TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître GABRIEL

Maître HALPERN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/05458 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2HEL

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 15 janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [S] [I] [E],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître GABRIEL, avocat au barreau de Paris, vestiaire #U0004

DÉFENDERESSE

Madame [U] [G],

demeurant [Adresse 2]

(aide juridictionnelle totale n°2023-505237 décision du 28/09/2023)

représentée par Maître HALPERN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E593

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 janvier 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 15 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/05458 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2HEL

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 janvier 2008, M. [S] [I] [E] a consenti à Mme [U] [G] un bail à usage d’habitation portant sur un bien situé [Adresse 2] à [Localité 3] pour une durée de trois ans à compter du 4 mars 2008 et un loyer de 907 euros par mois, outre une provision sur charges de 130 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice déposé à étude le 29 juillet 2022, M. [S] [I] [E] a fait délivrer à Mme [U] [G] un congé pour vendre à effet au 3 mars 2023 à minuit.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 mars 2023, M. [S] [I] [E] a fait délivrer à Mme [U] [G] une sommation de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 16 juin 2023, M. [S] [I] [E] a assigné Mme [U] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

valider le congé pour vente délivré le 29 juillet 2022 pour le 3 mars 2023 à minuit,dire qu’à cette date Mme [U] [G] est devenue occupante sans droit ni titre,ordonner l’expulsion de Mme [U] [G] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce avec l’assistance du Commissaire de Police ou d’un serrurier si besoin est,autoriser la séquestration des meubles,condamner Mme [U] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation égale à la valeur locative du bien soit 1163 euros, augmentée des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s’il n’avait pas été résilié, et d’obtenir le paiement des charges récupérables sur justificatif, jusqu’à libération effective des locaux ;condamner Mme [U] [G] à payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2024.

M. [S] [I] [E], représenté par son conseil, maintient ses demandes. Il souligne que la saisine de la CCAPEX ou du Préfet n’est pas prévue dans le cadre d’un congé pour vendre et que sa demande est recevable. Il expose que le congé délivré à la défenderesse est valable car délivré au moins six mois avant la date du congé, la description des locaux dans le congé étant conforme aux locaux loués, la cave ne faisant pas partie du bail, et rejette toute idée de fraude. Il ajoute que Mme [U] [G] ne démontre au surplus aucun grief. S’agissant des demandes reconventionnelles de Mme [U] [G], il estime qu’elle n’apporte la preuve ni d’un préjudice de jouissance ni d’un préjudice moral, et que la révision du loyer a été faite au 1er mars de chaque année conformément au contrat de bail. Il demande que Mme [U] [G] soit déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Mme [U] [G], représentée par son conseil, demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire des condamnations qui viendraient à être prononcées contre M. [S] [I] [E], de:

déclarer irrecevables les demandes de M. [S] [I] [E], en l’absence de notification préalable de l’assignation au représentant de l’état,

débouter M. [S] [I] [E] de l’ensemble de ses demandes,à titre reconventionnel, déclarer nul le congé pour vendre délivré M. [S] [I] [E] en ce qu’il n’a pas été délivré dans un délai de six mois, que la description des lieux objets du congé est imprécise, que le prix de vente indiqué dans le congé est excessif, que l’intention de vendre fait défaut, ce qui fait grief à la locataire,considérer en conséquence que Mme [U] [G] n’est pas occupante sans droit ni titre,condamner M. [S] [I] [E] à lui verser les sommes de 7000 euros au titre de son préjudice de jouissance et 5000 euros au titre de son préjudice moral,à titre infiniment subsidiaire, lui accorder un délai de trois ans pour quitter les lieux,en tout état de cause, condamner M. [S] [I] [E] à lui verser la somme de 403,70 euros au titre du trop-perçu, 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre le condamner aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [U] [G] expose que l’assignation n’a pas été notifiée au représentant de l’Etat alors qu’il est sollicité son expulsion. S’agissant de la nullité du congé, elle explique qu’il lui a été signifié moins de six mois avant la date effective, qu’il existe une discordance entre les locaux qui lui sont loués et le congé pour vente, que ce congé est frauduleux en ce que le prix de vente proposé est excessif et que le bailleur n’a fait aucune démarche positive pour vendre son bien. S’agissant de ses demandes reconventionnelles, elle expose que l’appartement qu’elle loue connaît de multiples désordres depuis plusieurs années et que le propriétaire manque à son obligation d’entretien. Elle assure subir un préjudice moral du fait des nombreuses démarches qu’elle a accomplies dans ce cadre. Elle conteste la date de revalorisation du loyer, justifiant sa demande de remboursement d’un trop perçu.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. L’article 1353 du code civil prévoit quant à lui que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la recevabilité des demandes

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Le même article en son IV prévoit que ledit alinéa est applicable aux assignations en prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, et qu’il est également applicable aux demandes additionnelles ou reconventionnelles en ce sens.

Il est ainsi constant que l’obligation de dénoncer l’assignation au Préfet n’est opposable au bailleur que si ce dernier sollicite soit le constat de la résiliation du bail suite à l’acquisition de la clause résolutoire pour non exécution d’un commandement de payer, soit le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. Elle ne s’applique pas dans l’hypothèse d’une action engagée pour voir constater la validité d’un congé délivré par le bailleur.

En l’espèce, l’objet du présent litige porte sur la validité du congé pour vendre délivré le 29 juillet 2022 à la locataire. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable en l’espèce.

Les demandes de M. [S] [I] [E] sont donc recevables.

Sur la validité du congé

Sur la forme

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors du dernier renouvellement du contrat, prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…). Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Conformément aux termes du bail daté du 24 janvier 2008, celui-ci a pris effet le 4 mars 2008 pour une durée de trois ans. Il a ainsi été tacitement reconduit le 4 mars 2011, le 4 mars 2014, le 4 mars 2017, le 4 mars 2020 pour venir à échéance le 3 mars 2023 à minuit. Le congé pour vente a été délivré par acte de commissaire de justice à étude le 29 juillet 2022. Si Mme [U] [G] indique n’en avoir eu connaissance que le 24 octobre 2022 soit moins de six mois avant la date effective du congé, le point de départ du délai de préavis est le jour de la signification de l’acte du commissaire de justice, en l’espèce le 29 juillet 2022.

Le délai de préavis d’au moins six mois a donc bien été respecté.

Sur le motif

L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. (…) Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Il est constant que le congé doit comporter une description précise des lieux mis en vente, que l’offre de vente doit porter exactement sur les locaux loués en vertu du bail, et que l’offre de vente ne doit pas être frauduleuse.

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, le congé délivré le 29 juillet 2022 comprend une offre de vente du logement lot n°406 représentant les 989/100000èmes des parties communes générales de l’immeuble, consistant en un appartement, sis au sein du bâtiment C, 1er étage gauche, de deux pièces principales, se composant d’une entrée desservant un séjour et une chambre, une cuisine indépendante, une salle de bains, des water-closets, un placard ainsi qu’une penderie . Mme [U] [G] explique être locataire également d’une cave, qui ne fait pas partie de l’offre de vente qui lui a été délivrée, quand M. [S] [I] [E] oppose que le bail locatif ne concerne pas la cave, dont Mme [U] [G] n’a jamais été locataire, cet accessoire ne devant ainsi pas faire partie de l’offre de vente lui ayant été faite.

Il ressort des pièces versées aux débats par les parties que le contrat de bail en date du 24 janvier 2008 ne mentionne pas de cave. L’état des lieux d’entrée en date du 3 mars 2008 mentionne quant à lui la remise de sept clés à la locataire, dont quatre « appartement », deux « accès cave », une « boîte aux lettres » outre un pass vigik. Le fait que la locataire ait reçu deux clés d’accès cave (au singulier et non au pluriel, ce qui aurait pu laisser penser qu’elle n’avait accès qu’aux parties communes menant aux caves, pour une raison indéterminée), conduit à estimer qu’elle est bien également locataire de la cave dont M. [S] [I] [E] est propriétaire même si le bail ne l’indique pas. La cave aurait ainsi du être comprise dans l’offre de vente, ce qui n’est pas le cas. De plus, M. [S] [I] [E] communique un mandat de vente à la société LEVIM en date du 20 avril 2023, pour la vente du lot 406 (l’appartement) et du lot 2 (la cave). Or, le prix de vente consigné sur ce document est de 510 000 euros net vendeur, soit le même prix que celui stipulé dans le congé valant également offre de vente à la locataire. Si cette offre de vente ne comprenait pas la cave comme l’indique M. [S] [I] [E], elle aurait du être faite à un prix nécessairement moindre que celui comprenant la vente de l’appartement et de la cave. Il ressort de l’ensemble de ces éléments une ambiguité sur la chose vendue.

S’agissant de l’intention frauduleuse, l’offre de vente a été faite à hauteur de 510 000 euros net vendeur. M. [S] [I] [E] ne produit comme élément de nature à justifier ce prix qu’une estimation du prix de l’immobilier au mètre carré dans le [Localité 3] effectuée sur le site internet Se Loger. Selon cette estimation rapportée à la superficie de l’appartement de M. [S] [I] [E], la valeur du bien varie dans une large fourchette de prix, entre 282 363,18 euros et 614 798,58 euros. Mme [U] [G] verse quant à elle aux débats des estimations de trois agences immobilières, semblant avoir été effectuées sur description du bien par la locataire. Ces estimations varient de 360 000 euros à 400 000 euros net vendeur. Si ces estimations sont inférieures de plus de 100 000 euros à l’offre de vente faite par M. [S] [I] [E], cet écart ne permet pas à lui seul d’estimer que le congé pour vente était frauduleux, rien n’interdisant à un propriétaire de fixer un prix de vente élevé en première intention et de réaliser une opération financière intéressante. Toutefois, il existe en l’espèce d’autres indices permettant de douter de la volonté de M. [S] [I] [E] de vendre son bien. Il apparaît en effet que M. [S] [I] [E] n’a pas sollicité la locataire avant la délivrance du congé pour avoir accès aux lieux loués aux fins d’évaluation de la valeur de son bien. Il n’a pas davantage sollicité des agences immobilières en ce sens. Seul un mandat de vente sans exclusivité a été signé avec la société LEVIM, le 20 avril 2023. Si M. [S] [I] [E] indique pour justifier l’absence d’organisation de visites de son appartement par de potentiels acquéreurs le fait que Mme [U] [G] était encore dans les lieux, le sens de la signature de ce mandat en avril 2023 alors que la locataire avait signifié par courrier en date du 27 février 2023 adressé au propriétaire qu’elle refusait de quitter les lieux est peu compréhensible, sauf à se ménager la preuve d’un acte positif démontrant sa volonté de vendre. Cette unique démarche du bailleur ne peut caractériser la réalité de son intention de vendre. L’ensemble de ces éléments permet de qualifier le congé de frauduleux.

Tant l’absence de précision quant aux lieux vendus que le motif frauduleux du congé ont nécessairement fait grief à Mme [U] [G], locataire depuis 2008 de l’appartement. Ces éléments doivent conduire à annuler le congé pour vente délivré le 29 juillet 2022. M. [S] [I] [E] sera débouté de ses demandes tendant à voir déclarer Mme [U] [G] occupante sans droit ni titre, en expulsion, en séquestration des meubles et en fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, d’assurer également la permanence et la qualité des plantations. Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il ressort de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…).

Le bailleur est obligé : a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 7 de la même loi, le locataire est obligé (…) d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

En l’espèce, Mme [U] [G] expose que l’appartement qu’elle loue connaît plusieurs désordres : infiltrations, fissures, humidité anormale, odeurs nauséabondes, présence de nuisibles avant condamnation du vide-ordures. Elle verse aux débats un constat effectué par commissaire de justice en date du 23 mai 2024 dont il ressort que les peintures de la cuisine, du plafond de la salle de bains et d’une partie de la chambre sont écaillées, et qu’il existe deux fissures dans le salon et une fissure dans la salle de bain. Elle communique également des échanges de mail datant de 2013 et 2018, dont le bailleur n’est pas destinataire, concernant des remontées d’eaux usées ne concernant pas uniquement son appartement et ayant conduit à l’intervention d’une entreprise spécialisée. Elle estime que l’état de dégradation du bien démontre les manquements du bailleur à son obligation d’entretenir les lieux et d’y faire toute réparation.

S’agissant des fissures, de l’humidité anormale et de la peinture : il doit tout d’abord être observé que Mme [U] [G] sollicite la réparation d’un préjudice de jouissance mais aucunement la réalisation de travaux qui permettraient de faire cesser le trouble qu’elle invoque. Il doit ensuite être relevé qu’elle n’a jamais mis en demeure le bailleur d’effectuer des réparations, de telle sorte qu’il apparaît que la saisine du juge pour trouble de jouissance n’est pas justifiée. Enfin en dernier lieu, les éléments versés en procédure ne permettent aucunement de déterminer si les réparations à envisager relèvent de la responsabilité du locataire ou du bailleur, dans la mesure où il ne peut être déterminé si elles proviennent de vétusté ou d’une absence d’entretien de la locataire.

S’agissant de la présence de nuisibles, rien n’établit cet élément en dehors des propos de la locataire.

S’agissant enfin des odeurs nauséabondes, les échanges de mails conduisent à estimer d’une part qu’elles n’ont pas concerné que l’appartement loué par Mme [U] [G] et d’autre part qu’ils n’établissement pas un dysfonctionnement imputable au bailleur, qui n’a par ailleurs pas été destinataires ou mis en copie des échanges. Pour la même raison, Mme [U] [G] ne démontre pas la responsabilité de M. [S] [I] [E] dans le préjudice moral qu’elle dit avoir subi.

Au regard de ces éléments, Mme [U] [G] sera déboutée de ses demandes au titre des dommages et intérêts.

Sur le remboursement du trop perçu

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que «lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat».

En l’espèce, Mme [U] [G] conteste le fait que la revalorisation du loyer ait été appliquée le 1er mars 2023 soit avant la date anniversaire du contrat de bail, et d’autre part qu’elle l’ait été sur une indemnité d’occupation. Sur ce deuxième point, le congé pour vente ayant été annulé, aucune indemnité d’occupation n’a été ordonnée et il n’y a ainsi pas de préjudice pour la locataire. Sur le premier point, il ressort du contrat de bail liant les parties que la clause 1.5.2 décidant de la revision du loyer en fixe la date au 1er mars.

Mme [U] [G] sera ainsi déboutée de sa demande.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Les parties succombant chacune dans leurs demandes, elles seront déboutées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Chaque partie conservera ses dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de M. [S] [I] [E];

PRONONCE la nullité du congé pour vendre délivré le 29 juillet 2022 à Mme [U] [G] concernant un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3],

DEBOUTE M. [S] [I] [E] de ses demandes subséquentes tendant à voir déclarer Mme [U] [G] occupante sans droit ni titre, en expulsion, en séquestration des meubles et indemnité d’occupation,

DEBOUTE Mme [U] [G] de ses demandes de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral,

DEBOUTE Mme [U] [G] de sa demande de remboursement de trop-perçu au titre de la révision du loyer,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DEBOUTE M. [S] [I] [E] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [U] [G] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera les dépens engagés par elle.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge