TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/07154 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYG6

Minute : 24/01025

Société ACTION LOGEMENT SERVICE

Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Monsieur [P] [C]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SCP LDGR

Copie délivrée à :

Mr [C] [P]

Le

JUGEMENT DU 16 Octobre 2024

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 16 Octobre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIESjuge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICE

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [C]

[Adresse 5]

[Localité 7]

comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2024, la société Action Logement Services a fait citer Monsieur [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire la résiliation,

— l’expulsion de Monsieur [P] [C] et des occupants de son chef,

— la condamnation de Monsieur [P] [C] au paiement de la somme de 5 279,65 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer,

— la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges normalement exigible à défaut de résiliation jusqu’à la libération des lieux, et la condamnation solidaire des défendeurs à la payer suivant production d’une quittance subrogatoire,

— la condamnation de Monsieur [P] [C] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que des dépens en ce inclus le coût du commandement de payer.

La société Action Logement Services précise que :

— dans le cadre du dispositif «VISALE» destiné à assurer une garantie de paiement du loyer et des charges locatives en cas d’impayés par un locataire, il a été convenu que les opérations s’effectueraient par voie dématérialisée, tant pour la demande du candidat locataire, que l’acceptation par le bailleur de la garantie, la validation de la convention, les demandes de mise en jeu de la garantie…

— dans le cadre de la prise à bail d’un logement situé [Adresse 5], et appartenant à Monsieur [O] [R] [N] par contrat de bail du 19 avril 2022 à effet du 20 avril 2022, elle s’est portée caution de Monsieur [P] [C],

— à la suite de divers incidents de paiement le propriétaire a fait jouer l’engagement de caution et il lui a été réglé la somme de 5 279,65 euros suivant quittance,

— selon l’article 8 de l’engagement de cautionnement, la caution est subrogée dans les droits du bailleur y compris l’action aux fins de faire jouer la clause résolutoire.

— un commandement de payer a été signifié le 10 juillet 2023 et visant la clause résolutoire.

A l’audience du 29 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes sauf à porter la demande principale en paiement à la somme de 6 282,03 euros en raison des indemnités d’occupation échues depuis l’arrêté de compte de l’assignation. Elle précise que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience et s’oppose à toute suspension des effets de la clause résolutoire et à tout délai pour quitter les lieux.

Monsieur [P] [C], comparant en personne, a reconnu la dette. Il demande à se maintenir dans les lieux avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il indique qu’il perçoit des ressources de 1 700 euros par mois et qu’il n’a pas de personne à charge. Il souligne que la dette résulte d’une usurpation d’identité, les impôts ayant statué en faveur d’un dégrèvement d’une importante somme qu’il a du verser à cause de cette usurpation. S’il n’était pas fait droit à sa demande de maintien dans les lieux, il demande un délai jusqu’au 31 mai 2025 pour quitter les lieux.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du contrat de bail et la demande en paiement

Par acte sous seing privé à effet du 19 avril 2022 à effet du 20 avril 2022, Monsieur [R] [N] a consenti un bail d’habitation meublé à Monsieur [P] [C] pour un immeuble situé [Adresse 5], et moyennant le paiement d’un loyer de 790 euros par mois outre une provision sur charges.

Selon contrat de cautionnement du 19 avril 2022 entre Action Logement Services et Monsieur [D] [E] :

— le contrat de cautionnement couvre les impayés de loyer,

— la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle, la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation de bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation,

— après règlement toutes les sommes recouvrées par le bailleur ou la caution sont acquises à la caution à hauteur du montant de sa subrogation,

— la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion,

— le processus de mise en jeu de la caution s’applique jusqu’à la date de récupération effective du logement dans la limite de la durée de couverture des impayés de loyers,

— imputation des paiements après activation de la caution : en cas de mise en jeu de la garantie, tous les règlements que le locataire adressera directement au bailleur s’imputeront par priorité sur les loyers en cours, le bailleur reversera à la caution toutes les sommes excédentaires aux loyers en cours.

Au vu des pièces versées aux débats et notamment :

— du bail,

— de l’engagement de cautionnement,

— de la quittance subrogative du 30 août 2024 portant sur les impayés arrêtés à août 2024 et l’attestation sur l’honneur du bailleur faisant état d’un versement par le demandeur de la somme globale de 6 282,03 euros et pour lequel il subroge la caution,

— du décompte, arrêté au 6 septembre 2024,

— du commandement délivré le 10 juillet 2023,

— de la notification de l’assignation au Préfet réalisée le 21 mai 2024 (c’est à dire dans le délai de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience),

il apparaît que la demande est recevable.

L’arriéré de loyers et charges s’élevait à 1 731,85 euros lors de la délivrance du commandement. Le commandement de payer reproduit la clause résolutoire insérée au bail, il comprend un décompte détaillé de la dette, l’adresse du fonds de solidarité pour le logement et se trouve en conformité avec les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ses causes n’ont pas été réglées dans les délais prévus par les textes.

Il convient en conséquence de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 11 septembre 2023 et de condamner Monsieur [P] [C] à payer la somme de 6 282,03 euros. Cette condamnation emportera intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2023 à hauteur de 1 731,85 euros, puis du 6 mai 2024 à hauteur de 5 279,65 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 12 septembre 2023. La condamnation en paiement au titre des indemnités d’occupation prendra effet à compter du 7 septembre 2024, date d’arrêté du décompte produit à l’audience, dans la limite des sommes qu’Action Logement Services aura pu payer au bailleur et justifiées par quittance subrogatoire et dans la limite des 3 années du bail conformément aux conditions du cautionnement sauf restitution antérieure des locaux.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens

par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que Monsieur [P] [C] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ce qui empêche le juge de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée comme il sera dit au dispositif de la décision.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article R412-3 du même code dispose à cet égard que pour l’application des dispositions de l’articleL. 412-3, le juge peut accorder les délais qui y sont prévus même d’office.

En l’espèce, il convient de relever que Monsieur [P] [C] n’a procédé à aucun paiement même minime du loyer. Il ne justifie pas de démarches de relogement, Par ailleurs, sa situation financière lui permet de se reloger.

Il sera également relevé que depuis l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à ce jour, il a de fait déjà bénéficié d’un délai de 12 mois, et qu’il bénéficiera également de la prochaîne trêve hivernale et du délai légal de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux.

En ces conditions, il ne lui sera pas accordé de délai supplémentaire.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce il résulte du décompte produit à l’audience que Monsieur [P] [C] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, ce qui ne lui permet pas d’obtenir des délais de paiement sur ce fondement.

Sur le fondement du droit commun, l’article 1343-5 du code civil dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espère Monsieur [P] [C] fait état de la perception de 1 700 euros de revenus mensuels. Cependant il devra se reloger, et le montant de la dette est important de sorte qu’il ne justifie pas être en capacité de l’apurer dans le délai de deux mois, en plus du paiement de l’indemnité d’occupation.

Aussi en ces conditions il ne peut être fait droit à sa demande de délai de paiement.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [P] [C], en tant que partie perdante, supporteront in solidum les dépens en ce inclus le coût du commandement de payer.

L’équité et les circonstances de la cause commandent de ne pas faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 19 avril 2022 à effet du 20 avril 2022 entre Monsieur [O] [R] [N] et Monsieur [P] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 11 septembre 2023 ;

Déboute Monsieur [P] [C] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Déboute Monsieur [P] [C] de sa demande de délai pour quitter les lieux ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [P] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [P] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamne solidairement Monsieur [P] [C] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 282,03 euros (décompte arrêté au 6 septembre 2024, incluant la mensualité d’août 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2023 sur la somme de 1 731,85 euros, à compter du 6 mai 2024 sur la somme de 5 279,65 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Déboute Monsieur [P] [C] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne Monsieur [P] [C] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (actuellement 691,30 euros) à compter du 7 septembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Monsieur [P] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection