TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/05863

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRUA

Minute : 1380/24

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : SCP LDGR, avocats au barreau

de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Monsieur [K] [R]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SCP LDGR

Copie délivrée à :

M. [R]

Le 17 Décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Décembre 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 4] , [Localité 7]

Représentée par Maître Jonathan PIERRE-LOUIS de la SCP LDGR, Avocats au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [R], demeurant [Adresse 5] – [Localité 9]

Comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique en date du 26 octobre 2023, SARL Villeneuve-Guillot a donné à bail à M. [K] [R] une chambre dans un logement situé [Adresse 5], [Localité 9], pour un loyer hors charge de 600,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 50,00 €.

Par acte du 26 octobre 2023, Action Logement Services SAS s’est portée caution des engagements de M. [K] [R].

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la garantie d’Action Logement Services SAS.

Action Logement Services SAS a, en conséquence, fait signifier à M. [K] [R], par exploit d’huissier du 02 mars 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 950,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 07 juin 2024, Action Logement Services SAS a fait assigner M. [K] [R] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 14 octobre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Action Logement Services SAS, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [K] [R] de ses demandes et de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M. [K] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

? condamner M. [K] [R] à payer :

? la somme de 6 484,93 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1950,00 euros, pour le surplus à compter de l’assignation ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

? une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour un exposé des moyens d’Action Logement Services SAS, il y a lieu de se reporter à l’acte introductif d’instance en date du 07 juin 2024, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [K] [R], comparant, reconnaît la dette dans son principe et demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il actualise sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS

o Sur la qualité à agir d’Action Logement Services SAS

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, par acte sous signature privée en date du 26 octobre 2023, conclu dans le cadre du dispositif Visale, Action Logement Services SAS s’est portée caution des engagements pris par M. [K] [R] au titre du contrat de bail conclu le 26 octobre 2023.

L’article 8.1 du contrat de cautionnement stipule expressément le mécanisme de subrogation de la caution dans les droits du bailleur, notamment pour procéder aux actions judiciaires nécessaires au recouvrement des loyers impayés, à la résiliation du contrat et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la garantie d’Action Logement Services SAS.

Par quittance subrogative en date du 08 octobre 2024, le bailleur, reconnaît avoir reçu la somme totale de 7 150,00 euros de la part d’Action Logement Services SAS au titre du contrat de caution précité. Ces paiements sont corroborés par les décomptes locatifs et cautions fournis à la cause.

En conséquence, il y a lieu de dire que Action Logement Services SAS a qualité pour agir dans la présente procédure, étant subrogé dans les droits du bailleur au titre du contrat de bail précité.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 26 octobre 2023 que M. [K] [R] doit payer un loyer d’un montant de 600,00 € hors charge, augmenté de charges récupérables d’un montant de 50,00 €. Le dernier loyer, charges comprises, s’est élevé à la somme de 650,00 euros.

La caution subrogée produit un décompte démontrant que le locataire reste devoir la somme de

6 484,93 euros, arrêtée au 10 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, ce que le défendeur ne conteste pas.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [K] [R] au paiement d’une somme de 6 484,93 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 284,93 euros, à compter du 02 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 455,07 euros à compter du 07 juin 2024, date de l’assignation et sur le surplus à compter du 12 décembre 2024, date du jugement.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et le rejet de la demande de délais de paiement

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 26 octobre 2023 contient telle une clause résolutoire en son article 7.2.1. et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 02 mars 2024 pour la somme en principal de 1 950,00 €.

Il convient de souligner que cette clause offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter avant acquisition de ses effets. Les parties ont manifestement entendu déroger au délai minimum prévu par la loi dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 03 mai 2024.

Si M. [K] [R] sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, il ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience. Il n’y est donc pas éligible.

L’expulsion de M. [K] [R] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [K] [R] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 03 mai 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 26 octobre 2023. Le dernier loyer, charges comprises, s’est élevé à la somme de 650,00 euros.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [K] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 01 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

L’indemnité d’occupation courant du 03 mai 2024 au 31 octobre 2024 a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Action Logement Services SAS ne pourra en réclamer le paiement à M. [K] [R] que sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARE RECEVABLES les demandes présentées par Action Logement Services SAS ;

CONDAMNE M. [K] [R] à verser à Action Logement Services SAS la somme de 6 484,93 euros, au titre de l’arriéré arrêté au 10 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 284,93 euros, à compter du 02 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 455,07 euros à compter du 07 juin 2024, date de l’assignation et sur le surplus à compter du 12 décembre 2024, date du jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 octobre 2023 entre SARL Villeneuve-Guillot et M. [K] [R] concernant une chambre d’un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], [Localité 9] sont réunies à la date du 03 mai 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [K] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [K] [R] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [K] [R] à payer à Action Logement Services l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE que Action Logement Services SAS ne pourra réclamer paiement de cette indemnité d’occupation que sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution ;

CONDAMNE M. [K] [R] à payer à Action Logement Services SAS une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [R] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 12 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION