], représentée par son conseil, a réitéré ses prétentions formulées à l’acte introductif d’instance et a actualisé ses demandes de provision.

Le conseil de Monsieur [Z] [E] et de Madame [F] [G] épouse [E] a déposé son dossier comprenant ses conclusions notifiées par voie électronique.

La décision a été mise en délibéré au 21 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai sous peine de nullité.

En l’espèce, Madame [Y] [U] demande de constater l’acquisition de la clause insérée dans le contrat de bail prévoyant que la résiliation de plein droit produit effet un mois après le commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai sous peine de nullité.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 janvier 2025, Madame [Y] [U] a fait délivrer un commandement à Monsieur [Z] [E] et Madame [F] [G] épouse [E] d’avoir à payer la somme de 1 309,00 euros au titre de l’indexation des loyers pour les années 2020 à 2023 et d’avoir à respecter ses obligations locatives, à savoir : justifier d’une attestation d’assurance contre les risques d’incendie, les objets mobiliers, meubles, matériels et marchandises garnissant les biens loués ainsi que les risques locatifs, responsabilité civile et bris de glace ; justifier de l’attestation annuelle d’entretien de la chaudière à gaz ; autoriser l’accès du local au bailleur pour qu’il puisse visiter les lieux ou les faire visiter par son architecte ou toute autre personne de son choix, aussi souvent que cela sera utile ; entretenir la partie commerciale et la partie habitation et jouir des lieux loués « en bon père de famille » suivant la destination des lieux loués.

Le commandement de payer reproduit les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, ainsi que la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, qui stipule notamment que : « En cas de défaut de paiement d’un seul terme de loyer, à son échéance, ou en cas d’inexécution, même partielle, d’une seule des charges et conditions stipulées au bail, celui-ci sera résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, à la diligence du Bailleur, un mois après un commandement de payer ou sommation d’avoir à exécuter, signifié par acte d’huissier, contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, et demeuré infructueux pendant ce délai ».

Madame [Y] [U] sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [Z] [E] et Madame [F] [G] épouse [E] s’opposent à ces demandes. Ils se prévalent d’une exception d’inexécution.

Ils exposent que le contrat de bail stipule au sein de l’onglet ‘Réparations’ que « Toutes les réparations à faire aux biens loués, pendant la durée du bail, qu’elles soient locatives ou d’entretien, sont à la charge du Locataire, à la seule exception des grosses réparations visées à l‘article 606 du Code civil ». Ils relèvent que les locaux loués, dont une partie est destinée à leur habitation, sont insalubres en raison de fuites provenant de la toiture.

Ils ont sollicité un commissaire de justice pour faire constater l’état des locaux loués. Il résulte du procès-verbal de constat en date du 10 mars 2023 que des moisissures sont présentes dans la majorité des pièces, tant dans la partie du local commercial que dans la partie logement. Des marques d’humidité, auréoles, cloquage et décollement des revêtements sont aussi présents dans de nombreuses pièces. Le commissaire de justice a également relevé la présence de plusieurs fissures, et dans certaines pièces le délitement du plâtre, voire son effondrement. Il a en outre constaté l’état de délabrement de la toiture.

Ils indiquent que depuis lors, la bailleresse n’a procédé à aucune réparation.

Par ordonnance en date du 27 juillet 2023, le président du tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé, a ordonné une expertise judiciaire en donnant à l’expert pour mission de :

« – Se rendre sur les lieux sis 3-5 rue Haute à Blois (41), après y avoir convoqué les parties,

— Se faire communiquer et prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

— Entendre tout sachant susceptible de l‘éclairer dans le déroulement de sa mission,

— Examiner les désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles allégués dans l’assignation, le procès-verbal de constat du 10 mai 2023 et les pièces produites au soutien de l’instance, les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition et en rechercher la ou les causes,

— Donner tous éléments motivés sur les causes et origines des désordres et malfaçons dont s’agit et, dans le cas de causes multiples, évaluer les proportions relevant de chacune d’elles, en précisant les intervenants concernés,

— Dire notamment si ces désordres sont la conséquence de la vétusté des lieux ou d’un défaut d’entretien,

— Indiquer les travaux de reprise nécessaires pour remédier aux désordres ou dommages, ou ceux nécessaires pour rendre l’ouvrage conforme à sa destination,

— Chiffrer le coût desdits travaux et de la remise en état des existants et embellissements dégradés en conséquence,

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

— Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,

— Préciser si les désordres et les travaux de reprise sont susceptibles d’entraîner un préjudice de jouissance et/ou un préjudice commercial pour les locataires et fournir les éléments permettant l’évaluation de ce préjudice,

— Faire le compte entre les parties,

— Faire toutes les observations utiles au règlement du litige ».

L’expertise judiciaire est toujours en cours.

Une réunion d’expertise a été organisée par l’expert judiciaire désigné par l’ordonnance rendue le 27 juillet 2023 par le président du tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé. Le compte-rendu d’accedit du vendredi 17 mai 2024 indique qu’au niveau du rez-de-chaussée les désordres se situent au niveau de la cuisine où des cloques sont constatées au niveau du plafond. La cuisine se situe sous une toiture en bac acier qui présente des signes d’usure. Les cloques au plafond de la cuisine se situent au niveau du chéneau qui semble n’avoir jamais été entretenu depuis la prise des lieux par Monsieur [Z] [E] et Madame [F] [G] épouse [E]. L’expert judiciaire a également constaté un manque d’hygiène flagrant de la cuisine avec présence de moucherons. Le carrelage et la faïence se décollent à plusieurs endroits et ne sont probablement plus étanches. La ventilation, la toiture et l’isolation de la cuisine ne semblent pas du tout adaptées et aux normes pour une activité professionnelle de restauration.

Au premier étage, aucun désordre n’a été relevé.

Au deuxième étage, l’expert a constaté un état de saleté très important dans l’ensemble des pièces avec de nombreuses cloques visibles sur les peintures. Les papiers peints présentent de la moisissure. Des écoulements semblent se produire au niveau de la chaudière qui paraît hors d’usage. L’expert a indiqué constater un manque manifeste d’entretien, le logement étant à la limite de l’insalubrité. L’absence de VMC et de grilles de ventilation sur les menuiseries peut expliquer une partie des dommages. Toutefois, l’expert a constaté que l’ensemble des désordres est clairement aggravé par l’inaction et l’absence d’entretien de Monsieur [Z] [E] et Madame [F] [G] épouse [E].

L’expert n’a pas pu accéder au grenier du fait de la présence en quantité importante d’excréments de pigeons. Il a pu observer la toiture de l’immeuble par le biais d’un balcon, celle-ci présente de la mousse mais ne semble pas dans un état d’usure anormale.

L’expert a prévu d’organiser une nouvelle réunion et a indiqué à ce stade qu’une responsabilité partagée entre la bailleresse et les preneurs est à l’origine des désordres. L’absence de ventilation dans la partie logement, la vétusté générale de l’enveloppe du bâtiment, l’agencement de la cuisine non adaptée à une activité professionnelle et une installation électrique non conforme sont de la responsabilité de la bailleresse. L’absence d’entretien global du bâtiment, l’absence probable de contrat d’entretien de la chaudière, l’inaction vis-à-vis des pigeons, l’absence d’entretien des chéneaux et toitures sont de la responsabilité des preneurs.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire au titre des loyers impayés

Suivant l’article 1728 du Code civil, l’une des deux obligations principales du preneur est de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il est constant que Monsieur [Z] [E] et Madame [F] [G] épouse [E] n’ont pas réglé les causes du commandement dans un délai d’un mois.

Monsieur [Z] [E] et Madame [F] [G] épouse [E] se prévalent d’une exception d’inexécution résultant du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme.

Il ressort de ce qui a été énoncé ci-dessus qu’une expertise judiciaire est en cours afin de déterminer les désordres invoqués par les parties et leurs origines.

En l’état des arguments opposés par Monsieur [Z] [E] et Madame [F] [G] épouse [E], et du fait que l’expertise judiciaire soit toujours en cours, il existe une contestation sérieuse ne permettant pas au juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire au titre des sommes impayées.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire au titre de l’absence de production d’une attestation d’assurance

Par ordonnance en date du 03 janvier 2025, le président du tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé, a jugé, s’agissant de la demande d’acquisition de la clause résolutoire au titre de l’absence de justification de l’assurance locative, n’y avoir lieu à référé, dès lors qu’il existait une contestation sérieuse ne permettant pas au juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Cette contestation sérieuse est réitérée par les preneurs et une expertise judiciaire visant à déterminer les désordres et malfaçons invoqués par les parties ainsi que leurs origines est toujours en cours.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de l’entretien annuel de la chaudière

La clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail, contractuellement sanctionné par la clause résolutoire. Les conditions d’application d’une telle clause doivent être interprétées strictement (Civ 3e, 19 mai 2004, pourvoi n°02-20.243).

Madame [Y] [U] expose que les preneurs n’ont pas justifié de l’entretien annuel de la chaudière.

Monsieur [Z] [E] et Madame [F] [G] épouse [E] se prévalent d’une exception d’inexécution résultant du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme.

Il ressort de ce qui a été énoncé ci-dessus qu’une expertise judiciaire est en cours afin de déterminer les désordres invoqués par les parties et leurs origines.

En l’état des arguments opposés par Monsieur [Z] [E] et Madame [F] [G] épouse [E], et du fait que l’expertise judiciaire soit toujours en cours, il existe une contestation sérieuse ne permettant pas au juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire au titre d’un manquement au droit de visite du bailleur

Par ordonnance en date du 03 janvier 2025, le président du tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé, a jugé, s’agissant de la demande d’acquisition de la clause résolutoire au titre d’un manquement au droit de visite du bailleur, n’y avoir lieu à référé, dès lors qu’il existait une contestation sérieuse ne permettant pas au juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Cette contestation sérieuse est réitérée par les preneurs et une expertise judiciaire visant à déterminer les désordres et malfaçons invoqués par les parties ainsi que leurs origines est toujours en cours.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire au titre de l’absence d’entretien de la partie commerciale et de la partie habitation

Par ordonnance en date du 03 janvier 2025, le président du tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé, a ordonné une expertise judiciaire, nommant un expert, dont les missions ont été rappelées ci-dessus.

Cette expertise vise à déterminer les désordres invoqués par les parties et leurs origines.

En l’état des arguments opposés par Monsieur [Z] [E] et Madame [F] [G] épouse [E], et du fait que l’expertise judiciaire soit toujours en cours, il existe une contestation sérieuse ne permettant pas au juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire à ce titre.

Sur les demandes de provision

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, Madame [Y] [U] demande la condamnation de Monsieur [Z] [E] et de Madame [F] [G] épouse [E] à lui verser une provision correspondant aux sommes dues.

Eu égard aux développements précédents et à l’absence de résiliation du bail, il convient de rejeter la demande de provision de Madame [Y] [U].

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Y] [U], partie perdante, devra ainsi supporter les dépens de l’instance.

L’équité et la situation économique ne commandent toutefois pas d’allouer à l’une des parties le remboursement des sommes exposées pour leur défense. Dès lors, les demandes, d’une part, de Madame [Y] [U] et, d’autre part, de Monsieur [Z] [E] et de Madame [F] [G] épouse [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et en référé,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision ;

DEBOUTONS Madame [Y] [U] de ses demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire au titre des sommes impayées, du défaut de justification de l’entretien annuel de la chaudière et de l’absence d’entretien de la partie commerciale et de la partie habitation ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut de justification d’une assurance et du manquement au droit de visite du bailleur ;

DEBOUTONS Madame [Y] [U] de sa demande de provision ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTONS, d’une part, Madame [Y] [U] et, d’autre part, Monsieur [Z] [E] et à Madame [F] [G] épouse [E] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Y] [U] aux dépens inhérents à la présente procédure ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,