TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 23/02233 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YMNP

Minute : 24/330

Madame [S] [G] épouse [I]

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

Monsieur [H] [I]

Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Madame [D] [R]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 avril 2024 ;

Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 26 février 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [S] [G] épouse [I],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [H] [I],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [D] [R],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3] – [Localité 6]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 1er avril 2022, Madame [S] [G] épouse [I] et Monsieur [H] [I] ont donné à bail à Madame [D] [R] un logement (Bâtiment 4 – Escalier F – Etage 04 – Porte droite), une cave (bât. 4 – esc. F – n°9) et un emplacement de stationnement (n°110) situés [Adresse 3] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 940 euros, et 110 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2023, Madame [S] [G] épouse [I] et Monsieur [H] [I] ont fait signifier à Madame [D] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.600 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 15 mai 2023, Madame [S] [G] épouse [I] et Monsieur [H] [I] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2023, Madame [S] [G] épouse [I] et Monsieur [H] [I] ont fait assigner Madame [D] [R] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,condamner Madame [D] [R] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’elle occupe et remettre à Madame [S] [G] épouse [I] et Monsieur [H] [I] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir,ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Madame [D] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [D] [R] au paiement des sommes suivantes :la somme de 7.014,45 euros au titre des loyers et charges dus au terme d’octobre 2023 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs, la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 25 octobre 2023.

À l’audience du 26 février 2024, Madame [S] [G] épouse [I] et Monsieur [H] [I], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 11.315,09 euros arrêtée au 15 mars 2024, loyer du mois de février 2024 inclus. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Madame [S] [G] épouse [I] et Monsieur [H] [I] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [D] [R] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 10 mai 2023. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Madame [S] [G] épouse [I] et Monsieur [H] [I] soulignent que la dette est ancienne puisque le dernier paiement complet date de mars 2023.

Madame [D] [R], comparante, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle affirme avoir eu un retard de paiement suite à une saisie bancaire, mais déclare avoir payé le loyer du mois de janvier 2024. Madame [D] [R] explique être aide-soignante et percevoir 1.600 euros de salaire, auquel s’ajoute une prime d’activité de 300 euros. Elle indique qu’elle envisage de faire une demande de FSL. Enfin, elle ajoute être mère célibataire d’un fils de 10 ans.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 8 avril 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 15 mars 2024, Madame [S] [G] épouse [I] et Monsieur [H] [I] ont fait parvenir un décompte actualisé de la dette.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l’audience du 26 février 2024.

Par ailleurs, Madame [S] [G] épouse [I] et Monsieur [H] [I] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de Madame [S] [G] épouse [I] et Monsieur [H] [I] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er avril 2022, du commandement de payer délivré le 10 mai 2023 et du décompte de la créance actualisé au 15 mars 2024 que Madame [S] [G] épouse [I] et Monsieur [H] [I] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il ressort notamment du décompte de la créance actualisé au 15 mars 2024 que Madame [D] [R] a effectué en janvier 2024 un paiement de 1.320 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [D] [R] à payer à Madame [S] [G] épouse [I] et Monsieur [H] [I] la somme de 10.916,14 euros, au titre des sommes dues au 15 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 octobre 2023 sur la somme de 5.694,45 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l’article 8, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 10 mai 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 10 juillet 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er avril 2022 à compter du 11 juillet 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [D] [R] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Toutefois, elle ne justifie pas de la reprise du versement intégral du loyer courant, le dernier versement datant de janvier 2024. Le loyer de février 2024, appelé le 1er février 2024, n’a pas été réglé au 15 mars 2024. En outre, excepté le paiement de janvier 2024, Madame [D] [R] n’a réalisé aucun paiement intégral depuis le mois de juin 2023, ne démontrant ainsi ni sa capacité ni sa volonté à régler son loyer courant et à solder sa dette.

Il convient par conséquent de rejeter la demande de délais et d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [D] [R]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 juillet 2023, Madame [D] [R] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [D] [R] à son paiement à compter de 11 juillet 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [R] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation et les frais de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [D] [R] à payer à Madame [S] [G] épouse [I] et Monsieur [H] [I] la somme de 550 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de Madame [S] [G] épouse [I] et Monsieur [H] [I] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail à effet au 1er avril 2022 entre Madame [S] [G] épouse [I] et Monsieur [H] [I] d’une part, et Madame [D] [R] d’autre part, concernant le logement, la cave et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 3] à [Localité 9], sont réunies à la date du 11 juillet 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [D] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [D] [R] à compter du 11 juillet 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [D] [R] à payer à Madame [S] [G] épouse [I] et Monsieur [H] [I] la somme de 10.916,14 euros (dix mille neuf cent seize euros et quatorze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 mars 2024, échéance de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 octobre 2023 sur la somme de 5.694,45 euros et du présent jugement sur le surplus,

DEBOUTE Madame [D] [R] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE Madame [D] [R] à payer à Madame [S] [G] épouse [I] et Monsieur [H] [I] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 15 mars 2024, échéance de mars 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Madame [D] [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Madame [D] [R] à payer à Madame [S] [G] épouse [I] et Monsieur [H] [I] la somme de 550 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE JUGE

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