TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 2]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/07358 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYYD

Minute : 24/1028

S.A. IN’IL

Représentant : M^e Jean-bernard POURRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1825

C/

Madame [I] [B] [E] [F]

Monsieur [Z] [H]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Novembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. IN’LI,

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-bernard POURRE, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [I] [B] [E] [F],

demeurant [Adresse 7]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [H],

demeurant [Adresse 7]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2023, la SA IN’LI a donné à bail à Madame [I] [B] [E] [F] et Monsieur [Z] [H] un logement ([Adresse 7]) situé [Adresse 7] – [Localité 4], pour un loyer mensuel de 699,53 euros, et 119,71 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023, la SA IN’LI a fait signifier à Madame [I] [B] [E] [F] et Monsieur [Z] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2457,72 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 30 novembre 2023 la SA IN’LI a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2024, la SA IN’LI a fait assigner Madame [I] [B] [E] [F] et Monsieur [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Madame [I] [B] [E] [F] et Monsieur [Z] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  faire application à l’article du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

«  condamner solidairement Madame [I] [B] [E] [F] et Monsieur [Z] [H] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 5107,64 euros correspondant aux arriérés de loyers et de charges au 26 janvier 2024 augmentée des intérêts de droit à compter du 29 novembre 2023 sur la somme de 2457,72 euros et pour le surplus à compter de l’assignation du 2 août 2024,

o à compter du 15 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges, ladite indemnité étant réévaluée en fonction des variations du montant dudit loyer et charges,

o la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens,

«  ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 5 août 2024.

À l’audience du 16 septembre 2024, la SA IN’LI, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11024,43 euros arrêtée au 10 septembre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SA IN’LI soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [I] [B] [E] [F] et Monsieur [Z] [H] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 29 novembre 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA IN’LI souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant.

Madame [I] [B] [E] [F] et Monsieur [Z] [H], régulièrement assignés à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 18 novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [I] [B] [E] [F] et Monsieur [Z] [H] assignés à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA IN’LI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA IN’LI aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er août 2023, du commandement de payer délivré le 29 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 10 septembre 2024 que la SA IN’LI rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 141,09 euros imputée pour des frais.

Conformément à la clause du contrat de bail, à l’article 11, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [I] [B] [E] [F] et Monsieur [Z] [H] à payer à la SA IN’LI la somme de 10883,34 euros, au titre des sommes dues au 10 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 novembre 2023 sur la somme de 2457,72 euros, de l’assignation du 2 août 2024 sur la somme de 2508,83 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, s’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après cette date.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 2 août 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Le commandement de payer signifié par huissier en date du 29 novembre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat a été conclu après l’entrée en vigueur de la loi. Il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 10 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er août 2023 à compter du 11 janvier 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [B] [E] [F] et Monsieur [Z] [H] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [I] [B] [E] [F] et Monsieur [Z] [H]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 janvier 2024, Madame [I] [B] [E] [F] et Monsieur [Z] [H] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Madame [I] [B] [E] [F] et Monsieur [Z] [H] à son paiement à compter de 11 janvier 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [B] [E] [F] et Monsieur [Z] [H] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Madame [I] [B] [E] [F] et Monsieur [Z] [H] à payer à la SA IN’LI la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA IN’LI aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er août 2023 entre la SA IN’LI d’une part, et Madame [I] [B] [E] [F] et Monsieur [Z] [H] d’autre part, concernant le logement ([Adresse 7]) situé [Adresse 7] – [Localité 4], sont réunies à la date du 11 janvier 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [I] [B] [E] [F] et Monsieur [Z] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Madame [I] [B] [E] [F] et Monsieur [Z] [H] à compter du 11 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Madame [I] [B] [E] [F] et Monsieur [Z] [H] à payer à la SA IN’LI la somme de 10883,34 euros (dix mille huit cent quatre-vingt-trois euros et trente-quatre centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 septembre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 novembre 2023 sur la somme de 2457,72 euros, de l’assignation du 2 août 2024 sur la somme de 2508,83 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE solidairement Madame [I] [B] [E] [F] et Monsieur [Z] [H] à payer à la SA IN’LI l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 10 septembre 2024, échéance d’octobre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE in solidum Madame [I] [B] [E] [F] et Monsieur [Z] [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 novembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Madame [I] [B] [E] [F] et Monsieur [Z] [H] à payer à la SA IN’LI la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE