TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/01800 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5CD

Minute : 24/01155

Société IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [Y] [S]

Représentant : M^e Jasna MIHALJEVIC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 258

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Décembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F,

demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [S],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082024012195 du 15/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 août 2011, la société d’HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [Y] [S] et Madame [M] [S] un appartement (logement 136) et un emplacement de parking situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 680,20 euros, hors charges.

Madame [M] [S] a donné congé au bailleur qui par avenant au bail en date du 27 août 2021a procédé à son retrait du bail, et a maintenu Monsieur [Y] [S] titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 février 2023, la société d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [Y] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4743,93 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au 02 février 2023.

Par lettre du 06 février 2023, la société d’HLM IMMOBILIERE 3F a saisi la commission des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2024, la société d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

En conséquence, et en tout état de cause,

«  ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier,

«  dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1, L.433-2, R.433-1 à R.433-7, R441-1,R.442-1, R.451-1 à R.451-4 du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner Monsieur [Y] [S] au paiement des sommes suivantes :

—  8424,86 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

—  800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— les dépens comprenant le coût du commandement de payer,

«  rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 10] le 15 février 2024.

À l’audience du 10 octobre 2024, la société d’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 18 204,28 euros arrêtée au 30 septembre 2024, loyer du mois de septembre inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

La société d’HLM IMMOBILIERE 3F soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Y] [S] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement. À titre subsidiaire, elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise qu’il n’y a eu de paiement depuis février 2024, que l’emplacement de stationnement a été restitué au bailleur et que Monsieur [Y] [S] a reçu une proposition de relogement à laquelle il n’a pas donné suite.

Monsieur [Y] [S], comparant en personne, ne conteste pas être redevable des loyers et charges réclamés par le bailleur. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 70 euros par mois en plus du loyer courant.

Il explique qu’il a quitté son emploi en 2020 dans le cadre d’une rupture conventionnelle pour créer son entreprise. Il déclare qu’il n’a pas été en mesure de régler les loyers car France travail ne lui a pas versé ses allocations chômage. Il ajoute qu’il a postulé à plusieurs emplois sans succès, qu’il perçoit le revenu de solidarité active d’un montant mensuel de 786 euros et qu’il a deux enfants étudiants. Enfin, il reconnaît avoir eu une proposition de relogement mais déclare que personne ne l’a contacté pour visiter l’appartement et que lorsqu’il a appelé pour la visite, le logement avait déjà été attribué.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 15 février 2024 en vue d’une audience prévue le 14 octobre 2024, soit plus de six semaines après.

Par ailleurs, la société d’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la CCAPEX le 06 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société d’HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail et, subsidiairement, de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 août 2011, du commandement de payer délivré le 07 février 2023 et du décompte de la créance actualisé au 30 septembre 2024 que la société d’HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté par le bailleur, la somme de 194,76 euros imputée pour des frais (« divers », « autres produit ») qui ne sont ni des loyers ni des charges.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Y] [S] à payer à la société d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 18 009,52 euros, au titre des loyers et charges dues au 30 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4743,93 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 07 février 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 07 avril 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 août 2011 à compter du 08 avril 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Y] [S] propose de s’acquitter des sommes dues en versant 70 euros par mois en plus du loyer courant. Il justifie de sa situation personnelle et financière.

Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [Y] [S] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges, le dernier règlement datant de février 2024 pour un montant de 66 euros, qu’ainsi il ne peut être fait droit à sa demande de délais de paiement en application du texte susvisé.

Au surplus, considérant l’importance de la dette locative due par Monsieur [Y] [S] ainsi que la faiblesse de ses ressources actuelles, la dette ne pourra être résorbée dans les délais légaux. Dès lors, Monsieur [Y] [S] n’est pas en situation de régler la dette locative

Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement.

Monsieur [Y] [S] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Y] [S] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [S] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [Y] [S] à payer à la société d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société d’HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 août 2011 entre la société d’HLM IMMOBILIERE 3F d’une part, et Monsieur [Y] [S] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] (logement 136), sont réunies à la date du 08 avril 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [Y] [S] à payer à la société d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 18 009,52 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 30 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4743,93 euros et à compter du jugement pour le surplus,

DEBOUTE Monsieur [Y] [S] de sa demande de délais,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Y] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [Y] [S] à payer à la société d’HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 08 avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [Y] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 07 février 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [Y] [S] à payer à la société d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE