TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04191 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JBMO

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 17 Juillet 2025

S.C.I. [K]

C/

[C] [T]

[P] [T]

Copie exécutoire délivrée le :

à : S.C.I. [K]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : S.C.I. [K]

M. [C] [T]

M. [P] [T]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. [K] – RCS COUTANCES 844 435 321, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Monsieur [F] [K], gérant régulièrement muni d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [T]

né le 03 Novembre 1962 à [Localité 8], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

Monsieur [P] [T]

né le 16 Décembre 1988 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de Corine ANCEL, Greffière

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 13 Mai 2025

Date des débats : 13 Mai 2025

Date de la mise à disposition : 17 Juillet 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date des 8 et 18 mars 2021, la SCI [K] a donné à bail à M. [P] [T] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 332,60 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 5 euros.

M. [C] [T] s’est porté caution solidaire du locataire par acte du 8 mars 2021.

Par acte extrajudiciaire du 20 août 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 21 août 2024, la SCI [K] a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1 451,12 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 28 octobre 2024, la SCI [K] a fait assigner M. [P] [T] et M. [C] [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

–constater, ou à défaut, prononcer, la résiliation du bail ;

– ordonner l’expulsion de M. [P] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ;

– dire que les loyers exigibles au jour du jugement ainsi que l’indemnité d’occupation porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

– condamner solidairement M. [P] [T] et M. [C] [T] au paiement :

* de la somme de 1 451,12 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* des sommes représentant les loyers exigibles et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour de l’assignation, indemnité révisable selon les dispositions contractuelles, de la date du jugement à intervenir jusqu’à la totale libération des lieux loués ;

* de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la présente assignation et de sa notification à la préfecture.

À l’audience du 13 mai 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la SCI [K], représentée par son gérant M. [F] [K], sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande au titre de la dette locative à la somme de 2 262,45 euros.

M. [P] [T] et M. [C] [T] ne comparaissent pas et ne se font pas représenter, bien qu’ayant été assignés, pour le premier par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude et, pour le second par acte de commissaire de justice remis à personne.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

L’article 1353 du code civil dispose également qu’il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 2 262,45 euros, la SCI [K] produit aux débats :

– le contrat de bail en date des 8 et 18 mars 2021 ;

– le commandement de payer du 20 août 2024 portant sur la somme en principal de 1 451,12 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus ;

– un décompte locatif depuis la conclusion du bail et arrêté au 5 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 2 262,45 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [P] [T] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, plusieurs sommes ont été portées au débit du compte locatif sans qu’il n’en soit justifié aux débats.

En effet, tout d’abord, la somme totale de 424,30 euros (calculée comme suit : 114,30 euros + 144 euros + 166 euros), mise injustement au débit du compte locatif au motif « TEOM », sera ôtée du solde locatif, compte tenu de la provision mensuelle pour charges prévue au bail et ce, en l’absence de production des décomptes de régularisation annuelle des charges et des justificatifs de l’ensemble des charges réelles récupérables, conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

De même, la somme de 66,80 euros (calculée comme suit : 15,60 euros + 15,60 euros + 15,60 euros + 20 euros), mise injustement au débit du compte locatif au motif « frais de rejet prélèvement » sera également déduite du solde locatif dans la mesure où il n’en est pas non plus justifié aux débats.

De sorte qu’il ressort de l’ensemble de ces éléments que, M. [P] [T] est débiteur de la somme de 1 771,35 euros (2 262,45 euros – (424,30 euros + 66,80 euros)) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 5 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus.

Par conséquent, M. [P] [T] sera condamné à payer à la SCI [K] la somme de 1 771,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 5 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à M. [P] [T] par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2024 et portant sur la somme en principal de 1 451,12 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il ressort des pièces produites aux débats que, dans ce délai de 2 mois, bien que, 3 règlements en date des 4 septembre, 5 octobre et 9 octobre 2024, portant respectivement sur les sommes de 222 euros, 111 euros et 326 euros, aient été effectuées pour le compte du locataire au titre des aides au logement, ceux-ci n’ont pas permis d’apurer l’arriéré locatif augmenté des échéances courantes de loyer et charges échues durant ce délai.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisie par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 20 octobre 2024.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

M. [P] [T], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 20 octobre 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M. [P] [T] cause un préjudice à la SCI [K] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, augmenté de la provision mensuelle pour charges, soit la somme de 362,78 euros (par référence au terme d’octobre 2024) à compter du 20 octobre 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Il convient de rappeler que cette indemnité a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire. De sorte qu’elle n’est pas susceptible d’indexation ni de révision. Dès lors, la demande formée de ce chef par la bailleresse sera rejetée.

Sur la demande de condamnation solidaire de la caution

Il résulte de l’article 2288 alinéa 1er du code civil que, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Conformément aux deux derniers alinéas de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au présent litige (soit au 8 mars 2021, date de rédaction de l’engagement de caution), lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non-équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En application de l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, M. [C] [T] s’est porté caution solidaire de M. [P] [T] dans le cadre du bail conclu par ce dernier à compter du 9 mars 2021 pour une durée de 3 années, renouvelable tacitement, portant sur les lieux sis [Adresse 6], pour le règlement des loyers et des charges, des impôts et taxes, des réparations locatives, des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail et de toutes autres indemnités tels que dommages et intérêts ainsi que, de tous intérêts dus par M. [P] [T] et ce, dans la limite de 9 années, soit jusqu’au 8 mars 2030.

En outre, l’acte de cautionnement comprend la mention selon laquelle, M. [C] [T] « a pris connaissance du contrat de location et un exemplaire lui a été remis ».

Par ailleurs, il ressort du contrat de bail que ce dernier a été signé par M. [C] [T].

Enfin, il résulte de l’acte de cautionnement que les mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont correctement portées dans l’engagement de caution y compris la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1.

Dès lors, le cautionnement de M. [C] [T] est valable.

Au surplus, le commandement de payer du 20 août 2024 a bien été dénoncé à M. [C] [T], par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2024, soit dans le délai légal de 15 jours prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, M. [P] [T] et M. [C] [T] seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues par le premier et ce, conformément à l’engagement de caution du 8 mars 2021 de M. [C] [T], portant notamment sur le paiement des loyers, charges et indemnité d’occupation dues par le locataire, soit à la somme de 1 771,35 euros, selon décompte arrêté au 5 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 451,12 euros à compter du 22 août 2024, date de signification du commandement de payer à la caution et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [T] et M. [C] [T], partie succombante au litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture via le système EXPLOC.

La SCI [K] n’ayant pas justifié avoir recouru à l’assistance d’un avocat, elle sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [P] [T] et M. [C] [T] à payer à la SCI [K] la somme de 1 771,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 451,12 euros à compter du 22 août 2024 et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail conclu en date des 8 et 18 mars 2021, entre d’une part, la SCI [K] et d’autre part, M. [P] [T], portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6], à la date du 20 octobre 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que M. [P] [T] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 20 octobre 2024 ;

DIT que M. [P] [T] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, la SCI [K] à faire expulser M. [P] [T] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de 2 mois ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [T] et M. [C] [T] à payer à la SCI [K] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 362,78 euros, à compter du 20 octobre 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

REJETTE la demande de révision de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par la SCI [K] ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par la SCI [K] ;

CONDAMNE M. [P] [T] et M. [C] [T] au paiement in solidum des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture via le système EXPLOC ;

DÉBOUTE la SCI [K] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION