TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/03934

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZH25

Minute : 1409/24

Monsieur [Y] [G]

Représentant : M^e Ilanit SAGAND-NAHUM,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1021

C/

Monsieur [D] [W]

Monsieur [Z] [W]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e SAGAND-NAHUM

Copie délivrée à :

[D] [W]

[Z] [W]

Le 20 Décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Décembre 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [G], demeurant [Adresse 7] – [Localité 9]

Représenté par Maître Ilanit SAGAND-NAHUM, Avocat au Barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [W], demeurant [Adresse 5] – [Localité 10]

Non comparant

Monsieur [Z] [W], demeurant [Adresse 4], [Localité 11]

Comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 2 septembre 2018, M. [Y] [G] a donné à bail à M. [D] [W] un logement situé [Adresse 5], [Localité 10], pour un loyer hors charges de 615,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 40,00 €.

Par acte du même jour, M. [Z] [W] s’est porté caution des engagements de M. [D] [W], jusqu’au 2 septembre 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Y] [G] a fait signifier à M. [D] [W], par exploit de commissaire de justice du 8 novembre 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 5 400,22 € visant la clause résolutoire.

Ce commandement a été dénoncé à la caution le 15 novembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 avril 2024, M. [Y] [G] a fait assigner M. [D] [W] et M. [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 17 juin 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2024.

M. [Y] [G], comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [Z] [W] de l’intégralité de ses demandes et de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M. [D] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 300 euros par jour de retard ;

? ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [D] [W] ;

? condamner solidairement M. [Z] [W] et M. [D] [W] à payer :

? la somme de 3 553,78 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 1 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, majoré de 30 %, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 1 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

? une somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 2 septembre 2018 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [D] [W] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail. Il ajoute qu’un acte de cautionnement a été régularisé.

M. [Z] [W], comparant, reconnaît la dette dans son principe et demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois. Il actualise sa situation personnelle et financière.

M. [D] [W], assigné à personne, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [D] [W] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 2 septembre 2018 que M. [D] [W] doit payer un loyer d’un montant de 615,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 40,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 671,13 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [D] [W] restait devoir la somme de 3 553,78 € euros à la date du 01 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus. Toutefois, le bailleur arrête oralement sa demande à l’audience au terme de septembre 2024 inclus. A cette date, la dette s’élevait à la somme de 2 882,65 euros.

En conséquence, il a lieu de condamner M. [D] [W] au paiement d’une somme de 2 882,65 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024, date du jugement.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 2 septembre 2018 contient telle une clause résolutoire en son article VII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 8 novembre 2023 pour la somme en principal de 5 400,22 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 janvier 2024.

L’expulsion de M. [D] [W] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [D] [W] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [D] [W] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 9 janvier 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 2 septembre 2018.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail. Il n’y a pas lieu de majorer cette semaine, ce qui reviendrait à indemniser plus que le dommage subi par le bailleur en violation du principe de réparation intégrale.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [D] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 01 octobre 2024, terme d’octobre 2024 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 09 janvier 2024, 00 heure, au 30 septembre 2024, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, M. [Y] [G] n’établit pas l’existence d’un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d’agir en justice.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

o Sur la condamnation solidaire de M. [Z] [W]

L’article 2288 du code civil dispose que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Par ailleurs, l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que la personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, par acte sous signature privé du 02 septembre 2018, M. [Z] [W] s’est porté caution solidaire des engagements souscrits par le locataire au titre du contrat de bail précité, y compris s’agissant du paiement des indemnités d’occupation. Comparant à l’audience, il ne conteste ni le principe, ni la portée de son engagement.

Il convient de souligner que l’acte de cautionnement stipule une échéance au 02 septembre 2024. Il convient donc de rappeler que le défendeur ne sera pas tenu au-delà, en particulier s’agissant de l’indemnité d’occupation.

En conséquence, il sera condamné solidairement avec la locataire au paiement des diverses sommes selon les mêmes modalités.

o Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet d’accorder au débiteur impécunieux des délais de paiement, compte tenu de sa situation et en considération des besoins du créancier, sans pouvoir excéder deux ans.

En l’espèce M. [Z] [W] propose de régler 200 euros par mois pour apurer sa dette. Il expose être retraité, percevoir une pension de 1 600 euros, vivre avec une personne en situation d’emploi, percevant un salaire d’environ 800 euros, avoir un enfant à charge.

Cette situation lui permet d’assumer ses charges et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire alors que le demandeur ne fait pas état de sa situation financière.

En conséquence, il sera fait droit à la demande selon les modalités fixées au dispositif.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 8 novembre 2023.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le

2 septembre 2018 entre M. [Y] [G] et M. [D] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], [Localité 10] sont réunies à la date du 9 janvier 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [D] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [W] et M. [Z] [W] à verser à M. [Y] [G] la somme de 2 882,65 €, au titre de l’arriéré des loyers arrêtés au 2 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024, date du jugement ;

AUTORISE M. [Z] [W] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 2 882,65 euros en 14 mensualités de 200 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [D] [W] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [D] [W] à payer à M. [Y] [G] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 octobre 2024, terme d’octobre 2024 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE M. [Y] [G] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [Y] [G] de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [W] et M. [Z] [W] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 12 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION