TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/05842

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRPX

Minute : 1378/24

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : SCP LDGR, avocats au barreau

de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Monsieur [O] [E]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SCP LDGR

Copie délivrée à :

M. [E]

Le 17 Décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Décembre 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Jonathan PIERRE-LOUIS de la SCP LDGR, Avocats au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [E], demeurant [Adresse 5]

Comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 29 septembre 2022, SCI Lydie a donné à bail à M. [O] [E] un logement situé [Adresse 8], outre une cave et un emplacement de stationnement n°26 situé à la même adresse, pour un loyer hors charges, de 750 euros, outre 180 euros de provision pour charges.

Par acte du 29 septembre 2022, Action Logement Services SAS s’est portée caution des engagements de M. [O] [E].

Des loyers étant demeurés impayés, SCI Lydie a actionné la garantie d’Action Logement Services SAS.

Action Logement Services SAS a, en conséquence, fait signifier à M. [O] [E], par exploit d’huissier du 05 mars 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 137,51 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 juin 2024, Action Logement Services SAS a fait assigner M. [O] [E] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 14 octobre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Action Logement Services SAS, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation, consent à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M. [O] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

? condamner M. [O] [E] à payer :

? la somme de 2 523,74 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 11 octobre 2024, terme de octobre 2024 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 137,51 euros à compter du commandement de payer, sur le surplus à compter de l’assignation ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges due à compter de la résiliation du contrat et ce jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

? une somme de 800,00 € au titre de l’article 1800 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour un exposé des moyens d’Action Logement Services SAS, il y a lieu de se reporter à l’acte introductif d’instance en date du 10 juin 2024, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [O] [E], comparant, reconnaît la dette dans son principe et demande l’octroi de délais de paiement à hauteur de 70 euros par mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire. Au soutien de sa demande, elle actualise sa situation personnelle et financière.

Il ressort du diagnostic social et financier reçu au greffe le 04 octobre 2022, dont lecture a été faite à l’audience, que le locataire vit seul et sans enfant à charge, qu’il est débiteur d’autres dettes et qu’il s’inscrit dans une démarche de paiement du loyer.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS

o Sur la qualité à agir d’Action Logement Services SAS

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, par acte sous signature privée en date du 29 septembre 2022, conclu dans le cadre du dispositif Visale, Action Logement Services SAS s’est portée caution des engagements pris par M. [O] [E] au titre du contrat de bail conclu le même jour.

L’article 8.1 du contrat de cautionnement stipule expressément le mécanisme de subrogation de la caution dans les droits du bailleur, notamment pour procéder aux actions judiciaires nécessaires au recouvrement des loyers impayés, à la résiliation du contrat et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Des loyers étant demeurés impayés, SCI Lydie a actionné la garantie d’Action Logement Services SAS.

Par quittance subrogative en date du 26 mars 2024, SCI Lydie, bailleur, reconnaît avoir reçu la somme totale de 2 621,43 euros de la part d’Action Logement Services SAS au titre du contrat de caution précité.

En conséquence, il y a lieu de dire que Action Logement Services SAS a qualité pour agir dans la présente procédure, étant subrogé dans les droits de SCI Lydie au titre du contrat de bail précité.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 29 septembre 2022 que M. [O] [E] doit payer un loyer d’un montant de 750 euros, hors charges, outre 180 euros de provision pour charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 956,23 euros.

La caution subrogée produit un décompte des sommes avancées duquel il ressort qu’elle a réglé au propriétaire une somme globale de 2 523,74 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au 11 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Or, tout d’abord, la caution indique avoir versé les sommes de 168,82 euros au titre du mois de novembre 2023 et 56,23 euros au titre du mois de décembre 2023 par quittance subrogative du 09 février 2024.

Toutefois, au mois de novembre 2023, une somme globale de 1 184,82 euros a été appelée par le bailleur, composée de 776,23 euros au titre du loyer principal, 22,73 euros au titre de la régularisation du loyer pour le mois précédent, une provision sur charges à hauteur de 180 euros, une mensualité assurance habitation de 11 euros, des frais de courtage annexes pour 5 euros, une taxe d’ordures ménagères de 189,86 euros. Il n’est justifié ni de la cause de la régularisation de loyer, ni de la cause de la mensualité assurance, ni de la cause de la taxe d’ordures ménagères, ni de la cause des frais de courtage, de sorte qu’il y a lieu de les déduire de la somme appelée. Le terme de loyer s’est élevé à la somme de 956,23 euros.

De même, au mois de décembre 2023, une somme globale de 972,23 euros, composée à nouveau, en particulier, d’une mensualité assurance habitation de 11 euros et de frais de courtage annexes pour un montant de 5 euros dont il n’est pas justifié de la cause. Le terme de loyer doit donc être regardé comme s’étant élevé à 956,23 euros.

Or, par virements des 17 novembre et 18 décembre 2023, le locataire a versé la somme globale de

1 900 euros, de sorte qu’il ne restait devoir qu’une somme de 12,46 euros au titre de ces mois. Le versement effectué en vertu d’une quittance subrogative en date du 09 février 2024 n’a pu produire d’effets pour le surplus de cette somme : le bailleur, déjà désintéressé, ne pouvait en effet subroger la caution dans des droits qu’il n’avait plus.

Par ailleurs, la caution indique avoir versé une somme de 956,23 euros au titre du mois de janvier 2024, 956,23 au titre du mois de février 2024 et 386,23 au titre du mois de mars 2024, par quittances subrogatives des 17 février 2024 pour les deux premières sommes et du 26 mars 2024 pour la dernière.

S’il ressort du décompte locatif fourni à la cause que les deux termes de loyer de janvier et février étaient bien dus lors de la signature de la première quittance, il n’en va pas de même de tout ou partie du terme de mars 2024 dès lors que le locataire a opéré deux versements d’un montant global 2 700 euros les 19 février et 22 mars 2024, soit avant la signature de la dernière quittance, lors même que les mois de janvier et février avaient déjà été désintéressées par la caution. Le versement effectué en vertu d’une quittance subrogative en date du 26 mars 2024 n’a pu produire d’effets : le bailleur, déjà désintéressé, ne pouvait en effet subroger la caution dans des droits qu’il n’avait plus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [O] [E] au paiement d’une somme de 1 924,92 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2024, date du commandement de payer.

o Sur l’absence d’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1343-2 du code civil dispose que le paiement fait de bonne foi à un créancier apparent est valable.

L’article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le bail conclu le 29 septembre 2022 contient telle une clause résolutoire en son article 11 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 05 mars 2024 pour la somme en principal de 2 137,51 €. Or, il a été démontré ci-dessus que la dette s’élevait en réalité à la somme de 1 924,92 euros au titre des mois de novembre et décembre 2023, janvier et février 2024.

Or, il ressort du décompte locatif fourni à la cause que le défendeur a opéré un paiement de 1 500 euros le 19 février 2024, puis un autre paiement de 1 200 euros le 22 mars 2024, soit une somme globale de 2 700 euros, supérieure à celle dont il lui a été fait commandement de payer.

L’un et l’autre de ces paiements ne présentent aucun signe de nature à permettre leur imputation, de sorte qu’ils doivent être regardés comme ayant apuré la dette la plus ancienne du locataire.

Le premier de ces paiements a été effectué avant même la signification du commandement de payer tandis que le second l’a été quelques jours plus tard, alors même que ledit commandement a été signifié à étude et que rien ne démontre pas que le locataire en avait pris connaissance.

Par ailleurs, le demandeur ne démontre pas qu’à cette date, la locataire avait été informée du jeu de la subrogation. Le courrier fourni en ce sens ne comporte aucune preuve d’envoi, ni de réception. Le bailleur n’a opposé aucune restriction à la réception de ces paiements alors qu’il n’avait manifestement plus qualité pour les recevoir.

Le commandement ne saurait donc avoir produit des effets, faute pour la locataire de s’être encore cru redevable des termes de loyer qui lui étaient réclamés.

En conséquence, il n’y a pas lieu de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

o Sur le rejet de la demande de résolution judiciaire

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 29 septembre 2022 que M. [O] [E] doit payer un loyer d’un montant de 750 euros, hors charges, outre 180 euros de provision pour charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 956,23 euros.

Il ressort des éléments versés aux débats par le demandeur que le preneur présente un arriéré de caution d’un montant de 1 924,92 euros.

Toutefois, si cet arriéré constitue immanquablement une inexécution par le locataire de ses obligations, celle-ci ne saurait être regardée comme suffisamment grave pour justifier de la résolution du contrat dès lors que l’arriéré est inférieur à trois mois de loyer courant charges comprises. Par ailleurs, le locataire justifie d’efforts sérieux et réguliers de paiement de son loyer courant et fait part de sa volonté de régler son arriéré.

En conséquence, il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail.

o Sur la demande de délais de paiements

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la locataire propose de payer sa dette par mensualité de 70 euros et la reprise du paiement du loyer courant n’est pas contesté par le demandeur.

Par ailleurs, le défendeur indique être en mesure de retrouver un emploi rémunéré à hauteur de 2 800 euros, ce qui lui permettra d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. Il apparaît en capacité de régler sa dette locative.

En conséquence, il sera fait droit à sa demande selon les modalités figurant au dispositif.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile en ce exclu le coût du commandement de payer.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande tendant à faire constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 septembre 2022 entre SCI Lydie et M. [O] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement n°14 situés [Adresse 8], outre une cave et un emplacement de stationnement n°26 situé à la même adresse sont réunies ;

REJETTE la demande tendant à faire prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 29 septembre 2022 entre SCI Lydie et M. [O] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement n°14 situés [Adresse 8], outre une cave et un emplacement de stationnement n°26 situé à la même adresse ;

REJETTE la demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes ;

CONDAMNE M. [O] [E] à verser à Action Logement Services SAS la somme de 1 924,92 euros, au titre de l’arriéré arrêté au 11 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2024, date du commandement de payer ;

AUTORISE M. [O] [E] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 1 924,92 euros en 27 mensualités de 70 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

RAPPELLE que l’échéancier doit être mis en place avec Action Logement Services SAS et les loyers courants payés à SCI Lydie ;

DEBOUTE Action Logement Services SAS de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [E] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 12 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION