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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 24/03322 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EVPD Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 04 FÉVRIER 2026

N° RG 24/03322 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EVPD

Minute : 2026/74

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [X]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Damien VINET, avocat au barreau de BLOIS, substitué par M^e Julie CHOLLET, avocate au barreau de BLOIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [V]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Hervé GUETTARD, avocat au barreau de BLOIS

Madame [S] [G]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Hervé GUETTARD, avocat au barreau de BLOIS

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Décembre 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice PINET-LE BRAS, Juge des contentieux de la protection?

En présence de Madame Pauline HAMON, Auditrice de justice,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Damien VINET

EXPÉDITION : M^e Hervé GUETTARD

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 mai 2022, Monsieur [U] [X] a donné à bail à Monsieur [T] [V] et Madame [S] [G] un logement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 800,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, Monsieur [U] [X] a fait assigner Monsieur [T] [V] et Madame [S] [G] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du 30 septembre 2024,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [V] et Madame [S] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, et d’un serrurier

— condamner solidairement Monsieur [T] [V] et Madame [S] [G] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 5 397 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 septembre 2024,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens,

À l’audience du 12 mars 2025, Monsieur [U] [X] s’en remet au bénéfice de ses dernières conclusions, aux termes desquelles il sollicite :

— que les défendeurs soient déboutés de leurs demandes

— prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du 30 septembre 2024,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [V] et Madame [S] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, et d’un serrurier

— condamner solidairement Monsieur [T] [V] et Madame [S] [G] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 10 222 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 juin 2025,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens,

Monsieur [T] [V] et Madame [S] [G], représentés, s’en remettent au bénéfice de leurs dernières écritures aux termes desquelles ils sollicitent :

— Que la demande d’expulsion soit déclarée sans objet

— La condamnation de Monsieur [U] [X] à leur verser la somme mensuelle de 640 euros du 1er février 2024 au 22 octobre 2025 à titre de réparation de leur préjudice de jouissance

— La compensation des sommes dues

— Que Monsieur [X] soit débouté de l’ensemble de ses demandes

— La condamnation de Monsieur [X] aux dépens et au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que III. – À peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loir et Cher le 21 octobre 2024 plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, la demande en résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 mai 2022, du décompte de la créance actualisé au 31 octobre 2025 que Monsieur [U] [X] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [T] [V] et Madame [S] [G] à payer à Monsieur [U] [X] la somme de 10 222 euros, au titre des sommes dues au 30 juin 2025.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 10 222 euros selon décompte au 30 juin 2025.

Il s’agit d’un manquement grave des locataires à leurs obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 17 octobre 2024, date de l’assignation.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [T] [V] et Madame [S] [G] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er juillet 2025, Monsieur [T] [V] et Madame [S] [G] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement in solidum Monsieur [T] [V] et Madame [S] [G] à son paiement à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse.

Aux termes de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons sont dans un état conforme à leur usage.

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

6. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements

7. Les pièces principales bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre.

Aux termes de l’article 3 du décret du 30 janvier 2002, le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants : une installation permettant un chauffage normal, une installation d’alimentation en eau potable, des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon, une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimenter en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées, une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce ou sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau froide et chaude et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limité à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible, un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

En l’espèce, les locataires sollicitent la somme mensuelle de 640 euros du 1er février 2024 au 22 octobre 2025 au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance, soit la somme totale de 13 440 euros.

Au soutien de leur demande, ils produisent :

— Un courrier adressé le 1er février 2024 au bailleur, intitulé « demande de mise en conformité avec les normes » décence «   ». Ce courrier fait état d’un problème d’humidité, de moisissures, de factures d’énergie élevées, de l’absence de conformité de l’installation électrique, des difficultés de plomberie, d’un ballon d’eau chaude trop petit et d’une hotte défectueuse

— Un courrier adressé le 15 janvier 2025 faisant état d’une fuite d’eau et de moisissures

— Un rapport de l’association SOLIHA réalisée le 15 mai 2025 indiquant que le logement était non décent en raison de la présence de moisissures dans le logement liées à l’absence de grille d’entrée d’air aux fenêtres et de VMC dans les pièces d’eau, des problèmes de fuites à reprendre au niveau de la cuisine et de la salle d’eau, des menuiseries non étanches, un système électrique non conforme, des ponts thermiques liées à l’isolation des combles.

— Un courrier de la CAF du 23 mai 2025 faisant état de la non-conformité du logement au regard des critères de décence. Ce courrier indiqué qu’une copie a été adressée au propriétaire, qu’elle tient lieu de demande de mise en conformité.

En réponse, Monsieur [X] indique avoir adressé un courrier aux locataires le 30 janvier 2025, ce dont il n’apporte pas la preuve.

Si le rapport établi par SOLIHA n’est pas contradictoire, il est corroboré par les deux courriers adressés par les locataires, par les photographies jointes au rapport établir par SOLIHA, par le courrier adressé par la CAF.

Il ressort de ce courrier que le 23 mai 2025, Monsieur [X] a été informé du rapport de SOLIHA, sans qu’il ne démontre avoir pris de mesures à la suite de ce courrier.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il est caractérisé que du 1er février 2024 jusqu’au départ des locataires, le logement n’a pas présenté les critères de la décence prévu par la loi du 6 juillet 1989 en raison d’une mauvaise aération, de menuiseries vétustes et d’une installation électrique non conforme. S’agissant du dégât des eaux, les éléments au dossier ne permettent d’établir sa cause.

En raison de l’indécence du logement, les locataires ont nécessairement subi un préjudice de jouissance, qu’il convient d’indemniser.

Compte tenu de l’ampleur des désordres, ayant conduit à une suspension des versements par la CAF, le préjudice de jouissance est évalué à hauteur de 400 euros (soit la moitié du loyer), par mois.

Monsieur [X] sera donc condamné à verser aux locataires la somme de 8 400 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance.

Sur la compensation

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

En l’espèce, Monsieur [W] et Madame [G] sollicitent la compensation des sommes prononcées dans le cadre du présent jugement.

Ils sont condamnés à verser à Monsieur [U] [X] la somme de 10 222 euros.

Ce dernier est condamné à leur verser la somme de 8400 euros.

Après compensation, la créance de Monsieur [U] [X] à l’égard de Monsieur [W] et Madame [G] s’élève à la somme de 1 822 euros.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [V] et Madame [S] [G] in solidum aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [U] [X] les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [U] [X] aux fins de résiliation du bail,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 14 mai 2022 entre Monsieur [U] [X] d’une part, et Monsieur [T] [V] et Madame [S] [G] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1], au jour de l’assignation, le 17 octobre 2024,

DIT que Monsieur [T] [V] et Madame [S] [G] sont occupants sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur [T] [V] et Madame [S] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement in solidum par Monsieur [T] [V] et Madame [S] [G] à compter du 17 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [V] et Madame [S] [G] à payer à Monsieur [U] [X] la somme de 10 222 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [V] et Madame [S] [G] à payer à Monsieur [U] [X] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025 échéance de juillet 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [U] [X] à verser la somme de 8400 euros à Monsieur [T] [V] et Madame [S] [G] en réparation de leur préjudice de jouissance,

ORDONNE la compensation des sommes dues,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [V] et Madame [S] [G] aux dépens de l’instance,

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par Monsieur [U] [X],

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par Monsieur [T] [V] et Madame [S] [G],

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

La Greffière, La Juge des contentieux de la Protection,