TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/03024 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDQA

Minute : 24/368

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 2] [Localité 4]

Représentant : M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

C/

Monsieur [D] [U] [E]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 décembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] -[Localité 4],

représenté par son syndic en exercice, le Cabinet SYGI PARTNERS, SARL – [Adresse 7]

[Localité 5]

ayant pour avocat M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [U] [E],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [D] [E] est propriétaire d’un appartement correspondant au lot n°05 au sein d’un immeuble situé [Adresse 2] [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 4], représenté par son syndic, la SARL SYGI PARTNERS, a fait assigner Monsieur [D] [E] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de le voir condamner au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 des articles 1103, 1104, 1193, 1231-6, 1231-7 et 1344-1 du code civil, au paiement des sommes suivantes :

5241,51 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés échues au 11 janvier 2024, 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue, 2000 euros à titre de dommages et intérêts, 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont le montant pourra être recouvré par Maître CANDAN, avocat, aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Il s’oppose à tout délai de paiement.

Au soutien de ses demandes il expose que Monsieur [D] [E], propriétaire de lots au sein de l’immeuble ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il souligne que le défendeur a fait l’objet d’une précédente condamnation au paiement des charges de copropriété impayées par décision de ce tribunal en date du 12 septembre 2019. Il précise qu’aucun frais au titre du recouvrement de la créance n’a été imputé à Monsieur [D] [E] dans le décompte produit. Il s’oppose au délai de paiement faisant valoir que le défendeur n’a effectué aucun paiement depuis le 14 octobre 2020, soit depuis quatre ans. Enfin, il estime que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à réclamer la condamnation du défendeur au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 2000 euros.

Monsieur [D] [E] ne discute pas le principe de la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété mais en conteste le montant en ce qu’il inclurait « des frais » réclamés par le syndicat des copropriétaires à hauteur de « 9300 euros ». Il sollicite l’octroi des délais de paiement. Il explique qu’il était à son compte mais que sa société a périclitée en raison du Covid et qu’il vient de créer une nouvelle structure avec l’aide de sa sœur. Il ajoute qu’il vient de perdre son père ce qui l’a plongé dans une dépression.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 23 octobre 2024, Monsieur [D] [E] a communiqué les pièces justifiant de sa situation financière et communiqué également l’acte de décès de son père.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment, les procès-verbaux des assemblées générales du 15 novembre 2018, du 18 décembre 2019, du 29 janvier 2021, du 24 novembre 2021 et du 03 novembre 2023 approuvant les comptes et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2018-2019, 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023 et 2023-2024, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par Monsieur [D] [E].

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie par ailleurs des appels de fonds adressés à Monsieur [D] [E] à l’exception de l’appel de fonds provisionnel du 1er trimestre 2021 pour un montant de 356,42 euros qui sera en conséquence déduit du montant de la créance réclamée au titre des charges de copropriété.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Le décompte reprend les différents appels et le règlement effectué par Monsieur [D] [E] le 14 octobre 2020 pour un montant de 2000 euros, soit une créance de 5241,51 euros, à laquelle il convient de déduire l’appel de fonds provisionnel du 1er trimestre 2021 non justifié.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 4], la somme de 4885,09 euros (5241,51 euros – 356,42 euros) au titre d’arriéré de charges de copropriété au 11 janvier 2024 (1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’a facturé à Monsieur [D] [E] aucun frais de recouvrement et il résulte des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des appels de fonds, que les « frais » d’un montant de 9300 euros contestés par le défendeur correspondent à la totalité des sommes dues par ce dernier au titre des charges impayées incluant la condamnation prononcée par le tribunal d’instance du Raincy le 12 septembre 2019 pour un montant de 4782,28 euros dont une partie seulement a été réglée par le défendeur (2000 euros le 14 octobre 2020).

Dès lors, la contestation de Monsieur [D] [E] au titre des frais n’est pas fondée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que Monsieur [D] [E] ne paye pas régulièrement les charges de copropriété de ses lots, aucun règlement n’étant intervenu depuis quatre ans, que ce dernier a fait l’objet d’une précédente condamnation en paiement des arriérés de charges de copropriété en date du 12 septembre 2019, ce qui occasionne au syndicat des copropriétaires un préjudice financier en le privant de fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble, qui doit être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] [Localité 4], la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [D] [E] propose d’apurer sa dette en versant une somme mensuelle de 218 à 219 euros en plus du règlement des charges de copropriété. Il justifie de sa situation financière et du décès de son père survenu le 08 mai 2023.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à l’octroi de délais de paiement en faisant valoir que le défendeur n’a effectué aucun règlement depuis quatre ans.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient d’accorder au défendeur des délais afin de s’acquitter de sa dette de 4885,09 euros en 23 versements de 218 euros et un dernier versement égal au solde de la dette.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [D] [E] qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance qui seront recouvrés par Maître Florian CANDAN, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [D] [E] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 4], représenté par son syndic, la SARL SYGI PARTNERS, la somme de 4885,09 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 11 janvier 2024 (1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

AUTORISE Monsieur [D] [E] à s’acquitter de sa dette 4885,09 euros en 23 versements de 218 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 4], représenté par son syndic, la SARL SYGI PARTNERS, la somme de 300 euros au titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [D] [E] aux dépens qui seront recouvrés par Maître Florian CANDAN, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 4], représenté par son syndic, la SARL SYGI PARTNERS, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE