COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

N° RG 24/02029 – N° Portalis DBYN-W-B7I-ES3A

N° : 25/00225

DEMANDERESSE :

La SA [Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Frédéric CHEVALLIER, avocat au barreau de Blois,

DÉFENDEURS :

Madame [R] [Y] épouse [G]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante, non représentée

Monsieur [J] [G]

[Adresse 3]”

[Localité 6]

non comparant, non représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Avril 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e CHEVALLIER

EXPÉDITIONS : M^e CHEVALLIER, MME [G], M. [G], la préfecture de Loir-et-cher

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 4 octobre 2017, la SA régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT a consenti un bail d’habitation à monsieur [N] [G] et madame [R] [Y] son épouse portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], contre le paiement d’un loyer mensuel de 393,56 euros. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Le 22 novembre 2022, la SA [Adresse 10] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire aux locataires.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 juin 2024, dénoncé le 12 juin 2024 par voie dématérialisée au préfet de Loir et Cher, la SA régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT a fait assigner monsieur [N] [G] et madame [R] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois auprès de qui elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

À titre principal, de :voir constater l’acquisition des clauses résolutoires et la résolution du bail liant les parties ;voir ordonner l’expulsion de monsieur [N] [G] et madame [R] [Y], à défaut d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois, après le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, prévu par les articles L.411-1 et R. 411-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, de ce bien, ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 8] Publique et le concours d’un serrurier ;voir condamner solidairement monsieur [N] [G] et madame [R] [Y] à payer à la SA [Adresse 10] les sommes suivantes :- 735,37 € au principal, compte arrêté au 22 janvier 2023, terme du commandement de payer resté infructueux, assortie des intérêts de droit à compter du jour de la délivrance de l’assignation ;

— une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Subsidiairement, de :voir prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs monsieur [N] [G] et madame [R] [Y], conformément aux dispositions combinées des articles 1217, 1728 du Code Civil, et 1224 et suivants du Code Civil ;voir ordonner l’expulsion de monsieur [N] [G] et madame [R] [Y] dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et R.411-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 8] Publique et le concours d’un serrurier ;voir condamner solidairement monsieur [N] [G] et madame [R] [Y] à lui payer les sommes suivantes :- 951,80 € au principal, compte arrêté au 20 février 2024, assortie des intérêts de droit à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

En tout état de cause, de :voir condamner solidairement monsieur [N] [G] et madame [R] [Y] au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;voir enjoindre à monsieur [N] [G] et madame [R] [Y], conformément à l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989, complété par la Loi du 21 juillet 1994, de justifier de leur assurance par la remise au bailleur d’une attestation couvrant la période d’occupation jusqu’à leur départ effectif des lieux, et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard, passé un délai de huitaine à compter de la date anniversaire du contrat ;voir condamner monsieur [N] [G] et madame [R] [Y] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des deux commandements visant la clause résolutoire, en date du 22 novembre 2022.

Après un renvoi en raison de l’indisponibilité du magistrat, l’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 16 avril 2025.

Au cours de cette audience, la SA régionale d’HLM Loir et Cher Logement a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle fait valoir que monsieur [N] [G] et madame [R] [Y] ont établi un plan d’apurement de la dette, et a dit ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de clause.

En défense, monsieur [N] [G] était présent lors de l’audience du 6 novembre 2024, en revanche il était absent à l’audience du 16 avril 2025 et n’a fourni aucun élément relatif à sa situation personnelle.

Bien que régulièrement assignée en personne madame [R] [Y] n’a pas comparu ni personne elle.

Le tribunal a donné connaissance aux parties du diagnostic social et financier visé par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

À titre liminaire, sur l’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

Selon l’article 2 du code civil, « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. ». Toute loi nouvelle s’applique donc immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment de leur entrée en vigueur.

Selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de dispositions spéciales, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate ; cependant, si elles sont applicables aux instances en cours, elles n’ont pas pour conséquence de priver d’effet les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l’empire de la loi ancienne.

En revanche, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Ainsi, en matière contractuelle, la loi nouvelle s’applique pleinement aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. S’agissant des contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, le principe est celui de la survie de la loi ancienne. Toutefois, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent.

Il résulte de ce qui précède que les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite réduisant les délais d’acquisition de la clause résolutoire, de notification à la CCAPEX et de dénonciation à l’autorité préfectorale à six semaines s’appliquent aux commandements de payer délivrés après l’entrée en vigueur de la loi.

Les dispositions relatives à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire s’appliquent, quant à elles, à compter du 29 juillet 2023, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Sur la recevabilité de la demande

* Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 12 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 6 novembre 2024.

* Sur la saisine de la CCAPEX :

Par ailleurs, l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute, à compter du 1er janvier 2015, que les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La SA [Adresse 10] justifie avoir saisi la CCAPEX par voie postale dont elle a accusé réception le 25 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 10 juin 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

La demande formée par la SA [Adresse 10] est donc recevable.

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La SA régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 4 octobre 2017, le commandement de payer délivré le 22 novembre 2022 et le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 810,78 euros à la charge de monsieur [N] [G] et madame [R] [Y] à la date du 22 janvier 2024 (échéance de janvier 2024 non incluse, étant relevé que l’assignation contient une coquille puisqu’elle mentionne par erreur janvier 2023).

Elle a justement écarté de cette somme les frais de commandement de payer pour 75,41 euros, qui ne constitue pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après. Il convient également d’écarter les frais de rejet d’un montant de 1,54 euros qui ne sont pas justifiés.

En s’abstenant de comparaître, monsieur [N] [G] et madame [R] [Y] s’interdisent de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge leur incombe en application de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, monsieur [N] [G] et madame [R] [Y] sera condamné au paiement de la somme de 733,83 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 22 janvier 2024 (échéance de janvier 2024 non incluse) avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation. Cette condamnation sera solidaire compte tenu de la clause en ce sens comprise dans le contrat.

* Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé par les parties contient à l’article XII des conditions générales de location une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 22 novembre 2022, la SA [Adresse 10] a fait commandement d’avoir à payer la somme de 834,31 euros dont 754,58 euros au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 janvier 2023.

* Sur la demande de d’astreinte de justifier d’une assurance

La SA régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT qui sollicite la condamnation du défendeur à produire des justificatifs d’assurance sous astreinte ne démontre pas lui avoir adressé le moindre courrier en ce sens depuis son entrée dans les lieux. Le commandement délivré le 22 novembre 2022 ne fait pas davantage mention de cette obligation et la présente procédure n’est fondée que sur un défaut de paiement des loyers. Aucun élément ne permet donc de juger que manque actuellement à l’obligation d’assurance. Les demandes de production de ces justificatifs sous astreinte seront donc rejetées.

* Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation contre l’occupation illicite, "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative…”.

Selon l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation contre l’occupation illicite, “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, monsieur [N] [G] et madame [R] [Y] n’ont pas comparu à l’audience à laquelle ils ont été régulièrement convoqués. De son côté, la SA [Adresse 10] a indiqué être d’accord pour l’octroi de ces délais ainsi que pour la suspension de la clause résolutoire.

Néanmoins, il ressort des pièces produites et des débats que monsieur [N] [G] et madame [R] [Y] n’ont pas repris les paiements avant l’audience. Par ailleurs, les éléments du litige, notamment le diagnostic social et financier ne permettent pas d’accorder à monsieur [N] [G] et madame [R] [Y] des délais de paiement, dès lors que leurs ressources mensuelles sont quasiment égales à leurs charges mensuelles, de sorte qu’un plan d’apurement ne semble pas réalisable au regard des ressources des défendeurs. Il convient donc d’ordonner leur expulsion et celle des occupants de leur chef.

* Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [G] et madame [R] [Y] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 23 janvier 2023, causant ainsi un préjudice à la bailleresse.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté des charges outre les revalorisations légales, et ce à compter du 1er janvier 2024 compte tenu des éléments ci-dessus.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [G] et madame [R] [Y] succombent à l’instance de sorte qu’ils supporteront in solidum les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 22 novembre 2022 et de l’assignation.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne permet de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de la SA régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT recevable ;

CONDAMNE solidairement monsieur [N] [G] et madame [R] [Y] à payer à la SA [Adresse 10] la somme de 733,83 euros (décompte arrêté au 22 janvier 2024, terme du mois de janvier non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêt au taux légal à compter du 10 juin 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 4 octobre 2017 entre la SA régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT et monsieur [N] [G] et madame [R] [Y] portant sur le logement situé [Adresse 2] à la date du 23 janvier 2023 ;

DIT monsieur [N] [G] et madame [R] [Y] désormais occupants sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [N] [G] et madame [R] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [N] [G] et madame [R] [Y] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par monsieur [N] [G] et madame [R] [Y] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement monsieur [N] [G] et madame [R] [Y] à payer à la SA [Adresse 10] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté des charges outre les revalorisations légales, et ce, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Loir-et-Cher en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DÉBOUTE la SA régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la SA [Adresse 10] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum monsieur [N] [G] et madame [R] [Y] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,