TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]

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NT

REFERENCES : N° RG 23/03521 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YSAV

Minute : 24/01022

SA D’HLM “BATIGERE BABITAT” antenne IDF

Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Monsieur [V] [B]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL PAUTONNIER & Associés

Copie délivrée à :

M. [V] [B]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Mélissa BLANCHE, en qualité de juge des contentieux de la protection, placée suivant ordonnance rendue par Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris en date du 9 avril 2024 Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier,

Après débats à l’audience publique du 04 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Mélissa BLANCHE, en qualité de juge des contentieux de la protection, placée suivant ordonnance rendue par Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris en date du 27 novembre 2023

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

SA D’HLM “BATIGERE HABITAT”, ayant son siège social au [Adresse 4] et son antenne IDF au [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par SELARL PAUTONNIER & Associés

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [B], demeurant [Adresse 6]

Non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 novembre 2014, la SA d’HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE a consenti un bail d’habitation à M. [V] [B] sur des locaux situés au [Adresse 6], avec prise d’effet au 31 octobre 2014, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 465,70 euros et d’une provision pour charges de 234,07 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1307,26 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [B] en mai 2023.

Par assignation du 19 octobre 2023, la société d’HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat, obtenir l’expulsion immédiate de M. [V] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,387,53 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 4 avril 2024, la société d’HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 mars 2024, s’élève désormais à 949,35 euros. Elle indique qu’elle n’aurait pas été opposée à des délais de paiement si le défendeur avait été présent.

Elle ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [V] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2024.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société d’HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 25 avril 2023.

Il ressort du décompte versé aux débats que plusieurs versements ont été effectués dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement :

400 euros le 25 avril 2023 par encaissement EFICASH, 800 euros le 9 mai 2023 par encaissement EFICASH, 600 euros le 6 juin 2023 par encaissement EFICASH.

Aux termes de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, à défaut d’indication par le débiteur, il y a lieu de considérer que les versements effectués par le locataire se sont imputés sur les causes du commandement et non sur les loyers courants échus pendant les deux mois suivant la signification de ce dernier, les causes du commandement correspondant à une dette plus ancienne que le locataire avait indiscutablement plus intérêt à acquitter.

Les causes du commandement ont donc été intégralement soldée dans le délai de deux mois à compter de la signification de ce dernier.

Par conséquent, la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société d’HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le bien-fondé de la demande

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application des articles 1224, 1227, 1228, 1229 et 1741 du code civil, le contrat de bail peut être résilié, en cas d’inexécution suffisamment grave des obligations, par décision de justice.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En l’espèce, la bailleresse produit un décompte faisant apparaitre un solde débiteur de 949,35 euros arrêté au 25 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse, ce qui représente moins de deux mensualités impayées.

Cependant, en l’absence du défendeur à l’audience et en raison du principe du contradictoire, il y a lieu de s’en tenir au montant réclamé dans l’assignation, soit 387,53 euros, ce qui représente moins d’une mensualité impayée.

Par conséquent, si la violation des obligations contractuelles est avérée, elle n’est pas suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail.

Dans ces conditions, la demande de résiliation judiciaire du bail sera rejetée ainsi que les demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Il est constant qu’il appartient au locataire de justifier du paiement des loyers dus.

Compte tenu de l’absence du défendeur à l’audience, le principe du contradictoire impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation.

En l’espèce, la société d’HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE verse aux débats un décompte faisant apparaître un solde débiteur de 387,53 euros à la date du 17 octobre 2023, échéance de septembre 2023 incluse.

Toutefois, il convient de déduire les sommes suivantes :

34 euros de facturation d’assurance, non justifiés, 119,96 euros de frais de procédure facturés le 12/05/2023 et qui ne peuvent être assimilés à la dette locative.

Par conséquent, M. [V] [B] sera condamné à payer à la bailleresse la somme de 233,57 euros arrêtée au 17 octobre 2023, échéance de septembre 2023 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, les causes du commandement de payer étant déjà soldées.

Sur les demandes accessoires

M. [V] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SA d’HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE de sa demande de constat de la résiliation du bail,

DEBOUTE la SA d’HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail,

DEBOUTE la SA d’HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE de ses demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE Monsieur [V] [B] à payer la SA d’HLM BATIGERE EN ILE DE France la somme de 233,57 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 octobre 2023, échéance de septembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DEBOUTE la société d’HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [V] [B] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé à Aulnay-sous-Bois et prononcé le 18 juin 2024.

LE GREFFIER LA JUGE

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 23/03521 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YSAV

DÉCISION EN DATE DU : 18 Juin 2024

AFFAIRE :

Société BATIGERE EN IDF

Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Monsieur [V] [B]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires