N° RG 23/06621 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YEHX

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 08 JUILLET 2025

63C

N° RG 23/06621

N° Portalis DBX6-W-B7H-YEHX

Minute n° 2025/

AFFAIRE :

[G] [J]

[U] [Z] épouse [J]

C/

SARL ANALYS’IMMO

SA ALLIANZ IARD

Grosse Délivrée

le :

à

SELARL GARONNE AVOCATS

SELARL GONDER

SELARL SAINT-JEVIN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame VERGNE, Vice-Président, statuant en Juge Unique.

Lors des débats :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

Lors du prononcé :

Madame DENIS, adjoint administratif assermenté faisant fonction de Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 14 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Mars 2025, délibéré prorogé au 08 Juillet 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [G] [J]

né le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 9] (ALLIER)

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par M^e Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [U] [Z] épouse [J]

née le [Date naissance 4] 1973 à [Localité 5] (GIRONDE)

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

SARL ANALYS’IMMO

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX

SA ALLIANZ IARD

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par M^e Claire SAINT-JEVIN de la SELARL SAINT-JEVIN, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte notarié du 02 octobre 2015, Monsieur [G] [J] et Madame [U] [Z] ont acquis de Monsieur [E] [D] une maison d’habitation sise [Adresse 6].

Dans le cadre de la vente, un rapport de repérage amiante a été rédigé par la société ANALYS’IMMO le 05 mars 2025, concluant à l’existence de matériaux et produits contenant de l’amiante à savoir un conduit au 2ème étage dans les combles 1 et des ardoises composites ou fibres-ciments en parties extérieures du mur mitoyen à côté du garage.

Affirmant avoir découvert postérieurement à leur acquisition la présence d’amiate non révélée dans le diagnostic de la société ANALYS’IMMO sur des ardoises ou plaques de fibro-ciment situées en bardage extérieur sur le mur pignon gauche de la maison, les époux [J] ont sollicité l’organisation d’une expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé du 26 novembre 2018, Monsieur [O] [B] a été désigné en qualité d’expert.

Les opérations ont été rendues opposables à la compagnie ALLIANZ, assureur de la société ANALYS’IMMO, par ordonnance du 05 octobre 2020.

L’expert a déposé son rapport le 26 février 2021.

Suivant exploit délivré les 02 et 03 août 2023, Monsieur et Madame [J] ont assigné la SARL ANALYS’IMMO et la SA ALLIANZ IARD devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en responsabilité et indemnisation de leurs préjudices.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 novembre 2024, les époux [J] demandent, au visa des articles 1382 devenu 1240 et 1383 devenu 1241 du code civil, L 271-4 et L 271-6 du code de la construction et de l’habitation et L 1334-13 du code de la santé publique, R. 1334-21, R. 1334-24 et R. 1334-26 du code de la santé publique, 1134 et 1147 anciens du code civil, 1343-2 du code civil, de voir :

— condamner in solidum la société ANALYS’IMMO et son assureur la société ALLIANZ IARD à leur verser la somme de 58 650 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de conclure la vente à un prix plus avantageux

— condamner in solidum la société ANALYS’IMMO et son assureur la société ALLIANZ IARD à leur payer la somme de 495 euros au titre du préjudice financier consécutif au coût de la première évaluation périodique du bardage extérieur du mur en plaques amiante ciment du mur pignon ouest de la maison

— condamner in solidum la société ANALYS’IMMO et son assureur la société ALLIANZ IARD à leur rembourser, tous les trois ans, le coût de chaque évaluation périodique ultérieure

— condamner in solidum la société ANALYS’IMMO et son assureur la société ALLIANZ IARD à leur payer la somme de 28 732,66 euros indexée sur l’indice BT 01 entre le 14 mai 2019 et la date du prononcé du jugement à intervenir, au titre des travaux réparatoires

— condamner in solidum la société ANALYS’IMMO et son assureur la société ALLIANZ IARD à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral

— assortir les condamnations prononcées en leur faveur des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir

— ordonner la capitalisation des intérêts échus, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil

— condamner la société ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur de la société ANALYS’IMMO à garantir la société ANALYS’IMMO des condamnations à les indemniser des préjudices liés à la faute commise par la société ANALYS’IMMO

Dans tous les cas,

— débouter les sociétés ANALYS’IMMO et ALLIANZ IARD de l’intégralité de leurs demandes

— condamner in solidum la société ANALYS’IMMO et son assureur la société ALLIANZ IARD à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner in solidum la société ANALYS’IMMO et son assureur la société ALLIANZ IARD

— aux entiers dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé et les frais de l’expertise judiciaire qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître Emmanuel BARAST de la société d’avocats GARONNE AVOCATS

— aux droits de recouvrement et d’exécution du commissaire de justice prévus aux articles A 444-1 et suivants du code de commerce

— rappeler que l’exécution provisoire est de plein droit.

Ils font valoir que la société ANALYS’IMMO a commis une faute engageant sa responsabilité en s’étant prononcée de manière erronée sur l’absence d’amiante sur le mur extérieur pignon de la maison sans formuler la moindre réserve ni préconiser d’investigations complémentaires et que la société ALLIANZ IARD, en sa qualité d’assureur du diagnostiqueur, est tenue de les indemniser des préjudices résultant de la présence d’amiante non repérée par ce dernier.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2024, la SARL ANALYS’IMMO demande de voir débouter les époux [J] de l’ensemble de leurs demandes et de les voir condamner à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exécution de son obligation, qui n’est qu’une obligation de moyen, dans l’établissement de son diagnostic dès lors que le mur pignon en façade gauche de l’immeuble était totalement occulté par un arbre immense ne permettant pas de rendre visible cette partie de l’immeuble lors de son passage et que les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice indemnisable dès lors qu’ils ont acquis le bien en ayant connaissance de la présence d’amiante.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, la compagnie ALLIANZ IARD demande, au visa des articles 1240 du code civil et L271-4 du code de la construction et de l’habitation, de voir débouter Monsieur et Madame [J] de l’ensemble de leurs demandes, subsidiairement de voir limiter toute éventuelle condamnation à la somme de 10 710 euros TTC, débouter les époux [J] de leurs demandes plus amples ou contraires, faire application des limites de garantie qui découlent de la police ALLIANZ et notamment de la franchise de 1 500 euros opposable aux tiers et débouter toutes parties de leurs demandes plus amples ou contraires et en tout état de cause, condamner Monsieur et Madame [J] in solidum au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de référé et d’expertise.

Elle affirme que les demandeurs ne font pas la preuve d’une faute du diagnostiqueur dès lors qu’ils ne démontrent pas qu’à la date du diagnostic l’amiante litigieuse était décelable sur cette partie de l’immeuble et que la société ANALYS’IMMO aurait commis un manquement à la norme NF X 46-020, d’un lien de causalité éventuel entre la faute alléguée du diagnostiqueur et un préjudice qui pourrait se traduire en réduction de prix dont le diagnostiqueur n’a pas à répondre ni d’un préjudice indemnisable dès lors que la présence d’amiante n’a eu aucune incidence sur leur acquisition.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes formées contre le diagnostiqueur et son assureur

Les époux [J] agissent à l’encontre de la société ANALYS’IMMO à titre principal sur le fondement de la responsabilité délictuelle des articles 1240 et 1241 du code civil et à titre subsidiaire sur le fondement de la responsablité contractuelle des articles 1134 et 1147 anciens du code civil, afin de la voir condamner, in solidum avec son assureur, au paiement de dommages et intérêts en réparation des préjudices consécutifs à la présence d’amiante sur l’extérieur du mur pignon gauche de la maison non décelée par le diagnostiqueur.

Par application de l’article L. 271-4 I 2° du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur à la date du diagnostic établi par la société ANALYS’IMMO, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Ce dernier comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui le régissent, l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du code de la santé publique.

Il en résulte que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 2° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné.

Tenu de mettre en œuvre tous les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission, le diagnostiqueur doit visiter l’ensemble des locaux, dès lors que l’existence de ceux-ci était connue et leur accès aisé.

Enfin, l’accomplissement par le diagnostiqueur des diligences mises à sa charge par la réglementation ne le libère pas de toute autre obligation, notamment celle d’information et de conseil.

L’acquéreur d’un immeuble ayant reçu une information erronée est fondé à rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur en raison du dommage que lui cause la mauvaise exécution, par ce technicien, du contrat qu’il a conclu avec le vendeur.

Aux termes de son rapport établi le 5 mars 2015, la société ANALYS’IMMO conclut à la présence de matériaux et produits contenant de l’amiante à savoir un conduit au 2ème étage dans les combles 1 et des ardoises composites ou fibres-ciment en parties extérieures du mur mitoyen à côté du garage, pour lesquels il est recommandé de réaliser une évaluation périodique.

Il ressort du rapport d’expertise que de l’amiante de type Chrysolite est également présente dans les plaques en bardage extérieur du mur pignon de la maison côté parcelle n°[Cadastre 2] (mur pignon gauche).

La société ANALYS’IMMO, qui était tenue de procéder à la mission de repérage notamment sur les matériaux et produits de la liste B de l’Annexe 13.9 du code de la santé publique, et ainsi au niveau des éléments extérieurs que sont les toitures, les bardages et façades légères et les conduits en toiture et façade, n’a pas procédé à ce repérage au niveau du mur pignon gauche extérieur.

Elle se défend de toute faute en affirmant que le mur pignon en façade gauche de l’immeuble était totalement occulté par un arbre immense en permettant pas de rendre visible cette partie de l’immeuble à la date de son repérage et que les plaques litigieuses n’étaient visibles que depuis l’extérieur de la maison à la condition de sortir de la propriété, de traverser la rue et de se positionner d’une certaine manière afin d’observer le mur pignon depuis un angle bien particulier.

Le diagnostiqueur n’émet toutefois dans son rapport de repérage aucune réserve d’accessibilité et de visibilité concernant l’ensemble du bien investigué conformément au paragraphe 4.4.1 de la norme NF X 46-020, comme il ressort de la page 2 du rapport.

L’expert judiciaire, s’il n’est pas en mesure de dire si l’arbre empêchait de visualiser en tout ou partie le haut du mur pignon de la maison le jour du diagnostic amiante, précise que le bardage en plaques amiante ciment du mur extérieur pignon de la maison était décelable par le diagnostiqueur dès lors qu’au jour de l’accedit, il a été possible de visualiser les plaques amiantées en bardage du mur pignon en positionnant une échelle sur le mur séparatif du jardin arrière et qu’une partie du bardage du mur pignon est visible depuis la rue de sorte que le diagnostiqueur pouvait voir ce bardage depuis la façade de la maison en prenant du recul sur le trottoir d’en face.

Il doit ainsi être considéré que le diagnostiqueur a visité l’ensemble des locaux, parties de locaux, composants ou parties de composants de la construction.

En ne repérant pas, dans son diagnostic du 05 mars 2015, le bardage extérieur en plaques amiante ciment du mur pignon de la maison, l’opérateur de diagnostic a engagé la responsabilité délictuelle de la société ANALYS’IMMO à l’égard des acheteurs.

En conséquence de ce manquement, les époux [J] ont acheté le bien présenté comme étant sans amiante sur ce mur pignon gauche et n’ont ainsi pas pu prendre en compte la présence d’amiante sur le dit mur pour déterminer leur volonté d’acquérir et le prix d’achat du bien.

Ils soutiennent qu’ils n’auraient pas acquis le bien ou l’auraient acquis à un moindre prix s’ils avaient connu la présence d’amiante sur ce mur.

Ils n’en justifient pas et il est constant qu’ils ont acquis le bien en ayant connaissance de la présence d’amiante dans un conduit des combles et sur le mur mitoyen à côté du garage, sans qu’ils n’évoquent ni n’établissent la preuve d’une négociation du prix à la baisse du fait de cette amiante identifiée.

Au vu de ces éléments, la perte de chance de prendre en compte la présence d’amiante sur le mur pignon gauche pour déterminer le prix d’achat du bien doit être évaluée à la somme de 8 000 euros.

La société ANALYS’IMMO sera condamné au paiement de cette somme à titre de dommages et intérêts, in solidum avec son assureur la compagnie ALLIANZ qui ne conteste pas de garantie et qui est fondée à opposer à tous sa franchise contractuelle de 1 500 euros, conformément aux articles L.124-1 et suivants et L.112-6 du code des assurances.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement et la capitalisation des intérêts échus sera ordonnée, par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

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L’expert judiciaire conclut que l’état de conservation des plaques en amiante-ciment du bardage du mur pignon gauche de la maison ne rend pas nécessaire une action de protection immédiate et n’implique donc pas d’obligation de travaux, mais rend nécessaire une évaluation périodique.

Cette préconisation, identique à celle qui est faite pour le conduit des combles et pour les ardoises composites ou fibres-ciment du mur mitoyen à côté du garage dans le rapport de repérage de la société ANALYS’IMMO, se rattache à la qualité de propriétaire du bien dont des locaux, parties de locaux, composants ou parties de composants contiennent de l’amiante.

Les demandeurs ont acquis un bien contenant de l’amiante dans un conduit dans les combles et sur le mur mitoyen à côté du garage et ils ne justifient pas qu’ils auraient renoncé à l’acquérir s’ils avaient eu connaissance de la présence d’amiante sur l’extérieur du mur pignon gauche.

Dès lors, ils ne démontrent pas que le coût des évaluations périodiques du bardage litigieux constituerait un préjudice lié à la faute commise par la société ANALYS’IMMO.

Ils seront par conséquent déboutés de leurs demandes relatives au préjudice financier consécutif au coût de la surveillance du bardage extérieur en plaques amiante ciment du mur pignon ouest de la maison par application des articles 1240 du code civil et 9 du code de procédure civile.

S’agissant des travaux réparatoires de désamiantage et de reprise de l’étanchéité du mur pignon litigieux, les demandeurs soutiennent qu’ils sont rendus indispensables par les travaux de rénovation qu’ils ont entrepris et notamment la reprise de l’étanchéité du conduit de la cheminée sur le mur pignon gauche de la maison à la suite d’infiltrations.

L’expert judiciaire affirme à ce titre qu’une entreprise habilitée « sous-section 4 » pourrait intervenir même sur des éléments contenant de l’amiante.

Par suite, il n’est pas rapporté la preuve d’un préjudice lié à la faute commise par la société défenderesse à ce titre.

Les époux [J] seront déboutés de leur demande d’indemnisation au titre des travaux réparatoires.

En l’absence de démonstration d’une atteinte à leurs sentiments, à leur considération, à leur honneur ou à leur réputation, les demandeurs, qui invoquent les différents tracas imposés par la procédure de référé et la présente procédure et le comportement de la société ANALYS’IMMO et de son assureur pour justifier leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, seront déboutés de ce chef.

Sur les autres demandes

Les époux [J] n’étant pas partie au contrat d’assurance souscrit par la société ANALYS’IMMO auprès de la compagnie ALLIANZ IARD, ils n’ont pas qualité à demander la condamnation de l’assureur à garantir son assurée des condamnations prononcées à son encontre.

L’équité commande de condamner in solidum la société ANALYS’IMMO et la compagnie ALLIANZ à payer aux époux [J] une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société ANALYS’IMMO et la compagnie ALLIANZ succombant, elles seront condamnées in solidum aux entiers dépens en ce compris les dépens de la procédure de référé et le coût de l’expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître Emmanuel BARAST de la société d’avocats GARONNE AVOCATS conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La demande au titre des droits de recouvrement et d’exécution du commissaire de justice prévus aux articles A 444-1 et suivants du code de commerce étant prématurée, elle sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne justifie de l’écarter par application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la SARL ANALYS’IMMO, in solidum avec son assureur la SA Compagnie ALLIANZ IARD, à payer à Monsieur [G] [J] et Madame [U] [Z] la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur perte de chance de prendre en compte la présence d’amiante sur le mur pignon gauche de la maison pour en déterminer le prix d’achat ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement et que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

DIT que la SA Compagnie ALLIANZ IARD est fondée à opposer à tous et notamment à Monsieur [G] [J] et Madame [U] [Z], sa franchise contractuelle de 1 500 euros ;

DÉBOUTE Monsieur [G] [J] et Madame [U] [Z] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

CONDAMNE in solidum la SARL ANALYS’IMMO et la SA Compagnie ALLIANZ IARD à payer à Monsieur [G] [J] et Madame [U] [Z] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que Monsieur [G] [J] et Madame [U] [Z] n’ont pas qualité pour demander la condamnation de la SA Compagnie ALLIANZ IARD à garantir la SARL ANALYS’IMMO des condamnations prononcées à son encontre ;

CONDAMNE in solidum la SARL ANALYS’IMMO et la SA Compagnie ALLIANZ IARD aux entiers dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé et le coût de l’expertise judiciaire ;

DIT que Maître Emmanuel BARAST de la société d’avocats GARONNE AVOCATS pourra recouvrer ceux dont il a fait l’avance directement dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande au titre des droits de recouvrement et d’exécution du commissaire de justice prévus aux articles A 444-1 et suivants du code de commerce ;

DÉBOUTE les parties pour le surplus ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

La présente décision est signée par Madame VERGNE, Vice-Président, le Président, et par Madame DENIS, adjoint administratif assermenté faisant fonction de Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT